开发商集体向一线城市“回归”

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概述:

自2014年2月以来，全国住房景气指数基本呈持续下降趋势，一直处于“衰退区”。根据德友连锁市场研究部的监测数据，截至今年3月，全国住房景气指数仅为93.11，主要是由于开发投资、新建设和土地收购等供给指标相对较低。正是在这样的背景下，从2014年开始，开发商逐渐将注意力从三线和四线转移。

一线城市率先热身

根据德友连锁研究部的监测数据，2015年第一季度，仅一级城市的平均成交价就达到19519元/平方米，比2014年全年上涨1.4%，而二级城市2015年第一季度的平均成交价为9700元/平方米，比2014年全年下跌13.0%，跌幅超过10%

三线和四线城市供过于求

以东莞(房地产)、潍坊(房地产)、包头(房地产)和常州(房地产)为例，2015年第一季度三个城市的土地供应建筑面积远远超过销售面积，尤其是潍坊。根据德友连锁研究部的监测数据，2015年第一季度，潍坊市供应的住宅用地建筑面积为270.1万平方米，而第一季度潍坊市商品房成交量仅为67.5万平方米，是成交量的4倍，远远超过市场需求。此外，常州市2015年居住用地建筑面积为289.3万平方米。东莞商品房交易面积158万平方米，两者相差131.3万平方米，两者相差77.3万平方米。三、四线城市的土地供应量太大，该地区的需求根本无法消化。

例如，从开发商的角度来看，近年来，万金兆宝的四家全国性房企在一线城市的销售业绩逐渐增强。根据德友连锁研究部的数据，从2015年至今，万金兆宝在一线城市的销售额总计240亿元，占总销售额的15%，但在2013年和2014年分别只有11%和12%。

一线城市的征地比例继续上升

自2012年以来，一线城市开发商购买土地的比例逐渐上升。根据德友连锁研究部的监测数据，2012年至2015年4月，一线城市开发商的征地面积分别占1.5%、1.9%、2.5%和2.7%，自2014年以来大幅增加。自2015年以来，一线城市开发商的征地面积甚至比2012年翻了一番。

根据出售的住宅用地建筑面积，德友连锁研究部的数据显示，2015年中国住宅用地周转面积为1.2814亿平方米，2014年为5.3528亿平方米，比2013年下降45.6%。尽管如此，自2014年以来，房地产企业一直在一线城市购买土地，其中大多数都以高价购买土地。例如，北京(房地产)第一次获得中关村永丰地块(000931，共享)，底价高达4.3万元/平方米；上海(房地产)获得闸北高科技服务园区，底价高达3.5万元/平方米。

以大型住宅企业为例，德友连锁研究部的数据显示，从2015年至今，一线城市赵堡万金新增的住宅和商业用地总建筑面积为82.4万平方米，占总建筑面积的25%，而2013年和2014年的比例分别仅为15%和14%。可见，2015年，其布局方向是明显的。尤其是招商局地产(000024，古吧)最为明显。2015年，一线城市新增住宅和商业用地16.9万平方米，占85.6%，二线城市无新增土壤储量，三、四线城市新增土壤储量仅2.8万平方米，占14.4%。

上海是一线城市宅基地交易的主力军

根据德友连锁研究部的监测数据，2015年1月至4月，北上广深和深圳销售的住宅建筑面积分别为124万平方米、184万平方米、46万平方米和4.7万平方米。上海拥有最大的纯住宅用地。就上海而言，自2014年以来，福建房地产企业纷纷涌入上海，而像碧桂园这样深入三线、四线的房地产企业也开始进入上海。

该部门的住房企业再次发起反击

近年来，上海土地市场给人印象最深刻的是福建房地产企业的突然出现。自2013年以来，大量福建房地产企业进入上海，如阳光城(000671)、郑融、荣鑫等。，在2014年最大化。为了在上海赢得发展机会，一些房地产企业甚至不惜一切代价抢走土地，押注一线城市。事实证明，这是明智之举。阳光城市发布的2014年年报显示，营业收入138.94亿元，同比增长86.64%；净利润13.17亿元，同比增长110.28%。4月16日，大明市(古坝600094)以50.76亿元人民币在上海浦东新区唐镇赢得了两处11万平方米的住宅。

碧桂园首次进入上海

4月29日，碧桂园以6.1亿元赢得嘉定区徐航镇02-05地块。自2014年以来，碧桂园改变了发展方向，开始在一线城市寻找一席之地。根据德友连锁市场研究部的监测数据，碧桂园从2014年开始在一线城市进行用地，其中广州(房地产)为最大储备。自2014年以来，碧桂园在广州赢得了三块地，在上海赢得了一块地，全部都是住宅用地。

专家意见:

德友连锁家居市场研究部主任卢启林表示:住宅企业从三、四线城市向一线城市转移的目的是为了获取更多利润。目前，三、四线城市的房地产市场已经达到非常饱和的水平。一方面，由于人口外流，三、四线城市的潜在需求极其有限，导致房地产市场供过于求，房价低，市场难以恢复；另一方面，对于三、四线城市来说，城市里的土地太多了，虽然价格便宜，但是开发商有很大的储备。如果土地闲置，他们仍然需要向政府交钱，但这是一种负担。如果它们发展起来，它们将面临库存大、去转换慢等问题，而且资金返还速度太慢。

卢启林还表示，对于一线城市来说，虽然今年土地交易量相对较小，但最终成交价格并不低。在一线城市率先升温的情况下，开发商仍然对一线城市的房地产市场充满信心。虽然地价逐年上涨，但至少没有必要担心在开发中无处可卖的问题。此外，随着一线城市土地供应的逐渐减少，土地资源，尤其是纯宅基地资源越来越稀缺，抢夺就是为了赚钱。与以前相比，三、四线城市的房地产市场已经变得呆滞，而一线城市的土地竞争只会加剧。