众筹开发真面目募集资金有限 “圈客”意图明显

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虽然很多开发商都提出了众筹的概念，但是到目前为止，这种模式并没有解决项目开发的融资问题，仍然停留在“循环客户”阶段。国家商报(博客、微博)记者获悉，保利地产(600048，古巴)将与民生银行(600016，古巴)联手推出一款名为“利民保险”的理财产品。购买该产品的用户可以将项目的开盘价锁定在优惠价格，并在闭市期间享受理财收益。即使用户不买房，也可以享受民生银行提供的收入保障。此前，包括当代购房者在内的房地产公司也推出了类似产品。

然而，据记者调查，众筹更大的功能是提前“圈住客户”，这对解决发展资金影响不大。

锁定潜在买家

今年4月，保利地产和民生银行联合宣布推出名为“利民宝”的互联网金融产品。保利地产相关人士向《全国商报》表示，“利民宝”的推出是为了解决客户、开发商和银行在房地产投资中的资金压力问题，实现共同收益。

据报道，“惠民保民”的运作模式是投资者购买银行提供的金融产品，银行在扣除服务成本后贷款给房地产开发商。由于房地产开发商节省了融资成本，他们可以通过价格优惠给予投资者优先购房权。在整个过程中，投资者可以以较低的价格购买房地产，银行可以降低贷款风险，房地产开发商可以提前锁定目标客户，并能达到开盘销售良好的效果。

根据保利的假设，“利民宝”实际上是一个期权产品，为潜在买家提供有保证的收入。以总价为177万元的公寓为例，客户只需花费总价的20%就可以购买相应的理财产品，即在项目开盘后锁定价格，定制总价为150万元，产品的封闭投资期为6个月或1年。项目开盘后，如果房价不上涨，客户可行使优先购买权，在闭市期间获得财务管理收入和27万元的折扣收入；如果房价上涨，除了上述收入，用户还可以获得相当于房价上涨收入5倍的杠杆；即使房价低于锁定的开盘价，客户也可以收回本金，并获得民生银行担保的4%的年度财务管理收入，而无需行使购买权。

保利地产相关人士告诉记者，“利民宝”将首先参与广州国际金融城保利地产的综合项目保利金融中心，并在未来逐步参与公司旗下的商业项目，但“利民宝”的具体细节仍在细化中。

保利并不是第一家通过将理财产品与购买折扣相匹配来锁定潜在买家的公司。去年9月，万科与平安集团推出了名为“平安万科购房宝”的理财产品，与上海万科的四大地产相匹配。如果理财产品的买家最终决定买房，他们可以享受特别的购买折扣。当代地产与北辰实业(601588，古吧)联合开发的北京项目也推出了金额分别为10万元、20万元和30万元的金融产品，持有期约为6个月。到期后，投资者有优先权依次选择房子。

推进预售环节

对于房地产开发商来说，通过与金融机构合作为买家发行理财产品，有利于在市场供大于求的情况下寻求营销模式的创新。

庄诺，平安方浩总裁。com告诉《国家商报》记者，根据现有的预售制度，开发建设中的商品房只能通过身份识别和融资的方式来识别潜在买家，而通过发行理财产品“圈住客户”，就相当于提前了预售环节，在建设开始前就识别了潜在客户。

“过去，房子卖不出去的时候，开发商不用花那么多时间找客户，但现在市场不好。客户越早确定，项目的淘汰率就越安全，因此开发人员更愿意尝试这种新的营销方法。”庄诺说，对于购房者来说，他们往往有经济上的需求，尤其是那些真正打算买房的人。如果产品满足他们的需求，他们也可以通过购买金融产品获得增值收益。因此，众筹模式将在提高客户转换率方面发挥明显的作用。

然而，类似的做法是否会与商品房预售制度发生冲突，则是一个疑问。新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，这类理财产品通常会附带两个协议:一个是购买理财产品，另一个是购买房产。在项目开发建设阶段，投资者只购买理财产品，不具备购房的属性，因此可以“绕开”预售制度。

大型住宅企业受益更多

除了提前确定客户，开发商还可以通过理财产品筹集资金完成融资，用于补充开发建设所需资金。

以“保民”为例，根据欧阳杰的分析，理财产品的保底收入实际上是由保利地产承担的。按照4%的保证收益率加上银行的渠道费计算，保利的实际融资成本估计在6%左右，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行来说，由于理财产品不占用贷款额度，也可以增加银行的非利息收入，而且他们也愿意为房地产开发商设计类似的金融产品。

五牛基金投资副总裁吕伟斌认为，由于理财产品可以帮助开发商提前找到预期客户，提前获得低成本资金，如果大多数理财产品的买家最终选择行使购房权，项目的销售周期可以大大缩短，这将有助于开发商降低融资成本和营销成本，从而可以在不损害开发商利润的情况下给予买家更大的折扣。

然而，欧阳杰也承认，与房地产开发建设过程中所需的资金量相比，房地产企业从理财产品中筹集的资金只是杯水车薪，对降低整体融资成本的作用有限。此外，由于理财产品的资金应该专款专用，这就要求开发商有更高的实力和信誉，只有大型房企才能从中受益。