从“两会”七大热词 来看昆明楼市走向

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谈到一年中的两会，在2015年的两会中，虽然有博主眼中的低调兄弟赵本山，媒体包围的飞人刘翔，频频曝光的80后美女代表，但我们最关心的还是房地产行业的代表。

众所周知，2014年，中国房地产经历了不平凡的一年，一个呆滞、落后、迷茫的一年，成为了一个时代的名词。因此，不仅是房地产行业的从业者，包括普通百姓在内的业内名人都特别关注2015年房地产行业的发展和趋势:每一个关于房地产的议案和建议，如房产税、房地产登记、调控政策、限购取消等，都牵动着人们的心。

3月5日，国务院总理李克强在《2015年政府工作报告》中明确提出“支持居民自有住房，改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展”的要求，从宏观角度部分明确了政府对房地产市场的态度。

我们可以看出，这一表述与往年明显不同。因为没有管制和压制之类的字眼，所以也被业界认为是有利的。

2015年，两会仍在如火如荼地进行，代表委员们也在热烈地聊着楼市话题。借此机会，《黄金楼市笔记》对两会讨论的七个“楼市热点词汇”进行了梳理和分析。至于它们能否成为今年昆明楼市的风向标，我们拭目以待。

房屋

总理报告稳定住房消费

原报道:稳定住房消费；坚持分类指导，落实地方政策，落实地方政府主体责任，支持居民自谋职业，提高住房需求，促进房地产市场稳定健康发展。

解读:再次，很明显，目前政府对房地产市场的调控是分类指导和地方政策，强调地方政府的主要责任，不会有全国性的一刀切的调控措施。但与2013年相比，取消了“抑制投机性投资需求”的提法，将“增加中小商品住房和共有产权住房供应”调整为“支持居民自住，改善住房需求”，而“稳定住房消费”被视为六大消费支持之一。

记者评论

稳定住房消费需求并在2015年提供支持将是该政策的主要重点。因此，房地产市场的基本面需要改善。预计今年下半年，一线城市“买高不买低”的特点将越来越突出。

这两个会话支持第一个套件

中国人民政治协商会议全国委员会委员、中国住房和城乡建设部专家委员会委员张鸿铭

对于第一次购房，政策应该完全放松，首套新住房的首付比例甚至可以降低到10%，而利率需要硬而优惠。

娃哈哈副总裁兼董事长宗

政府应该加强对年轻人的住房保障，通过降低按揭利息让他们安居乐业。

信贷资产

首相的报告

推进信贷资产证券化

原报道:加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行登记制度改革，发展服务中小企业的区域性股票市场，推进信贷资产证券化，扩大公司债券发行规模，发展金融衍生品市场。

解读:2014年，住房企业再融资和优先股发行略微拓宽了住房企业的融资渠道，但总融资规模在整个市场需求中所占比重很小。在2015年的改革阶段，这一措施可能会进一步开放，住房企业的融资渠道将回归市场，使市场能够解决住房企业的融资问题。然而，值得注意的是，在“严格信用”的环境下，这种融资模式的创新并不能解决整个行业资金短缺的普遍问题。

记者评论

这项措施旨在增强抵押贷款资产的流动性，提高金融机构发放个人住房贷款的能力，并为振兴房地产融资市场提供了巨大的空想象空间。但是，从房地产行业的角度来看，今年房企的财务压力仍然比较大，尤其是中小房企，在政策分红面前很难获得先发优势。

准备基金

总理报告推动住房公积金改革

原报道:继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位和住房公积金等领域的改革。

解读:政府工作报告首次将推进公积金改革列为改革重点。

两个团体的声音应首次获得公积金资助

全国政协委员、北京市(房地产)工商联副主席张杰庭提出，要振兴住房公积金，交由国有银行统一管理，用住房公积金统一管理产生的收入补贴第一套房的贷款利率，让年轻人有能力支付贷款。

记者评论

最近，有关部门对相关政策进行了一些调整，如从不同地方贷款公积金，放宽职工提取住房公积金的条件等。然而，总理的报告再次提到，据信住房公积金的使用效率和获取方式有望在2015年得到改善，例如，不仅买房和租房，而且以其他方式提取住房公积金。

棚户区改造

总理报告说，破旧建筑的翻新已被纳入棚屋改革

原报道:今年新增保障性安居工程740万个，其中棚户区改造580万个，增加110万个，城市危房改造纳入棚改政策。农村危房366万套，增加100万套，农村房屋抗震改造全面推进。

说明:此项工作首次出现在本届政府的工作报告中，农民危房改造由2014年的266万套增加到366万套。此外，城市危房改造首次纳入棚改政策范围，将享受棚改政策财政支持。

记者评论

随着城市新增建设用地规模的缩小，如何盘活存量，保持企业所在城市的可持续发展，已经成为业内和业外关注的话题，而“棚改”是盘活存量的一个非常重要的渠道。而且，据记者了解，市场上许多品牌房地产企业已经开始布局这样一个市场。

土地改革

总理报告说，新的土地改革道路是明确的

原报告:做好土地权属登记发证工作，审慎推进农村土地征收、集体建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等试点改革。在改革中，我们应该保证耕地的数量和质量不下降，农民的利益得到保障。

解读:与去年“谨慎稳步推进农村土地制度改革试点”的简要提法相比，今年的报告明确提出了农村土地制度改革试点的具体分类和要求。

记者评论

如果农村集体建设用地直接进入市场并达到一定程度，也会抑制城市房价的上涨。

两个协会的声音鼓励农业用地进入市场

全国人大代表、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明加大了“土改试点”改革力度。允许农村集体土地，甚至耕地，在符合规划和用途控制的前提下直接进入市场，并没有改变土地公有制的性质；允许动态调整后的农村集体建设用地与国有建设用地进入同级市场，不突破耕地红线；允许农村宅基地使用权在集体经济组织外抵押、出租或者转让，不损害农民利益。

新型城市化

总理关于扩大权力和赋予特别城镇权力的报告

原报道:加强金融和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。制定和实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务城镇化。提高立市标准，实施特大型城镇扩权扩能试点，控制特大型城市人口规模，提高地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，促进周边农民城镇化。

说明:特大城镇的权力和能力的扩大，意味着这些行政区域在未来的政策、土地和项目安排上将有更大的倾斜，其行政规格和层次也将随之变化，其功能和产业定位也将发生变化。产业政策将更有利于发展和吸引投资，特别是改变目前城镇一级没有土地指标的状况。

记者评论

城市化是解决城乡差距的根本，也是最大的内需。对于开发商来说，这必然会在城市化领域探索出一种新的发展模式。

经济适用房

总理关于经济适用房存量转移的报告

原报道:住房保障逐步实行实物保障和货币补贴相结合，部分存量房屋转为公租房和安置房。

解读:房地产市场去库存化将是2015年的工作重点。

记者评论

通过购买现有商品房作为经济适用房，我们可以缓解政府对经济适用房市场监管和建设的压力，重点是住房保障，并考虑到当前市场存量巨大的现实。

两个协会的声音推动了经济适用房的建设

全国政协委员、原审计署副审计长董表示，一些二三线城市的房地产问题是规模失控、配套设施不足造成的，经济适用房建设可以与商品房去库存结合起来。

中国人民政治协商会议全国委员会委员、太和集团董事长黄启森(000732)

在土地拍卖阶段，建议在价格达到最高点后，将保障性住房的面积进行异地划拨，或者将保障性住房建设专项资金进行专项使用并公开。

其他热点/建议

不动产登记与财产税

3月1日，房地产登记开始了。房地产登记会引发销售吗？房地产统一登记基础工作完成后，房产税是否会加速实施？这一系列问题无疑成了两会的热点。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长康佳表示，财产税主要调节高端人群的收入，可以削富济贫，可以带来多种积极效果。康佳透露，财税体制改革应在2016年基本完成重点工作。从时间表来看，房产税的出台不应推迟到2017年两会之后。

记者评论

无论是不动产登记制度还是房产税，都必然有利于整个行业的健康发展，但其实施的力度和时间需要相关主管部门严格执行和推进。

放宽购买限制

2014年，中国大多数城市逐渐放松甚至取消了限购。到目前为止，仍有包括北京在内的五个城市实施了限购。对此，两个协会的代表也提出了相关建议。

全国人大代表、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明表示，经过近几年的调整，房地产市场已基本恢复平衡，放开限购不会对房价产生太大影响。

记者评论

在2015年房地产形势更加严峻的情况下，在全国范围内放松限购是大势所趋。

两会热点评论

依靠房产税来抑制房价是“天方夜谭”

全国政协委员、清华大学财政系主任、经济学家李稻葵希望，通过开征房产税来抑制房价是“天方夜谭”，同时必须明确这是一种地方税。因此，今后出台的房地产税法的制定应该厚而不是薄，立法权应该下放给地方政府。房产税的征收标准不能“一刀切”，因为征收对象不同，各地的情况也完全不同，所以必须因地制宜。

建造更多工人阶级负担得起的房子

全国政协委员、著名经济学家李一宁正在建设高档廉租房和工薪阶层买得起的经济适用房。

建立房地产私人监管将抑制房价的过度上涨

全国政协委员、山东经济大学房地产经济研究所所长郭为加强房地产市场监管，防止房价过快上涨，成立了房地产社会监督委员会。“住房监督委员会”由社会各界人士组成，对房地产相关问题进行集体审议。

2015年是住房企业倒闭的一年

全国政协委员、河南建业集团董事长兼总裁胡葆森受到了移动互联网的影响。2014年是房企转型之年，今年是破局之年。线上到线下敦促企业整合资源，帮助企业更好地为业主服务。

征收土地升值抑制了开发商囤积土地

全国政协委员、上海市银监局局长阎庆民建议，应该通过提高土地增值税来控制土地价格，以增加开发商囤积土地的成本，抑制开发商囤积土地。