开发商为找客户拼了：你买我房 我替你卖房

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上周，《广厦时报》发表文章《2015年将有数万套豪宅出售给谁》，根据整体经济低迷、客户群萎缩、人们购房意愿等因素对豪宅的未来提出质疑，引起业内广泛关注。仅在一周内，许多王迪房地产开发商联系了编辑部，对豪宅的发展方向提出了自己的判断。其中，“没有卖不出去的地王，只有卖不出去的地块”是主流。此外，对于业内担心的"买房的顾客从哪里来"的问题，开发商表示，新一代富人已经出现。不占据主要市场的豪宅不容易消化，但它们并不悲观...但也有开发商表示，随着取消高端住房限购的可能性降低，多年来罕见的价格战可能会在2015年再次出现在房地产市场...

“你买我的房子，我卖给你。”开发商也在为客户而战

“现在能买高档房子的客户基本上都有几套，所以卖旧房可以腾出地方来盖新房。”李燕杰是颜夕华富大厦的销售负责人，他告诉《北京青年报》记者。

据了解，取消限价令和贷款限制确实对高档住房的销售起到了一定的作用，使一些想利用财务杠杆买房的人得以进入市场。“但是问题又出来了。有很多人可以买两三套房的新房子，他们必须卖掉旧房子才能腾出资格。我们大约60%的客户都是这样的。”李燕杰说。目前，开发商的做法是与连锁家居等品牌二手房代理机构合作，将旧房出售给客户，中介公司将利用整个系统的资源优先出售这些房屋。另一方面，开发商将延长买方的付款期限，目的是使买方能够出售旧房，而期限短至一个月，甚至一年以上，视项目情况而定。

大量高端装修人是目前普通豪宅甚至顶级豪宅的主要购买力。据记者调查，在大多数豪宅的内部统计中，高端装修所占的比例在50%到60%之间。因此，有无数的方法可以帮助业主出售旧楼，购买像颜夕华富这样的新楼。

“三个月，三十年幸福”！华润置地营销总监秦江告诉记者，这句话是许多销售人员用来说服买家卖出的常用语。“我们在京北开发Oak Bay(物业信息业主论坛)已经将近十年了，并且已经联系了大量中关村(000931，股份)的客户。我们发现他们的事业在过去的十年里取得了很大的进步，但是许多人仍然生活在旧的高楼里。我们问他们为什么在调查期间不买房。”因此，如何抓住这一大批潜在群体是奢侈品开发商应该认真研究的问题。因此，我们的做法是积极帮助他们卖掉旧房，树立他们改善生活的新观念，与时俱进地改变空的房间。"

秦江说，他一直不同意北京豪宅中没有多少潜在买家的说法。他认为，除了大量有高端改善需求的买家之外，“2014年华润橡树湾近40%的客户来自我们前业主的升级和推广，80%的年营业额来自该地区的改善。”新兴产业和互联网新贵已经逐渐成为豪宅的潜在买家。“阿里、华为、小米...这些行业造就了数千万富人，现在上市的公司如此之多，以至于任何一位高管都可能是豪宅的顾客。

“没有卖不出去的土地，只有卖不出去的土地。”

据中原地产统计，2015年将有约70栋5万元/平方米以上的建筑进入市场，其中近20栋10万元/平方米以上的顶级豪宅。在北京楼市历史上，成交量最大的10万套以上的项目只有6个，其中10套以上的项目只有4个。这六个项目的成交额达到82套，占北京117套10万年以上豪宅的70%。其中，成交量最大的钓鱼台七号院(房地产信息)有23套，也是北京历史上成交量最大的顶级豪华住宅项目。

古老的豪宅还没有被消化，无尽的土地王项目已经加入了战斗群。结果会是什么？秦江认为，王迪项目的价格不仅是由项目本身的价值决定的，更大的驱动力来自于王迪对区域乃至整个城市的价值传递，进而形成聚集效应。

“例如，华润橡树湾是北京历史上第一个土地之王。2005年征地时，五环路附近的清河仍是人们心目中的城乡结合部。那一年的底价是3650元，周围现有的房子售价超过6000元。十年后的今天，该项目的拍卖行以近6万元的均价成交，成交额进入了北京的三大豪宅，堪称齐飞。现在，我们驱动的区域价值已经显现，肮脏的清河已经发生了很大的变化。因此，项目的价值被转移到了周边地区，导致周边地区的二手房价格与同类地区相比大幅上涨。对我们来说，提高自己项目的价格是很自然的，而更重要的项目价值的传递已经引发了周围证券公司的资产增值。区域资产升值将导致资本流入，进而推高项目价格。形成了项目价格、区域价值和资金流入的相互促进关系。”秦江说道。

一些对市场前景持乐观态度的行业专家指出，北京、上海(房地产)和广州(房地产)等一线城市具有很强的黄金吸引功能，在这些城市的核心区域，它们将成为资金的主要流向。然而，并非所有地区都能吸收黄金，即使出售的土地价格更高，基础差、配套设施不足、交通不便的地区也难以在短期内形成。如果地区价值差，就不会形成资本流入，也不会产生足够的财富增量客户。然而，拥有近3000万常住人口的北京，近年来只有十几个地主，许多地主都在同一地区。人口基数和住房需求足以支撑地区资本和财富的流入。

取消高端购买限制的可能性不大。豪华住宅的价格战已经迫在眉睫

目前，房地产市场上有一个有趣的现象。在许多公共场合，新征地的开发商会对同一地区旧市场的开发商打招呼:“我求求你，抬高价格，你卖这么低我能活吗？”这似乎是一个笑话，但也不乏对现实的反映。西四环工程陈子研究院市场总监张大东告诉记者，目前陈子研究院的均价已经超过6万元，而丰台两块新出让地块的底价已经达到每平方米5万元以上，未来的售价应该至少在10万元左右。因此，陈子学院的销售进度将直接影响丰台新址的推进节奏。

“价格调整？目前，市场前景仍不明朗，能够迅速行动是当务之急。”当记者问张大东是否会随市场一起提价时，他说。

去年，几家奢侈品开发商呼吁取消对高端房地产的限购，这在2015年初基本上被宣布为不太可能。国家发展和改革委员会副主任朱之鑫在1月16日召开的国务院第一次政策简报会上表示，房价的适度波动正在挤压投机性需求，这并不意味着政府在未来的房地产调控中将无所作为，并将在2015年稳定住房消费，重点是满足从生存需求向改善需求和舒适需求的转变。换句话说，即使我们放开了自住商品房和改善了的需求，也不可能放开豪宅。

"事实上，豪宅不会把取消限购当作销售的生命线."一位不愿透露姓名的京西豪宅开发商表示，去年，一项针对限购和限购城市的抽样调查显示，限购和限购的效果存在严重差异。在一些城市，短期效应明显，交易反弹。这样的城市数量很少。第二类影响不大，包括长春(房地产)、武汉(房地产)、宁波(房地产)和南宁。取消限购后，日均成交量小幅上升约5%。第三类基本上没有影响，这类城市数量最多。以天津(房地产)为例，虽然当月涨幅超过50%，但市场回暖后，成交量却越来越差。

作为“市场前景的悲观者”，开发商表示，豪宅不仅面临着客户少的问题，而且整个投资环境和市场状态都发生了翻天覆地的变化。主要表现如下:一是客户群视野开阔，理财意识突飞猛进。基金和股票都是投资方式。第二，反腐败正常化，政治和商业基本灭绝。第三，实体经济处于两难境地。除了互联网和一些新兴行业，大多数行业都很难盈利。第四，金融渠道是多样化的，有许多鸡蛋篮子。5.护照含金量的增加降低了海外置业的门槛，大量富人选择将资产配置到海外。6.人民币贬值的压力继续加大。北京的人口限制和雾霾的影响等等。

“将来，关于豪宅的争论将不会考虑你是否是土地大王，或者土地收购的成本有多高。如果你卖不出去，你就卖不出去。争取降价已成为一件极有可能发生的事。”开发商说。