低成本融资合理负债 旭辉构筑财务铁三角

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作为资本密集型产业，资本是其持续经营的生命线。在市场分化加剧的今天，以银行为代表的金融机构更加关注房地产企业的资产质量和安全性，房地产企业之间的强势马太效应越来越明显。

凭借良好的销售业绩和完善的财务管理体系，1月21日，徐汇控股集团有限公司(00884.hk，以下简称“徐汇”)签署了一份为期三年的美元/港元双币种银团贷款协议，初始总额约为1.2亿美元(外加1亿美元的额外权利)。该银团贷款的年利率为伦敦银行同业拆放利率或香港银行同业拆放利率加4.75%。

徐汇集团董士林表示，该银团贷款协议使徐汇能够以具有竞争力的融资成本，在国际资本市场进一步筹集资金，支持业务发展。“我们将继续致力于降低融资成本，从而提高房地产开发业务的利润率，为股东创造更好的回报。”

在2014年房地产市场的下行压力下，徐汇2014年的增长率仍高达40%，这使得它在市场的逆势下依然繁荣。尽管大多数国内开发商的利润率总体上处于压力之下，但徐汇仍保持着出色的盈利能力。2014年，徐汇因其卓越的销售业绩和盈利能力得到了银行和第三方机构的高度认可。

据统计，2014年徐汇共获得境内外银行授信162.58亿元。其中，中国建设银行总行和农业银行总行分别向他们发放了50亿元和40亿元的高额信贷。在国内各大银行严格执行差别信贷原则的背景下，徐汇在国内商业银行的间接融资渠道越来越畅通。

除了银行给予的高额信贷外，徐汇的贷款利率成本远远低于同规模的房地产企业。去年11月，徐汇的上海恒基徐汇中心项目与国内外财团签订了贷款协议。海外部分的年利率为香港银行同业拆息加4%，融资成本远低于行业平均水平。

凭借强劲的销售业绩和可持续的盈利能力，徐汇先后被惠誉和标准普尔穆迪升级，成为2014年仅有的两家房地产企业之一。

林忠说:“徐汇目前的当务之急是优先扩大规模，增强资源优势。”为了更好地管理成本，徐汇建立了一套基于规模发展的金融铁三角体系，并在不同阶段匹配了相应的负债和利润标准。

近三年来，徐汇的复合增长率为40% ~ 50%，并计划继续保持这一增长率范围，直至规模达到500亿元；当总量超过500亿时，徐汇将逐步将其增长率降低到20% ~ 30%。同时，净负债率也在相应地进行动态调整，计划降低到50%。

匹配负债比率是现金流的完美管理。去年上半年，徐汇的销售回报率高达93%。徐汇按照“433”结构分配销售收入，即40%支付建安费用，30%支付三项费用和税费，30%用于土地支付等开发用途。滚动周期为六个月，以便更好地控制基金的流动性风险。

为了进一步提高盈利能力，徐汇要求销售净利润率必须高于12%，或者项目净资产收益率(roe)必须高于20%，以保证质量增长的核心要素。

“徐汇始终追求安全、稳定、优质的增长，也是国内最致力于降低股票行业利息成本的公司。”林忠表示，由于金融运作的精细化，徐汇的平均融资成本已从8.2%降至7.5%，负债率已降至56.96%。

据悉，为了进一步降低融资成本，提高房地产开发业务的利润率，徐汇未来将加大海外融资比重，实现海外融资和国内融资各占一半。同时，通过境内外组合贷款和项目股权合作，减少境内非银行融资，增加境外银团贷款规模，降低融资成本。