“头羊”领跑 万柳书院均价14.5万元/平方米现房入市

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作为羊年市场上的“第一只羊”，中和地产旗下的万柳书院项目正在出售。据公开信息，万柳书院的平均售价为14.5万元/平方米，据估计，其总价值超过130亿元。从2012年7月的土地收购到2015年1月的销售，万柳书院被认为是29个月来顶级住宅市场中“最不用担心的土地王”项目。中和地产似乎有足够的信心告诉万柳书院的所有成品。如今，连整个羊年都被称为北京(房地产)大宅井喷的第一年。由中和地产磨砺而成的万柳书院，将以其独特的“功能第一”的视角和“只谈生活”的理念，颠覆和重建豪宅市场现有的生态。中国高端住宅新价值标准的原版，还是从现在开始。

万柳书院“难懂”

"万柳书院与我们最初想象的大不相同."正如许多第一次看到万柳书院的房地产业内人士所说，“这栋房子会受到喜欢它的人的高度尊重，不喜欢它的人也不会喜欢它。”

与建造豪宅的普世价值相比，万柳书院有些“难以理解”。

当很多人认为万柳书院将打造最高价位的豪宅，为产品添加更多的奢侈品标签时，万柳书院始终坚持“为生活打造一流自住家园”的理念，并在产品管理中嵌入细节；2014年秋，当三大豪宅之一的万科北河开始高调推广，保利海德公园创下热销业绩时，万柳书院以“不上中和”为由，将花园砸得轮廓分明获得射击的标准”；融创农展馆土王产品未曝光一个月后，中禾以16.5万元/平方米的价格获得预售证书？万柳学院仅获销售许可——平均价格为14.5万元/平方米。

中荷地产品牌总监朱敏对万柳书院最终展示的价格给出了如下解释:“与顶级住宅建筑相匹配的不一定是最高的市场价格，而是最令人信服的品质和清晰的价格逻辑。万柳书院的最终售价结合了很多因素。从产品本身来看，万柳书院是中和地产的新力作，其产品实力较钓鱼台七院有了全面提升，所以价格略有上涨；从区域来看，万盛华府的二手房价格已经达到了11-13万元/平方米，万盛华府与万柳书院之间用墙隔开。作为一种全新的高品质产品，比八年前的产品高出15%-30%左右，符合市场规律；从市场角度来看，海淀核心区的高档住宅产品并不比朝阳区或丰台区的高档产品差。”

雅豪机构营销总监郭毅用“聪明”评估了万柳书院的最终销售价格。“精装成品住宅以这样的价格进入市场，这在目前顶级住宅领域应该颇具竞争力。”郭毅说，两年前，中和地产以万柳王迪的价格胜出，震惊了业界。然而，经过两年频繁的土地收购，万柳项目的比较优势更加明显，合理的定价有利于稳定销售。"

万柳书院:“最不担心的土地之王”

“合理性”对于目前的奢侈品开发商来说可能不难理解，但确实很难。

“周边地区的二手房价格跟不上我们的土地价格，我们想达到的是卖出一个宫殿级别的价格”，这告诉了2015年的奢侈品商人很多痛苦。

这也是事实。

农业展览馆地王的底价是73000元/平方米。记者从房地产中介处了解到，7号楼麦子店小区附近的二手房价格不到4万元/平方米，该小区已取得该证。至于恒大在东巴的项目，有业内人士称将会以13万元/平方米的价格出售，2005年后其周边的二手房价格在3万至4万元/平方米之间。

将于2015年崛起的“泛京西”豪华住宅区也面临着这个问题。例如，与西部局对峙的龙湖和太和，以及赢得夏佳胡同地王的茂源地产。这些房地产企业在高端房地产领域有很多优秀的作品，但却深深陷入了地价与周边房价“颠倒”的困境。打破该地区的“岛屿效应”是卖房的重中之重。

事实上，在北京豪宅井喷的第一年之前，“土地王焦虑综合症”就已经在业内蔓延。一位调查过很多项目的奢侈品营销总监在参观完万柳学院后评论道:“也许王迪现在最担心的项目是万柳学院。”

“在这一点上，万柳书院的确有自己的信心”，中和地产品牌总监朱敏坦言，“海淀的万柳区本身就是高端社区的腹地，不用说该区已经8年没有新房子供应了，这让很多地域客户自然而然的成为万柳书院的粉丝。中禾地产需要担心的是，作为一个极端的生产者，如何建造可以出售的原创作品，以便住在家里。”

“可能会有超过10家豪华住宅被土地之王推出，它们明年将面临进入市场。业内正在讨论的豪华住宅的标准是什么，还没有形成一个体系。”北京市房协秘书长陈至在谈到目前的“豪宅”市场时表示，“万柳书院首先代表了一个顶级住宅的生活价值，以及它的位置、环境、产品标准等。，给了我们制定豪宅评估标准的灵感。”

万柳学院面临井喷市场的矛盾

超过10万元人民币的十几个豪华住宅项目已经进入市场，其中许多在2015年的豪华住宅市场上是不可能的，也有可能成为可能。

万柳书院以平均每平方米14.5万元的价格开始出售旧房，在羊年的北京楼市，“满城都是10万套房子”可不是闹着玩的。许多出生于2012年甚至2014年上半年的国王将在羊年陆续出现。

万柳书院是“第一只羊”。

根据万柳书院的销售价格，其205-558平方米三居室到五居室产品的起价不到3000万元，部分产品将达到7000万元的水平。

一个市场矛盾是，正如雅豪机构营销总监郭毅所说，根据近三年北京3000万元以上豪宅的拆迁数据，基本稳定在150套左右。在业内人士看来，第一年奢侈品供应的大幅增长可能仍与塔尖有限的客户群相对应，对食品的竞争不可避免。

然而，在中和地产品牌总监朱民看来，这个推论是合理的，但不一定合理。“首先，通过查询数据不难找到答案。与莫斯科、孟买甚至中国的上海(房地产)和深圳(房地产)相比，北京3000万套住宅产品的数量和价格都算不上高；第二，三年销量稳定是基于顶层住宅项目供给不足的前提，更充裕的产品供给很可能挖掘出更多的需求；此外，万柳书院已经是现有房屋的成品，资金的时间成本对于金融和知识阶层来说是一个不可避免的因素。此外，与其他产品不同，住宅建筑具有明显的地理属性。对于北京西北部来说，海淀万柳地区无疑是一个辐射力强、客户粘性高的地区。对于比赛，万柳书院是冷静的。”

在谈到对万柳书院开盘销售业绩的预期时，中和地产品牌总监朱民表示:“顶级住宅产品并不强调去转型的速度，但万柳书院的销售可以说是创造了北京开盘销售的新纪录，但一切都有待市场检验。”