福寿园墓地暴利价格完爆房价 土地成本比石头低

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清明将至，让人感叹“死不起”的高价墓地再次将殡葬业推到了风口浪尖。福寿园(01448，hk)是内地第一家殡葬用品商店，引起了人们的关注。

在高达80%的毛利率背后，墓后业务是如何运作的？被称为“躺着赚钱”的商业模式能持续多久？在哪些领域，仍然受到政策严格控制的殡葬业将对社会资本更加开放？未来投资机会和价值几何？《国家商报》(博客、微博)记者近日试图通过实地调研、专家访谈和数据调研，从公司样本、行业机会、高端访谈和区域样本等方面为消费者和投资者解答上述问题。

清明节前夕，重庆市永川区(房地产)市民张女士带着70多岁的父亲到重庆白塔花园购买墓地。在墓地的制高点，老人看中了一座坟墓。一名工作人员说，这座坟墓的价格可能在30万元左右。张女士和她的父亲都很震惊。

付守元(01448，hk)是重庆白塔花园的实际控制人。被福寿园收购后，白塔园墓地2014年的销售收入达到674万元。

福寿源于2013年底在香港上市，成为“内地首家殡葬股份公司”。2015年3月，福寿源上市后首次发布年报。本集团2014年收入为人民币7.951亿元，较2013年增长30%，其中毛利率高达80%；净利润为2.851亿元，同比增长50%。

福寿园80%以上的收入来自墓地销售。在惊人的利润背后，福寿园的土地成本只有1403万元，仅占整个墓地销售和服务成本的11.7%。福寿园传统墓葬平均价格为4.8万元，艺术习俗墓葬平均价格为27万元。

为了找出“内地第一葬礼”丰厚利润背后的商业模式，近日，国家商报记者对重庆白塔花园进行了实地调查，试图以重庆白塔花园为样本，解开福寿花园墓地销售的谜团，探讨其面临的机遇和挑战。

房价比墓价低。墓地的最高价格超过40万英镑

2014年8月，福寿源以人民币1.11亿元收购重庆百塔园殡葬发展公司60%的股权。该公司的主要业务包括销售墓地和殡葬产品，提供骨灰盒服务，经营和管理重庆白塔园(一个提供殡葬服务的墓地)，并拥有14块土地，面积约306，200平方米，包括一些未开发的土地。

白塔花园位于重庆市永川区，距重庆主城区56公里，距永川市2公里。公园占地705亩。

3月30日上午9点，当《国家商报》记者到达白塔花园时，许多市民去墓地扫墓，一些市民询问了墓地的价格并选择了墓地。

当张女士感叹陵墓价格太贵时，上述工作人员指着远处的一个墓地说，目前最贵的陵墓售价超过40万元。公园里还有许多便宜的坟墓。最近，一批新开发的双墓仅花费了18000多元。《全国商报》记者从一位销售人员处了解到，白塔花园古墓的价格分为多个档次，从几千元到几十万元不等。有一个艺术定制的墓地，“每平方米5万元，单墓面积从6平方米开始。”售货员说中档双人墓的平均价格是3万到6万元。《全国商报》记者了解到，永川区的房价水平远低于陵园价格。距离白塔花园不到两公里的一处新建中高档房地产，价格仅为每平方米3000多元。

事实上，福寿园的白塔园墓的价格并不高，分布在全国许多公墓。根据福寿园2014年年报，2014年，福寿园共售出696座定制艺术墓，平均每座售价27万元；总共售出了3783座成品艺术墓，平均价格为65000元；总共售出2520座传统成品墓，平均价格为48000元。2014年，福寿园售出10093座坟墓，销售收入6.6亿元，平均价格6.5万元。

土地成本低得多，是10多年前买的

尽管福寿园墓地的价格“爆”了房价，但令人惊讶的是，土地成本出奇地低，甚至“比石头还便宜”。

根据福寿园2014年年报，2014年福寿园的公墓销售和服务成本总计1.2亿元，其中土地成本1403万元，占11.7%；墓碑成本4441万元，占37%；开发成本2382万元，占19.9%。

根据福寿园的招股说明书，自2010年起的四年中，土地成本分别占4%、6%、10%和9%。为什么福寿园的土地成本这么低？

2001年以前，公墓用地属于国家划拨的土地范围。划拨土地必须用于特殊用途，但对其使用年限和价格没有明确规定。

根据福寿园的招股说明书，其大部分土地是很久以前购买的，当时土地成本非常低。例如，上海福寿花园占地40万平方米。土地性质为划拨土地，原征地成本仅为每平方米190元；占地30万平方米的河南福寿花园是待售土地。原征地成本仅为每平方米44元。

根据安信国际2014年的研究报告，近年来，墓葬所占面积大幅下降，但单价没有下降，甚至可能上升。福寿园双孔墓的价格为17万~ 18万元，原来是3平方米，现在只有0.6平方米左右。此外，除了出售墓地，还有相关的服务，如墓地维护，刻字和烫金，以及磁盘租赁。每年的持续维护费用约为千分之三，通常在十年内付清。在重庆白塔花园接受《商业日报》记者采访时，一位工作人员介绍说，据他了解，白塔花园的土地性质分为征用和租赁两种，征地成本很低。“为周边农民租赁土地的成本现在很高。一亩地一年大约1200元。”

重庆百塔园殡葬发展有限公司总经理何建平告诉记者，百塔园的大部分土地在10多年前就被征用了。“虽然我不知道具体的征用价格，但宗林(原重庆百塔源殡葬发展有限公司实际控制人)林世杰)的征地成本应该很低。毕竟，这是十多年前征用的土地。”

何建平告诉记者，墓地成本主要包括土地成本、墓碑成本、管理和开发成本等。，但墓价高的原因不是这些成本，而是人们心理需求的根本原因。“劳动力成本也很高。我们必须雇佣专业设计师。一些设计师是大学教授。它们是根据客人的需要而设计的，成本当然很高。”

上市融资承诺迅速扩大多项目并购

值得注意的是，六个月前白塔花园还处于资金链紧张的状态，福寿花园很快就给它注入了新的活力。2014年，白塔花园公墓的销售收入达到674万元。一些业内人士认为，福寿源擅长收购盈利或亏损不佳的殡葬企业，并将其改造成盈利能力更强的项目。

根据CICC的研究报告，福寿园凭借其品牌和管理已经扩展到其他城市。在它进入的每一个城市，福寿园都成为当地最大的殡葬服务企业。

事实上，白塔花园也有不少类似的案例。2008年，福寿园在河南收购了一个亏损的墓地，并把它改成了河南的福寿园，这很快就把亏损变成了利润。现在它已经成为郑州收入最高的公墓。2013年，福寿园进一步加强了对部分公墓的控制。

福寿园上市融资时，还承诺其业务重点应放在开发新墓地、收购墓地或殡葬设施以及建立新的殡葬设施上。其主要项目，如南昌鸿福文化墓地(房地产)和安徽环保火化机厂，仍在进行中。2014年，福寿园开展了多项并购合作项目，包括收购重庆百塔园殡葬发展有限公司、辽宁观灵山艺术园公墓有限公司、枣庄山亭邢台殡葬服务有限公司和婺源县万寿山公墓有限公司；与辽宁省沈阳市浑南区政府、抚顺市(房地产)政府和锦州市(房地产)政府签订战略合作协议；并与安徽淮北公墓签署了投资合作协议。

跟进市场发展相关政策或降低利润

未来土地成本的增加和政府政策的改变可能会影响福寿花园的发展。

2001年以前，公墓用地属于国家划拨的土地范围。2002年，墓地被排除在修订后的“划拨土地许可范围”之外。2008年，民政部等八部委下发通知，要求商业公墓的土地使用者必须通过招标、拍卖和挂牌方式确定。

这意味着未来福寿园的土地成本可能会增加。根据福寿园招股说明书的“风险描述”，2004年后收购的锦州公墓不可作为划拨土地上市，但可按现有市场价值迁出或收购。

地方政府殡葬政策的制定和修订也将对福寿花园产生影响。2012年，重庆市民政局宣布，原则上不批准在重庆主城区新建经营性公墓，并计划建设大量城市公益性公墓。这种措施对经营性公墓的价格也有抑制作用。

然而，福寿园董事长白晓强在接受媒体采访时表示，该公司不会担心政府对墓地价格的监管，因为该公司的业务已经多元化。去年，在集团收购的项目中，不仅有殡仪馆，还有火葬部分，集团整个产业链得到了加强和延伸。

根据福寿源2014年年报，2014年，集团开展了多项并购合作项目，获得土地320多万平方米，其中注册土地面积约78万平方米。