开发商拼抢 2014年土地市场“V”形收官

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房地产市场和土地市场在同一年往往表现出不同的趋势，因此当2014年上海房地产市场相当疲软时，土地市场的表现相当抢眼。

当然，从总体统计来看，除了底价，上海土地市场的总交易面积、总交易量和平均地价都有不同程度的下降。然而，这主要是受目前严格的土地使用制度，新增加的土地不断萎缩。

然而，由于房地产市场低迷，开发商出于安全原因纷纷回到一线城市，尤其是市中心的优质稀缺住宅用地更是备受追捧。因此，2014年土地王的数量出人意料，成为当年土地市场的最大特色。无论是总价王、单价王还是区域王，它从年初到年底层出不穷，屡破纪录。一句话，“开发者真的够难的。”

此外，2014年土地交易呈“V”型曲线，第一季度土地市场数据全部为红色，然后一路下跌，年底再次达到顶部。分析师李认为，主要原因是2014年春节前后新屋市场火爆，这推动土地市场升温。进入5月后，受信贷政策影响的城市变冷了。到年底，政府增加了优质地块的供应，以刺激土地市场回暖。

此外，2014年，上海房地产圈出现了许多新面孔。北京金隅、厦门源昌、中国民生投资、珠海法华、格力地产(报价、咨询)等企业首次在上海大举投资，与上海原有开发商展开竞争。

Cree研究总监薛认为，尽管市场总需求不足，但改善需求依然强劲，以上海为代表的一线城市的土地价值不可替代，受到开发商普遍青睐。

易居(中国)控股有限公司首席执行官丁祖昱在2015年对土地市场做出了预先判断。他认为，土地交易将继续活跃，因为土地增量有限，总交易量不太可能上升。然而，单价王仍将出现，平均底价将普遍上涨。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜告诉记者，2014年，上海在控制土地增值和盘活存量土地方面做得很好。未来，新的土地将变得越来越稀缺，用于招标、拍卖和出售的土地价格将居高不下。在严格控制土地利用的政策背景下，低效的土地再利用和工业用地转换将加速，以满足城市发展的土地需求。

总转让价格仅低于2013年

根据同一个政策咨询研究部门的数据，2014年上海土地市场的交易总额为1764亿元，虽然比2013年的最高值2262亿元低22%，但与过去几年相比，2014年仍是仅次于2013年的第二高年度。

值得注意的是，2014年，上海历史上地价最高的黄浦区小东门街616号和735号地块，以248.5亿元的总成交额打破了徐家汇中心土地王的纪录。

此外，据中原地产统计，去年上海土地市场排名前10位的五个地块都位于市中心，受国土资源部商品住宅用地上限的限制，市区稀缺地块的高单价总是出现在高品质的市区。

“一哥”董

2014年11月18日，黄浦区小东门街616栋、735栋董家渡地块被中国民生投资有限公司、上海滩投资发展(集团)有限公司和杜佳房地产财团以248.5亿元的价格中标。虽然没有达到此前行业预测的300亿元人民币，打破了全国土地总价格纪录，但无疑创下了上海土地总价格的新纪录。

事实上，早在去年9月初，为了配合外滩金融集聚区的开发建设，上述地块已整体出售，并附有规划方案，要求受让人整体接管地块，并按照规划要求统一开发，使其成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心和上海国际金融中心的有机组成部分。

据悉，出售的土地面积为126，700平方米，容积率为5.54，规划为商业、办公和住宅综合用地。地面总建筑面积不得超过701900平方米。商业、办公和住宅建筑在土地开发中的比例分别不超过17%、65%和18%。

德友地产研究总监卢启林表示，目前，位于王迪董家渡以北的绿城黄浦湾和华润外滩九里已成为上海滨江豪宅的标杆项目，均价在8万至10万元之间，一些好房子的单价甚至超过10万元。王迪董家渡的住宅部分，未来必将成为类似定位的滨江豪宅。

大宁地块的面粉比面包贵

另一个需要提及的地方是闸北区大宁路街325号。2014年1月28日，该地块参与了15家知名房地产企业和140轮激烈竞标。最终以101亿元的总价被房星地产拿下，仅次于王迪董家渡。同时，其保险费率为111.59%，排名第十，相当于底价47，609元/套。

据《晨报》记者报道，大宁板块商品房均价为3.5万元/平方米，板块中较高的天香沁园和大宁瑞石花园的单价分别为4.36万元和3.94万元。因此，该地块47609元/平方米的底价明显超过了周边待售房地产的价格，成为“面粉比面包贵”的典型例子。

德友地产分析师赵宝根表示，虽然该地块是上海罕见的高品质纯住宅用地，但如此高的底价仍是意料之外的，未来房价可能会冲击10万元/平方米的天价，引发闸北新一轮房价上涨。

同一个政策咨询研究部门的分析师徐志静(音译)认为，该地块外出时可以去中环和南北高架，开车去两个机场的时间约为30分钟。周边紧邻大宁商圈和灵石公园，各种生活设施齐全，豪宅的定位毋庸置疑。

据悉，房星地产将打造以金茂品牌为核心的高端住宅产品大宁金茂大厦。预计将于2015年4月开业。

保险费率急剧下降到47.55%

不包括经济适用房用地，上海2014年出售了90块住宅用地，平均地价为47.55%，明显低于2013年83.67%的平均地价。陆家嘴核心区史无前例的地下空换乘创下当年的地价新纪录，而2013年临港新城的土地市场继续火爆，前十名中有三个席位。

空地铁站赢得了第一名

根据2014年土地市场交易费率前10名，浦东新区黄浦江畔z4-2地块地下商业空房和公共绿地综合改造项目以10亿元的总价售出，以245%的费率排名第一，但远低于2013年的490%。

该地块位于陆家嘴核心区，是前十名中唯一的景观和休闲用地。地上部分建有绿地等公共配套设施，地下部分建有商业项目。

值得一提的是，地块地下商业部分的规划建筑面积高达36200平方米，占绝大多数。虽然全国都有先例，但通过招标、拍卖和绞刑的方式出售空地下客房的情况仍然相对少见。上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，考虑到中心区土地的稀缺性，将休闲景观用地的地下空房进行转让可能是中心区土地市场的新发展趋势。

德友地产分析师赵宝根表示，随着大城市中心土地资源的日益短缺，在未来，空地下房的招标、拍卖和悬挂将变得更加普遍。

“这种地下空房对地段要求较高，而且很多开发商缺乏开发地下空房的经验，因此存在很大的拍卖风险。”赵宝根说道。

临港新城继续畅销

由于2013年自贸区登陆的影响，临港新城出现了大量高地价土地。前七位的地价都被临港新城主城区的土地所占，最低的地价达到379.38%。

2014年，自由贸易区的热潮开始逐渐消退。截至2013年底，超过400%的疯狂溢价很难追踪，但临港新城的土地仍然非常抢手。根据中原地产的数据，临港木城社区的de03-i-5地块、临港木城社区的de03-f-1地块和临港芦潮港社区的c0102地块的地价分别为222%、224%和118%，排名第二、第三和第七。虽然没有以前那么夸张，但考虑到这三块地都不在临港新城主城区，地价也不算太低。

分析师李表示，2013年下半年持续的利好条件使大港口板块成为上海的热点区域之一，港口附近的土地市场也在上涨，因此之前的繁荣在2014年继续。

此外，木城社区上次出售的宅基地的底价仅为4269元/平方米，而2014年出售的临港木城社区的地块de03-f-1和de03-i-5的底价分别为7576元/平方米和7489元/平方米，分别增长了77.5%和75.4%。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜告诉早报记者，临港新城的产业集聚和人口引进仍然不足，高地价在很大程度上仍受自由贸易区概念的驱动，整体成熟至少需要5年时间。

2014年“流产”土地清单

高质量的土地吸引了许多房地产企业，他们不惜任何代价取得了成功，但一些位置不佳的土地就没那么幸运了。据SouFun.com统计，2014年上海土地市场共拍卖14块土地，其中大部分位于郊区，基本用于商业目的。然而，在这两年中拍卖纯住宅的情况很少。

自2014年8月12日接受投标申请以来，嘉定区马陆镇黄泥泾以南、倪家浜以东的地块(16-06)已吸引了18家公司提交申请。到目前为止，还没有人申请投标。最后，在9月4日，它以一场流畅的拍卖结束。这是自2013年以来上海的第一个纯家园。

12月25日，嘉定区嘉定新城a03-5号普通商品房地块因最后一刻才申请招标而被拍卖。

上海逸居房地产研究所研究员严跃进指出，从地块位置来看，它一般属于嘉定新城白银路地铁站旁的一个角落，周围是a5和a30高速公路的交叉口。从生活的角度来看，它可能会影响未来生活的舒适性。

此外，2014年12月24日至25日，松江区新邦镇首次推出松江区新邦镇sjs80001单元19-03、20-01、21-03三个商业用地，初始底价仅为1322元/平方米，为去年土地拍卖最低底价。但还是没人在乎。据了解，新邦镇作为松江区重要的农业镇，虽然地理位置优越，水陆交通便利，但地处郊区。从开发商资金撤出的角度来看，由于纯商业用地开发的未来风险相对较高，因此受到冷落。

宅基地交易的平均底价超过1万元

虽然2014年土地交易的总面积、总金额和平均地价都不如2013年，但土地交易的平均底价有了很大的回升，特别是住宅用地的底价从2013年的6643元/m2上升到10400元/m2，增幅为56.56%。

根据中原地产研究部提供的数据，2014年排名第一的前滩区z000801单元36-01地块的底价已达到66629元/平方米，成为上海历史上的单价之王，共有6个地块的底价超过40000元/平方米。2013年，最高底价仅为42821元/平方米，甚至没有进入2014年的前五名。开发商不惜一切代价争夺高质量的住宅。

钱滩占据了单价王的前两个席位

去年，土地底价逆势上涨，圣诞节期间的土地盛宴不可或缺。仅在12月24日，就有12块商业用地被出售，其中5块前滩地块成为土地市场的焦点。最后，浦东新区黄浦江南段前滩区36-01地块、32-01地块和38-01地块这三个纯住宅分别以66，629元/平方米、65，832元/平方米和53，905元/平方米的底价成交，在去年的土地市场交易底价排行榜上分别位居第一和第二。

值得注意的是，从65，832元/平方米到66，629元/平方米，反复刷新单价前后不到4个小时。上海亿居房地产研究所研究员严跃进表示，前滩土地市场的火爆态势反映了房企回归一线城市的紧迫性，引发了新一轮土地出让和招标高潮。

虽然以“第二陆家嘴”为未来城市中心的前滩世界级规划是有利的，但高楼层价格仍远远超出市场预期。据《晨报》记者报道，前滩地区仍处于开发初期，前滩附近一些建筑的价格水平也不低。例如，今年《和盛时报》金源的平均价格达到了52500元/平方米。即便如此，前滩宅基地的“面价”仍高于“面包价”。预计未来前滩产品的销售价格将达到10万元/平方米。

该政策咨询研究部主任张宏伟认为，这一地价有些不合理。对于开发商来说，未来可能会面临巨大的发展压力。毕竟，前滩板块很难接受10万元/平方米的销售价格。

此外，前滩商业用地的底价已超过3万元/平方米。业内人士认为，未来3-5年，随着大量写字楼项目进入上海市场，将不可避免地出现过剩现象，前滩也面临着租房的压力。

东外滩“乌鸦换凤凰”

除了前滩，去年浦东的外滩板块也有很多亮点。在2014年土地市场交易底价前10名中，杨浦区平凉街47号和18号街坊分别以41，078元/平方米和39，264元/平方米的底价排名第7和第8位，创下了杨浦的单价纪录。

另一方面，东外滩另一地块杨浦区大乔街117号排在第11位，相差17元，仅比第10位低33740元/平方米。如果不是因为年底前滩板块的爆发，去年浦东的外滩将占据榜单上的三个席位，成为最耀眼的板块。

目前，浦东外滩板块已成为黄浦江两岸综合开发的重点区域之一。根据规划，未来它将被建成一个以商业、物流和生态为主导的滨河板块。据了解，该板块周围出售的主要房产是保利香槟花园和菲利普李云迪。今年的均价分别达到5万元/平方米和6万元/平方米，这使得东外滩板块成为新兴的高端板块之一。去年售出的几个地块的未来售价可能会达到7万元/平方米以上。一直被视为"下角"的杨浦，将拥有自己的滨江豪华住宅区。

上海中原房地产研究咨询部经理卢文喜认为，随着品牌开发商征地力度的加大，该地区的产品也趋于高端化，因此东外滩具有滨江豪华住宅区的潜力。

Cree研究部主任薛认为，东外滩的价格已经超过6万元/平方米，已经到了目前的临界点。此外，周边配套设施一般，居住环境不好，没有制作高端产品的外部条件，发展需要时间。