中国版“两房”会产生吗？

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今年以来，住房消费支持政策持续升温，这再次引发了对中国版“两房”的讨论。中国住房和城乡建设部住房公积金监督司司长张近日撰文指出，在中国设立全国性住房银行的条件基本成熟，改革基础充分，资金规模巨大。

张在文章中指出，目前房地产业仍是中国经济增长的主要推动力，经济“房地产”在短期内难以逆转。稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。在住房公积金制度的基础上，建立政策性住房金融机构(或国家住房银行)是增加住房消费需求的有效措施，应尽快实施。

分析师表示，“国家住房银行”的概念意味着中国版的房利美和房地美正在逼近。

根据工业证券的研究，“住房抵押贷款证券-国家住房银行”分阶段稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于我国存量房屋的持有结构不平衡，以往对住房抵押贷款的支持力度不强，通过上述模型分阶段稳定房地产市场、降低“硬着陆”风险的概率在未来几年仍然很高。

恒业基金投资总监刘玉行也透露:“成立国家住房银行，以国家住房银行为载体，将稳定住房价格的“两房”作为重要的投资和控股机构，加快现有住房的周转，将越来越可行。在短期和中期，它将向中低收入群体提供低息住房抵押贷款，以改善现有住房的转换和周转。在当前的房地产市场中，

国家住房银行？

对于银行来说，需要一个能够转移抵押贷款的住房抵押贷款二级市场，以降低风险，提高抵押贷款的意愿和能力

国家住房银行是住房领域的政策性金融机构。政策性金融机构是指由政府或政府机构发起、资助、创建、参与或担保，并在特定业务领域从事政策性融资活动，以执行和配合政府的社会经济政策或意图的金融机构。目前，市场上已经建立了政策性金融机构，包括国家开发银行、进出口银行、农业发展银行等。国家住房银行可能成为住房领域的政策性金融机构。

国信证券银行首席分析师李官正最近在中国国际广播环球信息网播出的“晚间第一新闻”节目中表示，政策性住房银行的作用主要体现在两个方面:一是贷款利率可以低于普通商业银行，可以解决利率市场化条件下商业银行对房贷不热心的问题。第二，规模和数量可以通过资产证券化盘活商业银行的抵押贷款存量，解决住房市场的供求问题。

业内人士在接受《国际金融新闻》采访时表示，“这个中国版的住房银行最近还没有上市。”早在去年，当CDB设立其金融部门时，它就已经被定义为“中国住房银行”。

根据这一消息来源，成立国家住房银行的出发点实际上是稳定房地产市场。“根据官方声明，要稳定楼市，关键是增加住房消费需求。要让普通老百姓消费住房，光靠他们自己的储蓄肯定是不够的，他们需要国家贷款的支持。”国家住房银行的本质是先吸收公积金，然后再吸收正常的商业存款，再向符合条件的购房者提供公积金贷款。

对于银行来说，他们需要一个能够转移抵押贷款的mbs二级市场，以降低风险，提高抵押贷款的意愿和能力。同时，继银监会去年推出信贷资产证券化备案制度后，央行今年也宣布将注册发行资产证券化业务，这两项优惠政策将有助于推动中国资产证券化业务的全面发展。

根据上述消息来源，建立正式的全国性住房银行，给予相当大的政策倾斜，将住房公积金管理机构转变为全国性的统一银行，按照银行的规范化要求进行监督和内部管理，将是大势所趋。“这不仅可以打破公积金管理的条块分割，还可以盘活数万亿元的休眠资金，使这些资金能够发挥应有的作用。同时，它可以从根本上解决普通购房者的“贷款难”和“贷款贵”问题，有效提高家庭购房能力，增加住房消费需求。”

美国“两室”模式

国家住房银行可能有两种模式:一种是CDB模式，另一种是美国的“两房”模式。目前，“两室”模式的可能性较高

民生证券宏观政策研究所研究员李麒麟在接受媒体采访时表示:“国家住房银行可能有两种模式:一种是CDB模式，另一种是美国的‘两房’模式。”CDB模式是指通过发行金融债券筹集资金，并直接向买家提供金融支持；“两房”模式意味着通过从商业银行购买抵押贷款和发行人民币(个人抵押贷款支持证券)来支持个人住房市场。目前，“两室”模式的可能性更高。”

李麒麟认为，作为一个政策机构，如何避免政府支持机构的道德风险，需要向美国学习的不仅仅是具体的应用模式。美国的两家公司经历了一场危机，然后在金融危机中复苏，如何调整他们的策略也值得关注。

《国际金融新闻》记者了解到，房利美和房地美，又称房利美和房地美，是两个具有政府性质的联邦抵押贷款融资公司。这两个特殊的金融机构主要从事抵押贷款证券化。它们成立于1938年和1970年，由美国政府私人控制、担保和支持。破产前，他们持有或打包的抵押贷款总额高达5万亿美元，占美国抵押贷款的一半以上。

显然，“两房”是美国房地产业大发展的重要基础。然而，金融危机恰恰是由于“两房”过度关注房地产市场，设计资产打包的二级市场操作，最终导致了房地产金融危机的崩溃。

中国经济评论员崔说，中国不能简单地学习美国的“两房”模式，不值得学习。“美国的‘两室’模式是建立在资产证券化体系之上的。它从商业银行获得住房抵押贷款，然后证券化资产，然后贷款给购房者；中国的住房公积金可以直接抵押和贷款。此外，两国的国情、制度和体制不同，因此“两室”模式不能简单适用。中国需要改革和完善公积金制度，建立适合中国国情的住房金融体系。”

至于美国是否会出现像房利美和房地美那样的次贷危机，崔说，这种担心其实是不必要的。房利美和房地美的次贷危机是由于缺乏对特殊政策金融机构的监管，可以通过完善制度和将国家住房银行纳入银监会监管来解决。现在，美国的“两房”在完善监管后运行良好，而基于“他山之石”经验教训的中国国家住房银行也没有理由做得不好。

银行和房地产公司都受益

信贷资产证券化将直接惠及银行，间接惠及住房企业。未来，越来越多的银行和信托机构将把它们的贷款打包并分成标准股，在市场上出售

兴业证券研究指出，自2014年以来，央行一直大力鼓励商业银行发放抵押贷款，但业绩不佳的核心原因是商业银行资产负债期限错配日益严重。当银行的债务人从稳定的居民存款转变为不稳定(和高利率)的银行间和金融管理时，减少长期低利率的抵押贷款是不可避免的。

《国际金融新闻》记者从东方证券了解到，无论是信贷资产支持证券发行的登记制度，还是国家住房银行的成立，都在信贷方面支持了房地产市场。一方面，购房者将获得更多的住房信贷支持，另一方面，他们将解决经济适用房和商品房的发展资金问题。

信贷资产证券化是指将原本流动性差的金融资产转化为可流通的资本市场证券的过程。资产证券化产品分为资产支持证券(abs)和抵押贷款支持证券(mbs)。前者的基本资产是住房抵押以外的资产，而后者的基本资产是住房抵押。

截至2014年底，中国个人购房贷款余额为11.5亿元，这意味着住房抵押贷款证券化的潜在存量资产超过10万亿元。从美国的经验来看，利率市场化完成后，美国的抵押贷款支持资产证券化发展迅速，资产证券化率从1980年的7.6%大幅上升到64%。目前，美国的抵押贷款支持资产证券化接近90%。如果中国的资产证券化率能达到50%，就能为银行提供5万亿到6万亿的流动性。

发行信用资产支持证券的登记制度有利于扩大住房抵押贷款支持证券(mbs)的规模，振兴银行住房抵押贷款支持资产。国家住房银行建立了经济适用房融资机制，为经济适用房发展提供低成本融资渠道。国家住房银行将成为住房领域的特殊政策性金融机构，预计将建立与保障性住房建设相对应的融资机制。新一轮房地产市场支持政策出台，将有效提高房地产企业的利润预期和估值水平。其中，银行、房地产开发商和房地产营销公司将从中受益。

具体而言，信贷资产证券化将直接惠及银行，间接惠及住房企业。登记制度促进了信贷资产的证券化。未来，越来越多的银行和信托机构将把它们的贷款打包并分成标准股，在市场上出售，振兴信贷资产，增加信贷/0/房间。银行是信贷资产证券化的直接受益者。利用资产证券化和杠杆将有效提高银行的绩效。住房企业是信贷资产证券化的间接受益者。银行打包出售按揭贷款，并向购房者发放/0/房的贷款，这有利于楼市的复苏。