北京土地市场再现“地王” 或引部分购房者入市

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27日，北京市(房地产)国土资源局以挂牌出让的形式，对海淀区和丰台区的两块土地进行了招标，初始总价为88.27亿元。最终，两笔土地交易顺利完成，总出让金为106.8亿元。

其中，位于海淀区西北旺镇的中关村永丰工业基地(古坝000931)地块，经过139轮激烈竞争，被首创置业以56.4亿元的总价中标。该地块为住宅混合公共建设用地，建筑面积208，702平方米，总初始价格为37.87亿元，综合初始底价为18，000元/平方米。

根据出让条件，该地块还要求建设建筑面积不低于7500平方米的“公租房”，并设定了合理的土地上限价格。当投标价格达到上限价格时，将不再接受更高的报价，取而代之的是，投标人将以此价格为基础进行“自住商品房”的投标。

土地出让结束后，很多业内人士估计土地底价为3.9万元/平方米，总价格为56.4亿元，其中住宅部分的底价高达4.3万元/平方米，预计未来售价高达10万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为，按照4.3万元的底价，加上土地契税、建安税和财务管理成本，项目未来的成本价将达到7万多元。“如果考虑10%到20%的利润，预计售价将超过10万元。作为一个20层的高层住宅，该地块的底价是地王的价格。

雅豪机构营销总监郭毅表示，随着房地产市场的不断放松，开发商普遍期望房地产市场有更好的前景，随着信贷环境的逐步放松和市场销量的增加，房企重新燃起了对土地市场的热情。“特别是在供过于求、楼市需求疲软的三、四线城市，房企只能布局更多住房需求相对较强的一线城市，导致北京土地竞争难度大幅增加，地价居高不下。”

另一方面，与住宅企业激烈竞争相对应的是北京宅基地供应的稀缺性。数据显示，2015年前4个月(截至4月27日)，北京土地市场新增宅基地供应案例只有7起，比去年同期减少10起。宅基地供应面积84.03万平方米，规划总建筑面积130.71万平方米，分别比去年同期减少64%和53%。

“供需的不对称也使得宅基地的竞争相对激烈”。根据郭毅的分析，海淀区近几年出售的住房很少，2011年至2014年仅出售了8套住房。“该地块本身的稀缺性、未来需求的稳定性以及价格上涨的明确性，使得该地块广受追捧。”

27日，与海淀中关村永丰工业基地住宅混合地块的“地价”不同，丰台区李泽路的商业金融地块以50.4亿元的底价出售。当天，两块地块的成交额达到106.8亿元。

根据这一分析，张大伟表示，总体而言，在一系列房地产宽松政策出台后，房企再次启动了赚钱模式。但是，由于土地供应不足，目前北京的土地市场还没有完全放开。“处于热点核心位置的土地越来越少，一些房企显然又开始争夺一线城市的住宅用地。”

他进一步分析和预测，从4月到5月，一、二级土地市场将出现土地集中流转现象。“土地王效应可能会影响部分购房者选择近期入市”。