扩大不动产投资版图? 借多元渠道加速轻资产化

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海洋国土副总裁陈润富:

■我们的记者王立新

2014年是一个分水岭。黄金时代过后，许多房地产企业都在寻找转型或轻资产。据了解，在中远未来五年的发展战略中，房地产开发投资、住房开发、房地产金融和客户服务共同构成了“四元业务”。

“海洋地产的第一个项目是海洋大厦，然后开始进行住宅开发。”远洋地产副总裁陈润富告诉《证券日报》，远洋地产本身就有商业地产的先天基因。但是，对于适合轻资产的项目，中远集团不会以重资产的模式运作，因为从现金流安排的角度来看，重资产的过度集中会给转型带来困难。

30%的资金用于扩展商业地图

“远洋的四元业务是‘4321’战略”，陈润富向《证券报》记者解释说，从资金配置来看，40%的资金投向住宅开发，30%投向房地产业务，20%投向房地产金融，10%投向客户服务。

据记者了解，截至2014年底，中海地产在全国规划建设的商业地产项目有20多个，包括写字楼、高端购物中心、五星级酒店和服务式公寓；目前主要经营8个投资物业，2014年物业投资营业额为6.79亿元。

至于远洋地产的商业地产地图和产品线分布，李明告诉记者，远洋地产有三种产品:第一种是高端写字楼，重点是一线城市的核心区域；第二类是商业综合体，主要与太古合作，一般选择具有先天交通、历史和文化优势的一二线城市；第三类是海洋独立经营的商业零售品牌，即海洋期货交易所和海洋期货广场。这些商业地产基本上是与住宅配套的产品，面积在6万至10万平方米之间；其他的都是纯粹的小企业，它们都是被动建立的，并且尽可能地小心经营。

“如果你用几个词来概括海洋中的商业地产，它可能被定义为‘与巨头合作’、‘多元化’和‘积累与稀释’。”陈润富说道。

事实上，“与巨人合作”是海洋地产为房地产投资铺路的重要手段。据《证券日报》记者报道，中海地产与太古地产合作，太古地产是一家香港独资企业，擅长经营和控股房地产，两家公司分别持有北京和成都两个项目50%的股权。

“建设初期主要由远洋运输负责，运营后期主要由太古地产负责。”陈润富透露。在远洋运输管理公司看来，与巨人的合作不仅可以积累经营投资物业的经验，也是减轻资产负担的手段之一。

多渠道加速轻资产

事实上，一些熟悉中海地产的人士向《证券日报》记者透露，虽然增加对控股物业的投资是一个重要的战略方向，但在中海地产内部，商业地产储备项目的规模以及如何将房地产投资规模缩小到资产规模，都是一两年内必须解决的问题。

陈润富告诉《证券报》记者，适合轻资产化的项目不会以重资产模式运营，因为从现金流安排来看，重资产过度集中会给转型带来困难，特别是对于产权发展而言，轻资产化必然是中远作为商业地产所追求的目标。

至于实现轻资产运营的方式，陈润富向记者透露，中海地产将通过合作、资产化、证券化等方式加快房地产轻资产投资。

然而，中远集团对于如何利用金融手段实现轻资产的具体细节并没有谈得太多。目前，合作是远洋投资经营者使用物业的成熟模式。"与开发商或运营商的合作是轻资产化的一个方向."陈润富说道。

证券日报记者了解到，与太古地产合作的成都远洋地产是远洋地产拓展商业地产领域的一个非常重要的项目。据悉，该项目总投资近100亿元，拥有300多家零售店，90%的面积已经出租。根据他的内部消息，李明非常重视这个项目，对它有很高的期望。“到2020年，项目年租金收入将超过12亿元人民币”是两家公司合作的目标。

“太古地产对商业运营的定位具有预测性判断。在项目完成并移交给租户后，它可以作出第二次判断。”李明告诉记者，作为在中国的战略合作伙伴，中远和太古将在未来几年推出项目。