政策利好 北京楼市前四月还是低价盘卖得好

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2015年1-4月商品住宅交易结构特征(总成交价格段)

2015年1-4月商品住宅交易结构特征(平均交易价格区间)

2015年1-4月商品房交易排名

今年以来房地产市场的优惠政策对购房成本的影响。以总价300万元不到五年的二手房为例:

在最初的四个月里，房子的最佳价格是多少？

前四个月，交易量最大的房子的总价是多少？

谁是北京房地产市场前四个月的销售冠军？

开发商所谓的“六万元时代”真的要来了吗？

一年后，中央政府频繁地在房地产市场层面上吹掉优惠政策，然后在央行降息和RRR降息的基础上叠加，3？随着新政的推出，北京楼市终于摆脱了2015年的长期低迷，成交量开始大幅上升。根据雅豪机构的统计，北京在头四个月售出了14557套商品房(不包括自住商品房)。从统计数据可以看出，单价在3万元/平方米以下的房屋仍是北京市场的主要交易力量，占总交易套数的2/3，“6万元时代”尚未真正到来。

然而，在最初的四个月里，豪宅对北京房地产市场的平均交易价格产生了巨大的影响。总价超过3000万元的豪宅交易总价几乎等于总价低于200万元的豪宅交易总价，超过了其他任何总价区间。北京市房地产协会秘书长陈至表示，北京房地产市场已经从前两年的底部上升，高端市场的动荡已经发展到底部持续上升、高端市场影响价格的局面。豪宅直接影响了北京房地产市场的平均价格。

从4月份的交易面积特征来看，虽然70-90平方米的中小户型交易仍占主导地位，但改善户型的比例明显增加。雅豪组织副总经理高山分析说，是否是9？今年是30个新政还是3个？总的来说，新政对这两组改善需求的支持正在增加，尤其是3？30新政中的“营业税由5改2”直接刺激了“卖一买一”升级版购房者换房的步伐，而这些有购房经验的客户在升级房屋时会更加注重居住的舒适性，而一些老式的二手房已经不能满足他们的需求，因此更多的改善需求也将转移到新屋市场，这将推动新屋交易在改进产品的推动下不断稳步上升。

低于50000元/平方米的房子仍然是交易的主力

总营业额最高的是2-3万元/平方米

今年年初，在丰台白盆窑地块的拍卖现场，万科集团前高级副总裁毛大庆感觉北京房价已经进入6万元时代。当这种观点出现时，引起了业内和业外的关注和讨论。后来，也有人指出6万元已经是一个保守的数字。事实上，北京的商品房市场将进入8万元的时代。

对于6万元时代的到来仍有一些争议，但根据今年前四个月的统计，6万元时代尚未到来。据雅豪机构统计，前四个月(截至新闻发布日)，北京市共销售商品房14557套(不含自住商品房)，其中单价在5万元/平方米以下的商品房13721套，占94%以上，其中80%以上的单价在3万元/平方米以下。

从4月份的普通住宅交易清单来看，秭归御花园和北京城建？北京密码，保利弹簧部，先锋？伊利亚县，格陵兰国际帆船赛？钟健灵秀惠谷诺亚方舟？国际城市都是需要改造的项目，总价超过200万元。其中，保利春天百货2014年以1721套赢得北京住宅市场销售冠军。

对于这些项目在头四个月取得优异销售业绩的原因，雅豪集团副总经理高山分析说，在北京商品房库存仍处于较高水平的背景下，房企仍将去库存化作为首要任务。那么，在房地产市场交易量刚刚开始回升的时候，房企利用市场机会加速销售的最有效手段就是价格。只有当较低的价格在该地区形成萧条效应时，该项目才能在3？30岁以后，在优惠政策的帮助下，我们可以在交易中取得领先地位。3月份排名中的灵秀回鹘价格为28500元/平方米，周边待售商品平均价格基本在30000元/平方米以上；第一家伊利亚县在3月份报价为17500元/平方米，比之前的报价下降了14%；今年3月，第一棵常青藤的价格为3.6万元/平方米，比去年的4.2万元/平方米低14%。就价格而言，这些项目与该地区其他项目相比具有很好的竞争力，自然也取得了较好的销售效果。

3000万元以上的豪宅总成交额相当于200万元以下的房子

前四个月的豪宅数量接近去年

单价还没有真正进入6万元的时代。就总成交价而言，前四个月，总成交价低于500万元的普通住宅仍是市场的主力。根据雅豪机构的统计，头四个月售出了12819套总价低于500万元的普通住房，占88%。其中，90%的房屋总价不到300万元。

根据交易数据，总价低的商品房仍是北京楼市的主力，但值得注意的是，今年前四个月北京楼市的奢侈品势头强劲。总价超过3000万元的住宅总成交金额为87.73亿元，仅略低于总价低于200万元的住宅总成交金额90.75亿元，高于其他部分的总成交金额。极高的交易总额直接将北京楼市4月份的商品房平均交易价格拉至30002元/平方米。

陈至指出，近两年来，北京楼市的整体态势是处于底部上升、高端震荡的状态，但现在已逐渐演变为底部上升、高端价格左右的状态。从目前北京楼市的平均成交价格来看，虽然盘古大观、万柳书院等豪宅所占比重较小，但它们直接影响着楼市的平均价格。

前四个月，3000万元以上豪宅的总成交量不仅接近低价房，而且超过了2011年至2013年3000万元以上豪宅的总成交量，仅比2014年90.51亿元的总成交量少3亿元。142套交易的数量几乎赶上了前四年的交易数量。这个数字也预示着今年顶级商人之间的激烈竞争，也给了许多陷入困境的商人希望。

需要指出的是，前四个月北京豪宅交易量大幅增长的主要原因与北四环盘古大观的大规模交易有关。一直以来都是客户的万柳书院今年年初入驻，也为鼎好今年的销售开了一个好头。定浩集中在市场后，市场将会发生什么，哪个项目将会再次获得第一名，目前还没有定论。

今年房地产市场优惠政策清单

①3月1日

中国人民银行宣布，自3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25%，至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25%至2.5%，其他档次存贷款基准利率和个人住房公积金存贷款基准利率相应调整。

②3月5日

国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，要稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自谋职业，扩大住房需求。

③3月27日

国土资源部住房和城乡建设部发布《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》。

④3月30日

中央银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布通知，将已有住房且相应购房贷款尚未结清的居民购买第二套住房的最低首付比例调整至不低于40%。

⑤3月30日

财政部、国家税务总局发布通知，将个人住房转让营业税免税期限从5年减为2年，购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的个人免征营业税。本规定自2015年3月31日起实施。

⑥4月20日

中国人民银行宣布，将存款类金融机构存款准备金率下调1个百分点，至18.5%，以提振银行贷款，应对经济增长放缓。这是中国人民银行两个半月来第二次下调存款准备金率。