土地新规 房企没法儿“有钱任性”

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当外界几乎所有人的注意力都集中在新政对房地产市场的刺激上时，作为房地产之根的土地开始了一场静悄悄的制度变革。最近，上海市规划和国土资源管理局(房地产)发布了《关于加强本市商业用地流转管理的若干规定(试行)》，其核心理念为“土地生命周期管理范围”，即以土地流转合同为平台，通过完善商业用地的使用控制、功能设置、业务布局和土地使用权收回等机制，加强项目用地期间全过程的动态监管。

其中，对房地产市场影响最直接的是未来土地拍卖不再等待价格，这使得它成为保证区域城市规划目标实现和城市服务功能整体质量提高的前提。因此，单纯的“以盈利为基础”的开发商正在向“项目效益”和“社会效益”并重的城市运营商转变。

董家渡13、15号地块按规划方案整体出售，并按规划要求建成上海国际金融中心的有机组成部分。早报记者高建平·沈镇裕

政府自始至终都在运转

数据显示，2015年，上海住宅用地(包括经济适用房用地和商品住宅用地)供应量仅为400万至600万平方米，为2004年土地公开招标拍卖以来的最低水平。在土地枯竭的情况下，开发商的项目与区域规划和发展的愿景不匹配是一个大问题。上海浦东唐成投资发展有限公司总经理周骏鸣认为，原有的土地招标、拍卖、挂牌制度，作为一种纯粹的市场行为，确实体现了公开、公正、公平的原则，但也存在约束不足、开发不当、运作无序等问题，政府的规划意愿没有得到充分体现。从这个角度来看，提高土地节约和集约利用水平势在必行。

今年4月，上海市规划和国土资源局发布了《关于加强本市商业用地流转管理的若干规定(试行)》，重点推进商业用地全生命周期管理。这种拟人化的表述将土地运营周期比作人的“生、死、病”，即土地开发从规划到后期运营的全过程将按照相关职能部门的要求进行。

上海市规划和国土资源局详细规划司负责人解释说，新一轮规划和土地利用模式强调“社区”概念和功能的整合。引入“生命周期管理”的目的是帮助维持总体规划的实施，也就是说，始终有必要从头至尾进行管理，强调“整个系统”和“完全支持”，这也是世界的趋势。

他还说，既然是管理，就必须包括一些限制性措施，强调事后评估、监督和惩罚。因此，从总体规划的初始定位到项目生成的进入，整个过程都受到监控并采用绩效考核，如果不符合要求，将“被迫退出”。

不再只谈论“钱”

土地生命周期管理范围的最直接结果是，高价格的人不再能够获得土地。周骏鸣对早报记者说:“我们希望在公开、公平、公正的原则下，设定一些必要的条件。谁能得到土地不再仅仅取决于开发商对土地的出价。我们更加注重区域规划、功能实现以及对整个区域长期发展的贡献和支持。”

据了解，许多开发商越来越难以用钱购买土地。许多商业用地出让地块已经开始附加更为系统和细致的出让条件或操作要求。今年年初，闵行新城闵行区颛桥镇梅州路地块被终止，成为今年上海首个拍卖的商业用地。该地块位于繁华地段，配套设施成熟，但附加出让条件“严格”，如商业和办公自持能力要求不低于30%，不低于15年，最低商业单元面积不低于300平方米，最低办公建筑面积不低于400平方米。

同样，闸北市市北高新区(古坝600604)最近出售的一个商业地块，明确要求开发商在至少10年内将企业作为一个整体持有，并在至少10年内持有总办公楼的至少40%。浦东前滩区的地块转让，要求地块内的商品房和商业不得转让，只能出租，约定的最长租赁期限不得超过5年。不难看出，开发商“富可敌国”的时代已经过去，投机政策已经消失。

上海市规划和国土资源局相关负责人向记者指出，对于城市土地资源极其稀缺的上海来说，传统的先买地、后建、后卖的开发模式没有市场价值。这些土地出让方式对项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会和环境因素有严格要求，将成为土地市场的主流，开发商将不得不面对土地市场的新规则。

强势品牌住宅企业胜出

事实上，开发商的问题由来已久。一方面，他们是城市建设的积极推动者，另一方面，他们使土地市场混乱。周洁明说:“这仍然是因为门槛设置太低。”“当时关于土地出让的规划参数只是一些简单的技术指标，不能限制土地的拍卖，导致一些房企只知道如何省钱和如何征地。一些实力薄弱、缺乏经验的企业生产的产品不能令人满意，忽视了该地区的总体规划和发展。”

土地生命周期管理更加注重土地在未来区域规划中的作用，对出让条件的要求不断细化，评价内容也更加丰富，前瞻性和综合绩效也大大提高，这显然更有利于拥有同样雄厚资本和能力的品牌房地产开发商。

中国指数研究所所长陈认为，中国已经度过了住房短缺的时代，房地产市场的需求更加多元化和精细化。开发商最好还是像过去那样简单地建造房屋。只有在融资能力、产品能力、销售能力、服务能力甚至互联网技术方面综合实力的开发商才会有更多的机会，这将迫使开发商转向城市运营商和服务提供商。

上海市规划和国土资源局有关负责人指出，政府在土地出让金上的让步和对开发管理的严格要求，无疑是一个理性的选择，这不仅将资质和能力不足的企业拒之门外，还积极降低了符合城市发展需要的企业的准入门槛，并以跷跷板的形式变相增强了对高素质开发商的吸引力，表现出较强的政策引导和市场甄别能力。

据了解，这种情况去年已经开始出现。2014年上海董家渡地块转让时，黄浦区政府提出了建设以金融功能为主体的城市综合体，打造国际滨水新兴金融中心的要求，并明确了“附规划”的整体转让方式。同时，利用历史保护建筑中的地块和滨江公共空房的相关设施，这迫使大量开发商实力不足。最终，具有金融业背景的中国民生投资有限公司，与在外滩地块开发方面有丰富经验的上海外滩投资发展(集团)有限公司和上海杜佳房地产有限公司联手，共同赢得地块。

价格和价值翻倍增长

土地生命周期管理对出让条件的要求不断细化和强化，这在一定程度上制约了开发商，但也可能导致开发成本增加，最终推高房价？

通策房地产咨询有限公司研究部主任张宏伟指出，虽然土地生命周期管理改变了土地出让模式，但开发商将面临更多附加条件。从成本的角度来看，它确实会增加房屋企业的项目开发成本，这必然会转移到房价上，由购房者来支付。此外，从土地价值的角度来看，如果该地区的追加投资更加成熟，土地价格将会上涨，这最终会体现在房价上。

中国指数研究院研究部主任陈表示，虽然开发成本会在一定程度上转移到商品房的销售上，但总体而言，对开发商的高要求可以充分优化土地资源的利用，带动区域发展，进而提高经济效益。

周骏鸣的观点是，从背后的逻辑来看，房价将反映其合理性。正是因为附加条件高，门槛高，这为真正强大的开发商腾出了空的操作空间。项目质量可以得到保证，区域开发可以实施，从长远来看，这对买家来说是一件好事。

一位不愿透露姓名的房地产企业负责人表示，随着土地资源日益稀缺，上海城市发展将告别“项目营销”的“短而快”模式，进入“城市运营”时代，这将迫使开发商加快向城市服务提供商转型。对于长期的品牌开发商来说，最好是主动满足政府的规划需求，继续参与城市运营，从城市发展中获得稳定的回报。