创业社区向传统办公模式宣战 租金不菲不是想租就能租

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1.欧爱西中心创意立面。2.横山广场欧爱西商务中心。3.太仓路58号吸引了很多创意公司。4.适合小团队的办公社区。5.Maker Center的环境令人耳目一新。

大企业

在今年的“两会”上，李克强总理提出了“大众创业创新”的战略构想。此外，近两年来，政府陆续出台了鼓励和支持创业的政策，使得企业家不断成长。在市场需求急剧增长的背景下，制造商办公室已经成为一个大企业。

中国有多少创业团体？具体数字很难统计。然而，根据腾讯开放平台去年11月发布的数据，已有超过107家企业注册并成功认定为孵化器。

戴德梁行中国投资咨询服务部董事总经理叶程健认为，在相关政策的支持下，上海(房地产)制造商比空更活跃，制造商空的概念越来越流行。随着制造商空工业的发展，市场对合作空间的需求将会增加。在未来，闲置的工厂、街头商店或商店可以通过重建改造成共享的空工作室。对于许多投资者来说，这将是一个有趣的项目。

创业加速器

不断变化的时代和渐进的市场需求，就像看不见的大手，催生了越来越多的新空写字楼。

位于豫园路的上海Maker中心为草根企业家提供了一个联合办公的空房间。该中心采用会员制，按月收取个人租金，并倡导开放的办公环境。空 1500平方米的房间全部由玻璃隔开，并有一个硬件区。联合办公区可以容纳近30个团队同时工作。

上海Maker Center创始人郑建玲表示，随着互联网的普及，人们不再局限于单一的空房间，办公室空房间的作用将更多地体现在高效率的工作上。因此，开放式联合办公环境的更大意义在于整合各种资源，为创业者提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资人，最终从简单的办公租赁转变为具有pe(风险投资)性质的创业项目孵化器。

潘石屹创建的soho3q是从短租的想法开始的。众所周知，soho3q是一个基于soho项目的开放式办公室空房间，风格独特。该产品可提供灵活的短期租赁服务。一个订单的租期短至一周，长至三个月。你可以租一个单独的车站或一间办公室作为整体。您可以随时随地通过移动应用选择、支付或续租，并享受办公室服务，如无线网络、复印和打印以及咖啡。

潘石屹认为，在中国有一个非常流行的思想变化，即互联网经济浪潮的兴起改变了就业模式，使得人们更倾向于拥有一个灵活的移动办公空房。

此外，毛大庆创立的优科工作室以我们在美国的工作为模板，专注于服务。据了解，优科工作室除了提供空办公室外，还将配备五个主要服务模块——辅导服务、投资服务、金融服务、法律服务和银行服务。

"优科不是孵化器，而是共享办公和孵化后的加速器."毛大庆(房地产)表示，友科工作室的核心竞争力是服务，包括人力、财务、法律事务、政策咨询，甚至对接银行和天使投资。这些服务可以产生收益并收取费用，服务购买将成为共享办公室中非常重要的费用来源。

互补的cbd级产品

不可否认的是，一系列新制造商空房间的出现使得目前的办公市场更加多元化。在补充传统甲级办公楼的同时，它也迫使这类产品寻求变革。

戴德梁行董事、中国写字楼部部长沈洁认为，Maker 空房是企业成长过程中的过渡性办公产品:一是政府级工业园区的孵化器，二是城市工业园区的Maker 空房；另一类是由企业筛选和支持的创业讲习班，例如由最佳可得技术投资孵化的企业。在国家层面的支持下，Maker很快受到市场的追捧，而Maker 空 office实际上是缓解写字楼市场供过于求局面的一种有效尝试。

与Maker的小微企业不同，中心商务区的企业主体基本上是发展迅速、成熟的大中型企业，通常是甲级办公产品的配置标准。它具有租金承受能力强、盈利模式稳定清晰的特点，是整个办公市场的最大载体。从企业特征来看，Maker 空 room对CBD的产品更有利，更具互补性。

此外，Maker 空 office已经影响了写字楼、商业项目和工业园区的市场结构，并推动了写字楼市场的转型。

目前，上海大多数工业园区都成立了企业俱乐部，定期在园区内举行企业交流会，自觉为中小企业提供增值服务，包括寻找投资资金、招聘、财务评估等。同时，新建的甲级办公楼项目逐渐将搭建全周期孵化平台作为发展理念。

以绿地虹桥世界中心为例，该项目在各个层面开辟了大型公共办公区，用于企业之间的对话和交流，并合理规划了办公空厅，几乎涵盖了企业办公空间的所有阶段。

难以突破租金壁垒

然而，有必要提及的是，把这些时髦的办公室/办公室/办公室/办公室看作一个廉价的商业平台似乎是一个很大的错误，因为它们并不便宜。

上海Maker Center采用会员制，即按人头付费，每人每月租金1500元。由6人组成的小型创业团队计算，其办公成本达到9000元/月。花园别墅式办公室空房的价格也很贵。目前，陕西北路老别墅办公中心唯一可以出租的办公室在二楼，面积约50平方米，价格为2万元/月。

Soho3q开放式办公室空客房因其灵活的短期租赁服务而变得昂贵。根据soho3q官方网站，开放的办公桌是1000元/人/周，独立的办公室是1300元/人/周。望京soho占地5091平方米，包括655多个座位。据《晨报》记者估计，如果满员，望京soho3q一站的单价是18元/平方米/天。这个租金水平远远超过了周围的甲级办公楼。

根据dtz的研究数据，上海市中心Maker 空房的租金约为每人每月1380元，不包括会议室和日常办公设备的费用，如果用于日常工作，可能会产生相应的额外费用。因此，与2015年第一季度上海甲级写字楼的日均8.8元相比，Maker 空房的成本并不像想象的那么低，有的甚至超过了甲级写字楼。

广东证券投资银行驻香港董事黄立冲表示，与美国相比，中国的写字楼租赁在企业运营成本中所占比例更高，这是因为创业办公场所对位置和交通便利性的要求更高。如果按正常价格计算，大多数年轻企业家负担不起这一成本，这也是美国一家成功的短期租赁办公服务提供商雷格斯在中国无法成功的主要原因。

“如果你按照互联网模式运营，给年轻创业者一个非常优惠的租赁价格，这意味着办公空间和后续服务基本上是无利可图的，那么创业社区的盈利模式更接近于风险投资，即通过投资一个成功的项目。获得投资回报。”黄立冲告诉记者，但在中国，目前pe/vc股权投资的成功率只有5%，因此很难用这么低的成功率来覆盖创业社区的高成本投资。

一位不愿透露姓名的房地产企业高管也告诉记者，事实上，近年来中国出现了许多分散的创业社区，但最大的原因是很难找到利润点。在国外，所谓的企业孵化社区大多由政府补贴。如果完全以市场为导向，只有少数人能够获利。

环

每个人都看着创中空的房间

@石澳国际营销总监刘铮认为，简而言之，联合办公业务的生死在于租金和入住率。还有另外两个因素:成本效益服务和社交圈层。如果办公室空室是硬件，那么这两个项目之间的竞争就是软件，也就是说，联合办公室本身能给驻地团队和企业家带来什么资源和服务，这是保证出勤率的前提。出勤率的另一个保证是高端增值服务。这也是目前每个强大的联合办公空房间最重要的地方。

@鸿泰创新空室王姜生的“创业空 2.0室”非常注重为入驻企业提供帮助，这就是所谓的增值服务。如注册、法律事务、投融资对接、创业服务、项目资源、产品销售、风险投资圈等活动都在此范围内。“创业空 2.0室”通过与专业服务机构合作提供这些增值服务。

高力国际华北区办公楼服务部副主任王斌认为，未来的发展不应该仅仅依靠租金盈利，而应该是“孵化器功能+产业支撑”的模式。投资者通过股权或扶持基金的方式培育创业企业，并免费为其提供办公场所。租金可以转换成股份，只要预期权益被替代，这就降低了企业创业的门槛。它也可以是直接投资资金并将收入转化为资产证券化的金融产品。