房地产市场量价快速回升 需警惕新一轮房价快速上涨

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自3月底以来，一系列房地产政策和措施相继出台，如降低第二套房首付比例等。一个多月来，中国房地产市场出现了一些积极的变化。在许多城市，商品房的数量迅速扩大，价格也有所回升。近年来，一些城市的商品房数量达到新高。不过，专家表示，中国房地产市场的快速复苏趋势值得关注，有必要警惕新一轮的住房价格报复性反弹，这将影响市场的稳定和健康发展。

地方政府热情高涨地出台政策。商业银行支持房地产市场“不冷不热”

3月底，中国的房地产刺激政策相继出台。3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部提出对土地和商品房供应进行全面调整；3月30日，央行下调了第二套房首付比例；财政部将个人购买二手房免征营业税的期限从5年调整为2年。《经济参考报》记者发现，中央政府出台一系列政策措施后，相关政策在各地得到迅速落实和配合。

浙江省温州市于4月2日发布了8个地方细则，成为继中央政策出台后第一个发布地方细则的城市。它规定"政府将对首次购房给予一定的补贴"，这引起了社会各界的热烈讨论。易居房地产研究所研究员严跃进表示，这是目前各城市拯救市场的最大努力之一，这可能会改变整个市场的预期，这意味着鼓励地方政府购房的想法已经形成。

安徽省出台了一项政策:从4月8日起，当已缴纳省公积金的职工家庭购买第二套自住住房并申请住房公积金贷款时，首付比例将从以前的60%降至30%，这相当于第一套房的首付比例。合肥市物价局提出进一步精简和明确房地产行业企业的收费项目，并对限价房、经济适用房、公租房等八种条件下的房地产转让免收房屋交易费。

4月18日，福州市政府发布了《稳定住房消费支持刚性需求实施意见》，其中包括进一步放开首套房和首套房改的认定标准，实施首套和第二套住房公积金贷款基准利率。

各地出台了许多政策来促进商品房交易。然而，由于商业银行的管理体制，贷款支持政策难以实质性推进。记者走访了北京各大银行，了解到目前北京大部分银行对第二套住房贷款实行了50%的首付，利率普遍提高了10%；在第一套房中，8.8%的优惠利率已经成为市场的主流。北京各大银行尚未完全执行央行的第二套住房贷款最低首付标准。

杭州公积金中心也调整了相应的政策，调整了首付比例和公积金贷款金额。然而，为了自己的业务，银行并没有对第一套住房贷款提供低于10%的折扣，仍然对第二套住房实行1.1倍的贷款利率。“总的来说，银行的信贷政策仍然是房地产市场的一个制约因素，特别是对改善了的购房者而言，过高的利率增加了他们的购房成本。”浙江传媒房地产研究所所长丁建刚说。

在库存被大量消化后，要警惕新一轮的房价快速上涨

据记者调查，在中央一系列刺激政策和地方配套措施的作用下，各地房地产市场呈现快速复苏态势。尤其令人担忧的是，在库存被大量消化后，房价可能会大幅上涨。

根据链家地产市场研究部的统计，4月份北京共有17282套二手房售出，比上个月增长58.4%，比去年同期增长126.9%。月网上签约量仅次于2013年3月，创下了过去两年的新高。4月份，北京二手房平均交易价格为每平方米35318元，比上个月上涨2.9%。北京工体连锁房地产店高级经纪人王力表示，现在最明显的变化是业主信心增加，房地产上市价格略有上升趋势。虽然增幅不大，但主要是在现阶段，它正在消化以前上市的房子；然而，根据经验，如果现有的高品质住房被消化，价格可能会大幅上涨。

4月30日至5月3日，上海展览中心举办了“五一假期房展”。所有缺席春季房展的开发商都到场了，开发商的优惠率明显降低。根据上海SouFun.com的数据监测，有42个项目参加了此次展览，只有12个房地产项目提供折扣。绝大多数房地产项目都采用息票折扣，转换后一般在9.7%左右。一些房地产项目干脆打出“五一不涨价”的口号，而去年秋季房展的最低价格可以达到10%。中原地产(Centaline Property)分析师卢文喜表示，上海开发商不愿大幅促销，因为4月份受政策影响，成交量很大，新房成交量超过100万平方米，这使得交易热情上升。这个展览也是一个测试当前价格的市场反馈。如果买家仍然积极响应，不能排除一些项目会试图提高价格。

杭州楼市也呈现出明显的回暖趋势。4月份，杭州共签约商品房11472套，同比增长111.7%，创历史同期新高，总成交额184.4亿元。二手房成交量也有所上升，签约7060份，平均每天签约235份，签约量同比增长55.51%，同比增长156.63%。五一假期期间，记者来到了位于杭州北部的神华板块，“黄龙？金茂月的售楼部有很多购房者，因为新房子刚刚添上，很多购房者都来打听房子。”此次推出的200多套套房在开盘当天售出了180多套，单价从之前的每平方米25000元提高到了26000元。因为现在市场越来越好，市场仍然认可这个价格。”的房地产销售经理刘告诉记者。

在一些二线和三线城市，房价自4月份以来也出现了反弹。根据今年4月的全国100个城市房价指数，合肥房价环比上涨1.29%，在100个城市中排名第二。记者发现，4月份，合肥二手房交易量大幅增加，各地区二手房交易中心出现排队现象，部分区级二手房交易中心也出现隔夜转让现象。进入5月份后，合肥共有35家房地产企业计划推出7000多套住房，这表明开发企业对楼市普遍持乐观态度。在福州，大部分开发商取消了优惠活动，一些开发商采取了“饥饿营销”模式，这使得买房和找房变得困难。

房地产结构失衡和未竟事业风险仍然是房地产市场的突出问题

记者走访发现，许多地方的房地产市场仍然面临结构性失衡，这使得一些股票难以消化。当前房地产市场的快速复苏不具备基础条件，容易带来新的风险。此外，前期缺乏房地产交易导致的未完成风险也是当前房地产市场面临的突出问题。

据统计，截至4月底，杭州市新建商品房库存为159，394套，比3月底增加4，352套，创下月度末库存新纪录。高库存下的结构性问题更值得关注。萧山区和余杭区位于杭州主城区的外围，货源充足。这些地区的高库存包含一定的风险。杭州透明销售市场研究所所长方认为，供求关系是决定价格走势的根本因素。目前，杭州等城市的房价还没有从整个市场上升的基础，快速回升的趋势很容易带来新的问题。

此外，一些前期降价的房地产项目迎来了集中交付期，交付纠纷和隐藏的未完成风险值得关注。业内人士告诉记者，一些城市已经有了烂尾楼。由于开发商在前两年降低了价格，他们降低了房地产的质量，引起了许多业主的强烈反应。目前，由于房屋质量和配套设施的下降，绿化面积的缩小，业主权益保护的趋势越来越明显，随着交付高峰期的到来，此类纠纷将呈现高发态势。

业内人士和相关专家建议，首先，稳定住房消费，创造新的住房需求。方表示，未来的市场需要政策层面的持续接力和精确支持，如经济适用房安置货币化，引导拆迁居民和被征地农民使用货币补贴购买商品房，这是减少库存、扩大需求的更好选择。

第二，做好金融信贷支持，改善不愿放贷的情绪。深圳房地产研究中心的李表示，目前房地产市场需求方面的最大制约因素是抵押贷款融资困难且成本高昂。目前，央行应该向CDB提供补充抵押贷款(psl)，间接收购商业银行的抵押贷款余额证券化(mbs)，修复商业银行的资产负债表，改善放贷意愿，鼓励银行发行更多低息抵押贷款。

第三，促进房地产业转型升级，促进消费升级。安徽省房地产协会会长马强光认为，质量、功能、环境、物业管理、舒适度等因素将是改善后的住房需求群体的主要需求，房地产行业能否提升质量，满足消费者更高层次的需求，也将是房地产行业未来发展的关键。浙江康苗江马刚树瑞冯叶孔心香王正国齐