宝龙地产2014年报：扣除资本化利息现亏损

本篇文章1692字，读完约4分钟

昨天，宝龙房地产控股有限公司(01238.hk)发布了2014年业绩报告。

去年，宝龙地产的合同销售额约为106亿元，同比增长约14%，收入为97亿元，同比增长三分之一。但是，宝龙地产去年净利润刚刚超过10亿元，同比略有增长5.6%，归属于公司股东的利润略有下降。

资本化利息超过净利润

根据宝龙地产的财务报告，该公司去年实现净利润超过15亿元，高于2013年的净利润14亿元。然而，宝龙地产近1.4亿元的净利润归属于可持续资本工具持有人和少数股东权益，因此与2013年相比，宝龙地产股东的利润实际上有所下降。

据《人民日报》记者测算，宝龙地产2014年毛利率为28.8%，与2013年基本持平。去年，公司15.6%的净利润同比下降近4个百分点，宝龙地产的利润率进一步承压。

在宝龙地产贡献的15亿元净利润中，投资性房地产的重估贡献了近6亿元，占净利润的40%。

然而，在宝龙地产的财务报告中，最引人关注的是融资成本。根据宝龙地产2014年的财务报告，该公司去年支付的融资成本仅为3000万元，而宝龙地产2013年的融资成本甚至录得1.2亿元的净利润。

这是由于宝龙地产采用财务方法将利息费用资本化。事实上，宝龙地产2014年的利息支出高达16亿元，当年的资本化利息支出接近16亿元，导致宝龙地产2014年的利息支出仅为3000万元。

宝隆地产将利息费用资本化已成为惯例。2013年，宝龙地产利息支出接近14亿元，但按资本化利息处理的利息支出达到13.6亿元。此外，当年融资活动产生的汇兑收益为1.56亿元，宝龙地产当年的融资成本甚至为宝龙地产带来了1.2亿元的利润。

比较宝龙地产2014年的净利润和利息支出，实际上意味着如果不采用利息支出资本化的方法，宝龙地产今年实际上将出现亏损。

此外，在利息支出方面，宝龙地产2014年的利息支出总额为16亿元，较2013年的14亿元增长16%，主要是借款总额增加所致。然而，令人欣慰的是，宝龙地产的实际贷款利率从2013年的9%降至2014年的8.05%。该公司解释说，管理层加强了对融资成本的控制。

尽管公司最高管理层加强了对融资成本的控制，但去年9月，公司发行了总利率为10.75%的优先票据，该票据于2017年到期。

租金收入只占10%

根据宝龙地产的年报数据，该公司2014年的租金和物业管理服务收入约为9.12亿元，同比增长约30%，不到总收入的10%。

从整体收入结构来看，宝龙地产有明显的出售和提高租金的模式。在房地产销售中，商业地产销售额达到57亿元，占房地产销售总额的一半以上。住宅销售额达50亿元，2014年合同销售额约为106亿元。

然而，宝龙地产改变了其销售和提高租金的模式。根据宝龙地产年报，宝龙地产去年投资的物业总建筑面积超过283万平方米，较2013年的179万平方米增长近60%。目前，公司租金收入的贡献相对较小，自持租赁物业的资产规模不断扩大，因此公司未来的利润率将继续承受压力。

此外，根据年报，宝龙地产去年购买了8块地，总建筑面积为255万平方米。截至2014年底，公司总建筑面积为1330万平方米的土地储备、720万平方米的开发中物业和430万平方米的待开发物业。正在运营的购物中心大约有180万平方米。

今年面临减压

截至2014年底，宝龙地产开发中的房地产资产达到137亿元，同比增长20%；公司持有待售的已完成房地产资产接近62亿元，同比增长75%。事实上，这意味着宝龙地产的库存到去年底已经大幅增加，今年的去化学压力更大。

在这种情况下，宝龙地产在今天的新闻发布会上表示，集团将进一步提高销售目标，2015年签约销售目标为130亿元，同比增长22%。

据业内人士称，目前整个环境下的商业地产处于过剩状态。从长远来看，虽然一线城市的过剩状况经过一段时间后可以消化，但增速肯定会放缓。商业地产的发展正进入瓶颈。

宝龙地产表示，2015年，集团确立了“去库存、增效、标杆、再突破”的经营方针。继续实施快速周转和资产增值两轮驱动战略，加强销售，提高资产流动性，不断提高商业运营效率。(唐？余彦明)