楼市：去投资化时代

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《金融周刊》，2015年第11期

正文/记者闫

所谓房地产市场的去投资化，是指市场回归原点，重新关注住宅物业，而不是关注其能否通过房地产投资获得巨大回报。这样的选择以前是被动的调整，但将来应该是主动的选择。

去投资的趋势很明显

房地产市场的去投资趋势非常明显。随着住宅物业的弱化，其住宅物业被进一步凸显，这导致住宅投资的作用弱化。

所谓房地产市场的去投资化，是指市场回归原点，重新关注住宅物业，而不是关注其能否通过房地产投资获得巨大回报。这样的选择以前是被动的调整，但将来应该是主动的选择。

房地产市场去投资的形成和确立有很多原因，包括外部因素，如受政策影响；还有自发的市场选择，比如更高的持有和转让成本，以及由于房价没有上涨而导致的投资回报大幅下降。总的来说，这是许多因素的结果。

也有迹象表明，房地产市场的投资行为明显下降。抽样调查统计显示，2007年前后，国内房地产市场投机和投资需求的比例高达16%，但2014年，这一需求不到5%。这种变化，从表面上看，是住宅投资的关注度大大降低，但在某种程度上，这意味着房地产市场的去投资已进入深化阶段。

事实上，在房价快速上涨期间，正是因为人们过于关注房地产的资产属性，房地产市场才被扭曲。因此，房地产市场去投资时代的到来使人们更加关注住宅物业，这实际上是一种理性的回报。对于房地产市场本身来说，利大于弊。

房地产市场的转折点已经到来

房地产市场将告别快速发展时期，从过去十年的快速发展到现阶段的稳步发展。这种变化使得投资房地产市场成为必然趋势。

事实上，近年来，中国房地产市场已经出现了这种变化趋势，其增长率明显下降，逐渐趋于稳定的发展趋势。数据显示，2004年至2013年的10年间，我国商品房平均销售金额和销售面积复合增长率分别达到25.7%和14.7%，而近5年的类似指标仅为15.2%和7.7%，增速明显下降。

这意味着房地产市场已经从过去的快速发展阶段进入了一个相对稳定的发展时期。这种变化意味着拐点的出现。这种变化有两个主要原因。

首先，经过过去十年的快速发展，房地产市场的需求形式发生了根本性的变化。统计数据显示，早在2010年左右，中国城市住宅的数量已经达到2.1亿套，相当于每个城市家庭拥有一套住宅。这意味着整体住房短缺的时代已经结束。

其次，人口红利的增长趋于稳定，房地产市场不再有快速增长的市场基础。据了解，中国房地产市场需求主体群体的年龄在20-50岁之间，其增长率在2011年左右达到峰值，之后有所下降并趋于稳定。虽然这类人口在未来很长一段时间内仍将保持在近4亿人的水平，但增长率太低，市场需求的新生力量急剧萎缩，这意味着居民消费需求的减少。住房需求与人口结构密切相关。自2003年以来，房地产市场快速发展，与此同时，住房主要消费者数量激增，同比增长率为1.5%~7.5%。

数据来源:同一政策咨询

从现阶段来看，去库存化的压力一直很大，市场消化的放缓也预示着拐点的出现。根据上海易居房地产研究所的跟踪监测结果，春节前后开发商的推进步伐放缓。即便如此，在茂名、温州、宁波和烟台等三、四线城市，库存与销售的比例仍高达30个月，库存压力依然不小。尽管合肥、太原和南京的库存与销售额之比已降至个位数，但春季后新项目的上市将不可避免地导致市场供应增加和库存压力增加。

投资理念必须调整

房地产投资应根据当前形势进行适当调整，以适应形势的新变化。

目前，投资房地产实现财富增值的时代已经过去，投资者应积极调整投资方向，选择投资回报高的银行理财产品或盈利效果较好的股票市场。我们应该主动选择房地产市场进行投资的原因是短期内房价不可能大幅上涨。因此，通过房价上涨获取资本收益的投资方式已经过时，特别是在一些供需不平衡的三、四线城市，房价正在下跌，不可能通过投资房地产来实现保值增值。相应地，投资渠道和投资品种也越来越多，所有这些都比房地产投资有更高的回报。最显著的变化是股市经历了“长熊市”，出现了投资机会。2014年，上证综指上涨52%，位列全球第二，这让投资者得以实现资产增值。目前，股市仍保持缓慢的牛市，因此可以在有效控制风险的前提下获得良好的投资回报。此外，仍有许多金融产品，如银行理财产品，甚至p2p，可以实现5%甚至更高的投资回报率，这比目前大多数住宅投资只有2%的租金回报率要理想得多。比较两者，很明显哪个更好，哪个更差。因此，我们建议投资者少关注房地产市场，多花些精力研究和了解股票市场和金融理财产品，将资金投资于流动性更好、回报更高的投资领域。当然，仍然可以持有一些高质量的房产，这些房产可以用作各种家庭资产配置。目前，前提是它能带来稳定的租金收入，同时，最好是实现稳定的资产增值。这方面将在后面详细介绍。

住房消费应该进行相应的调整，不同的城市需要采取不同的策略。对于一线城市来说，由于它们是人口输入型城市，需求将保持在一个相对较高的水平，因此房价将继续波动并略有上升。因此，一线城市的购房者应该寻找性价比高的房子，抓住机会进入市场。例如，发现库存正在逐渐下降，并低于15个月的合理水平，这意味着市场需求变得强劲。如果你选择观望，你可能会错过分阶段进入市场的机会。然而，对于一些供需严重失衡的三、四线城市，他们应该学会选择房产，比如选择价格合理的项目，尽量避免购买空未来已经透支的房子，否则他们将面临房价下跌和资产缩水的风险。我们还将根据目前的情况和实际的市场情况，在下文中提供合理的购房建议。