楼市为何要去投资化

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正文/记者闫

房地产市场没有投资价值，所以主动投资成为必然选择。那么，我们为什么要在这个阶段投资，深层次的原因在哪里，持有房地产的人应该如何应对……许多问题需要回答。让我们听听专家的意见。

政策限制不会放松

政策并没有放松对投资需求的限制，而且未来的市场和政策环境都不利于住宅投资，所以楼市将成为一种选择。

在今年的“两会”期间，政府没有表示要抑制投资，在去年底召开的中央经济工作会议上，也没有提到连续两年抑制房地产投资需求。这是否意味着中央政府已经秘密放松了对投资需求的限制？

专家学者不这么认为。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对记者表示，虽然政府不再提及抑制投资性住房需求，但这只是表明这种需求不会再对房地产市场的健康发展构成威胁，不能被视为放松对投资性住房需求限制的暗示。他进一步分析指出，由于政策功能的惯性，决定了现阶段政策对投资性购房需求的约束作用不会有任何变化。

据了解，现行政策在几个方面对投资性住房的需求有较大影响。首先，信贷政策仍然不利于投资。例如，当购买3套或更多的房子，你不能申请银行贷款，需要全额支付。与以往的房地产贷款相比，首次投资成本要高得多。第二，转移支付环节需要承担较高的税收成本，营业税、个人所得税等税收成本即使按最低标准支付也超过6%。

未来，可能会有更多不利于房地产投资的政策，比如房产税。随着不动产登记制度的实施，它为房产税的征收提供了技术基础，因为通过统一的不动产登记制度，可以非常方便地查询家庭成员持有的不动产。开征房产税会增加持有成本，并对房地产投资产生不利影响。

楼市调整尚未结束

目前，虽然一线城市有望在短期内走出调整趋势，但整个楼市并未走出调整过程，这使得住宅投资价值偏低。

中国房地产研究协会市场委员会副主任、中国房地产数据研究所执行主任陈胜表示，从全国来看，2014年全国住宅均价上涨了70元/平方米，涨幅为个位数。与之前20%甚至高达40%的涨幅(比如2009年一线城市房价上涨)相比，这一涨幅几乎不值一提。

房地产市场的调整不太可能在短期内结束。北京卜式智库秘书长李健博士表示，从房地产周期来看，美国历史上四次房地产周期的平均持续时间约为9年，而香港历史上三次房地产周期的平均下降时间约为4年。鉴于中国目前快速老龄化的人口和巨大的库存积压，预计房地产行业的痛苦周期将持续约4-6年。

经验丰富的投资者知道，只有当牛市到来时，他们才能获得理想的投资收益。同样，在当前房价高企的前提下，价格走势仍不稳定，投资房地产难以获得理想回报。

房地产在中国的经济结构中仍然占据着重要的位置，并将受到高度重视，但这与房地产投资无关。据编制分析，在经济下行压力加大、制造业转型升级短期内难以取得突破的情况下，房地产作为国民经济支柱产业的地位依然不可动摇。然而，与此同时，政府“支持居民的自住和改善住房的需求”，这意味着政府仍然希望房地产将有一个相对稳定的发展，不会让投机和投资需求再次上升。

当地房地产市场的分化已经加剧

房地产市场结构发生了翻天覆地的变化，从过去的全国普遍增长到各地的分化。这种变化从另一个方面增加了投资风险。

随着全国各地的房地产市场开始分化，大多数城市的住宅建筑都没有投资价值。陈胜表示，从库存脱销指数、新增供应面积、新开工建设面积三个维度来看，只有京、沪(房地产)、Xi(房地产)、青岛(房地产)等几个城市仍处于良好运行状态，短期脱销压力较小，中长期新增供应面积也控制在合理范围内。而包括无锡(房地产)、大连(房地产)等城市，短期库存压力也不小。然而，其他一些城市，如鄂尔多斯(房地产)、营口(房地产)等三、四线城市，由于工业人口、建筑面积和新建筑面积的外流，未来将长期面临供过于求的困境，去库存化的压力将继续存在。

2014年房地产市场的分化非常明显。根据中国指数研究院发布的100个城市房价指数，截至2014年底，只有15个城市(包括北京和上海)的房价同比上涨，而其余85个城市的房价同比下跌。涨幅最大的是保定(房地产)和厦门(房地产)，分别上涨12.43%和12.27%，而库存较高的二线城市如三亚(房地产)、杭州(房地产)、武汉(房地产)和天津(房地产)的价格呈下降趋势。其中，三亚和杭州全年跌幅超过10%。此外，菏泽、桂林(房地产)、德州(房地产)和宝鸡(房地产)等三、四线城市出现明显下滑，其中菏泽下降19.55%。

随着这一变化，房地产投资已经从“稳中有升，不亏不亏”转变为“薄利多销”，投资风险开始加大。该杂志专栏作家、伟民房地产规划智库总经理蔡为民(博客、微博)告诉记者，10年前，在任何一个城市投资，无论是鄂尔多斯、温州还是上海，都可以赚钱。但如果你现在选择在鄂尔多斯或温州投资房地产，赚钱的可能性几乎不存在。即使你选择北京和上海这样的一线城市，短期内房价也很难大幅上涨，投资收益也不会理想。

房地产投资更加困难

房地产投资已经从“在篮子里找蔬菜”变成了风险和机遇并存。房地产投资已经从坐在桌子上变成了注重技能，这增加了投资的难度。

“买后赚”的房地产投资时代已经一去不复返了。从2003年到2013年，虽然房地产市场经历了小幅波动，但总体上保持了较高的增长趋势，因此房价也一路上涨。在这11年里，无论何时你购买，房价都会上涨，无论如何你都可以获利。因此，在此期间，投资者可以直接攫取房产，而不管房产是否可以出租，质量好坏，位置和周边设施，然后等待升值。

然而，这种被蔡为民称为“傻瓜投资”的房地产投资，在当前的市场环境下早已过时。他分析指出，在房价不上涨或涨幅不大的前提下，如果不考虑租金回报，如果大量资金长期被占用而不产生收益，投资效益肯定会极低。

鉴于目前的市场环境，蔡为民表示，他应该更加注重投资技巧。他说:“现在是时候把空仍关闭着的房子租出去了，考虑把租金低的房子打包，以租更高的价格。”如果可能，请考虑用质量属性替换远程和一般质量属性。”

然而，住宅物业仍然可以作为家庭资产的“垫脚石”。陈胜表示，从中长期来看，空房市仍有一定的升值空间。有人建议，较早购买的投资者应继续持有住宅物业，作为资产配置的一个组成部分。

去年底，股市一路飙升，所以有人喊“卖房炒股”的口号。专家认为这种做法过于激进，不值得提倡。蔡为民指出，股票市场的波动性非常强，风险高于房地产市场，因此不适宜抛出房地产投资股票市场。