YOU+试水租金证券化 将收益打包成理财产品

本篇文章1383字，读完约3分钟

随着互联网金融的快速发展，更多新的融资渠道应运而生。去年获得雷军投资1亿元的友+国际青年社区，最近宣布与p2p公司的懒人投资达成合作，通过将友+未来获得的租赁现金流转化为固定收益项目并出售给投资者来筹集资金。

《国家商报》(博客、微博)记者了解到，类似的“租金证券化”融资在中国并非首例。在房地产领域，海印股份有限公司(000861，股吧)(000861.sz)此前通过实现未来租金完成了资产证券化。

广东证券投资银行董事黄立冲告诉记者，与海外发达国家相比，租金证券化在中国方兴未艾，因为传统融资渠道更注重资产抵押。虽然互联网金融的兴起有望使类似的融资模式成为一种新趋势，但它对融资者获得稳定的租赁流量提出了更高的要求。

用租金收入再融资

据报道，友+国际青年社区和p2p财富管理公司推出了6种理财产品，融资周期分别为1月、2月、3月、6月、9月和12月，年化收益率分别为7.5%至12.5%。第一阶段的三个产品今天正在销售，五分钟后就要销售。

据《国家商报》记者了解，上述理财产品采用“租金证券化”的理念，以房屋租赁产生的现金流为目标，将其转化为多个月付息还本的固定收益产品，出售给投资者筹集资金。

you+国际青年社区首席财务官沙崇冲告诉记者，由于you+在承接项目和修缮房屋时需要投入巨额资金，因此不可能单纯依靠股权融资进行早期开发。这是公司通过转让租金收益权，利用募集资金开发后续项目，为实现资产证券化开辟融资渠道的一种尝试。

“目前，信托的融资成本约为15~20%。相对而言，p2p融资成本更低，还款方式更灵活。”沙崇冲告诉记者，此次推出的6款理财产品的最大筹资金额估计在340万元左右(人民币，下同)，未来将探索更多元化的融资模式，比如推出可以抵消租户租金的理财产品。

项目运作能力是关键

随着政策层面对资产证券化开绿灯，房地产证券化有望在未来几年迎来快速发展。与房地产信托基金相比，租金证券化为“二房东”经营者开辟了新的融资渠道。

未来，租金收入权将通过证券化融资，这在中国尚属首例。2013年，海印基于公司管理的15处商业地产在五年内的租金收入权，发布了资产证券化计划。作为一个金融家，该公司通过这种未来收入提前获得现金，而投资者通过购买资产证券化产品以偿债的形式获得未来收入。

"在国外发达国家，利用租金收入权进行资产证券化融资是非常普遍的."黄立冲在接受《国家商报》采访时表示，由于国内房价太高，对于自持型房地产开发商来说，使用资产抵押贷款融资显然更具成本效益。随着住宅企业越来越倾向于采用轻资产发展模式，以及互联网金融的迅速兴起，类似的融资模式有望高速发展。

与抵押贷款融资相比，由于“租金证券化”缺乏资产抵押，风险控制非常重要。以你+发行的理财产品为例。据沙勇介绍，一方面，由于所有的租户都交了两个月的房租押金，而且你+的所有开盘项目的入住率都达到了100%，还有大量的等待入住的人可以产生稳定的现金流；另一方面，保证人承担连带责任保证，风险准备金是为p2p平台上的懒惰投资设立的，可以更好地保护投资者资金的安全。

沙勇认为:“租赁证券化产品的成功发行，意味着房地产融资新渠道的开辟，这无疑对其他房地产企业具有很大的借鉴意义”，但由于稳定的预期现金流是这类证券化产品的最佳基础资产，只有租赁率高、成本控制好、运营效率高的企业才能从中受益。