买房交易“黄”了定金却拿不回来？

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试用开发商不必退还定金，第二次试用则相反

去年，何小姐与开发商签订了房屋认购书并支付了3万元定金后，开发商宣布将取消认购书而不退还定金。为什么一笔好交易是“黄色”的？对此，双方各执一词:何小姐说，开发商知道她没有购房资格，但"骗"她买房；开发商声称何小姐已签字并声明她不属于限购对象，这使销售人员误以为她有资格购房。为了收回定金，何小姐起诉了开发商。

2014年4月26日，何小姐与广州番禺的一家开发商签订了商品房认购书，约定何小姐以人民币159万元以上的价格购买该开发商的一套住房。何小姐在认购书签字的当天支付了3万元定金。

认购书中有“特别条款”:“如因乙方(何小姐)原因导致双方未能按期签订《商品房买卖合同》，甲方(开发商)有权单方面终止本认购书，乙方支付的定金作为违约金，甲方不予退还乙方，并可另行出售该商品房，无需另行通知乙方。”

开发商是否成为了法庭的焦点

何小姐说，4月29日她去开发商处签购房合同时，开发商的销售人员说主管不在，拿不到合同。5月16日，何小姐又去了，但还是没有合同。后来，由于双方没有签订购房合同，开发商于2014年5月26日向何小姐发出了《取消通知》，要求取消认购，但不同意将定金退还给何小姐。因此，何小姐于去年8月1日起诉法院，要求开发商双倍返还6万元定金并取消认购。

为什么定金支付后销售失败了？对此，何小姐和开发商都有自己的看法。开发商提供了番禺区土地和房屋管理局的投诉文件。

据文件显示，何小姐投诉称，当她知道自己没有购房资格时，被开发商的销售人员欺骗，并支付了定金。她向开发商投诉，因为她不能签署购房合同。在一审法庭上，何小姐承认，她之所以投诉，是因为开发商告诉她，她可以通过公司的“内部系统”解决购房资格问题。

1.对违反特别条款的购房者的审判

番禺区法院认为何小姐与开发商签订的认购协议合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。法院认为，何小姐与开发商未能签订购房合同的原因是何小姐不具备购房资格。根据认购书的“特别条款”，开发商有权不向何小姐退还定金。最后，法院一审确认何小姐与开发商签署的认购于2014年5月26日被取消，但驳回何小姐双倍返还定金的要求。

判决后，何女士提出上诉，要求法院变更判决，要求开发商返还认购保证金3万元，赔偿损失3万元。何小姐说，双方都知道她没有资格买房，这是事实。她还提供了一段录音，称开发商的销售人员陈某亲自承认，客户购房资格可以通过公司的“内部系统”解决，网上签约可以推迟。据何小姐介绍，这意味着购房资格可以在转让前解决。

然而，开发商认为录音是不真实的，并不同意反诘问。开发商答复称，何小姐在认购时签署了认购通知，称她不属于限购、限贷对象。是何小姐违反了认购书，构成了根本违约，导致双方未能签订销售合同。

两个试验开发商不应该没收押金

经广州市中级人民法院二审，去年5月17日，何小姐与开发商以任何理由未签订购房合同，双方各执一词。法院认为，开发商作为行使撤销权的一方，负有举证责任，但开发商未能举证。因此，法院不承认开发商声称何小姐拒绝签署购房合同的事实，也不承认开发商没收何小姐押金的主张不能成立。

法院认为，何小姐是否符合购房资格关系到购房合同能否履行，不能作为没收定金的理由。由于双方未实际签订购房合同，且所涉房屋已单独出售，考虑到何小姐的购房资格及所涉房屋的现状，无法继续认购。因此，法院命令开发商返还何女士3万元定金。对于何女士要求赔偿开发商损失3万元的上诉，法院认为一审没有提出，二审不符合诉讼程序，法院不予支持。正文\广州日报记者林