房企养老社区销售亏损 保监会连忙排查险企养老用地

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刘景源/摄影

在过去的两年里，在巨大的养老金缺口的推动下，住房企业和保险公司在养老领域取得了长足的进步，很少有老年社区经历过销售缓慢或亏损。房企销售放缓，为养老行业的各种机构敲响了警钟。

■本记者见习记者苏翔宇

最近，有媒体披露，一家房地产企业的第一个老龄产业项目处于停滞状态。原项目的338个房间中，只有64个被预订，占不到20%，老年社区的销售开始放缓。

在过去的两年里，在巨大的养老金缺口的推动下，住房企业和保险企业在养老领域取得了长足的进步，很少有老年社区出现销售缓慢或亏损的情况。这次房企销售放缓可能会给养老行业的各个机构敲响警钟。

随着越来越多的保险公司进入市场，保险公司涉足养老地产的风险已经引起中国保监会的关注。事实上，在上述滞销住房项目消息出现后不久，中国保监会于去年12月31日发布了《保险养老社区统计制度》，为全面掌握保险养老社区的投资运营情况，满足保险监管部门对保险机构投资养老社区业务的监管要求，将保险企业投资养老社区的62项指标纳入监管范围。

老年病床的保留是一个谜

近年来，房企和保险公司进军老年社区的消息层出不穷，而各机构在老年社区的床位预订和入住却令人困惑。

据《证券日报》记者的不完全统计，在过去两年中，已有80多家房地产企业和10多家保险公司涉足养老地产，其中包括35家以上的上市公司。

在房地产企业中，从去年开始，尹仲、SIIC发展、益成投资、越秀地产、凤凰、珠江实业、万科、保利等企业已经涉足养老地产。

在保险公司中，中国人寿保险、平安保险、新华保险和中国太平保险等上市保险公司已经涉足养老地产。此外，泰康人寿、联合人寿、复星保诚、前海人寿等保险公司也投资养老地产。

根据中国社会科学院老年医学研究所的计算，目前中国养老金市场的商机约为4万亿元，预计到2030年将增至13万亿元。尽管传统的房地产开发商和保险机构已宣布进入养老行业，但中石化和首钢等大型央企也已跨境进入这一领域。

尽管房地产企业和保险公司都在积极押注老年房地产，但各种机构对入住情况讳莫如深。

记者就养老社区的预约咨询了几家保险公司的相关负责人，但他们没有得到详细的入住信息，而其他参与养老社区的保险公司也没有透露相关的入住信息。

值得注意的是，上述滞销养老社区的养老模式与国内保险企业推广的养老社区运营模式相似，滞销养老对国内保险企业和房企具有一定的借鉴意义。

根据数据，上述停滞项目占地21.85亩，建筑面积32，594平方米。该项目包括一套公寓和四个平房，共有388个房间，被定位为首席医疗保健和老年护理的第一居所。是一个集居住、生活、疗养、健康、休闲为一体的专业保健养老地产项目。目前，项目出售的会员卡已基本归还业主，项目倡导的会员制模式已转变为仅面向本地区老年人的长期租赁模式，全国连锁交流会员制模式已暂停。此外，山东省淄博、重庆、江西等地房地产企业的项目也有类似的情况。

与国内保险企业的老年房地产项目类似，上述房企也采取租而不卖的模式，并采用会员制管理模式进行经营管理。就配套设施而言，它与许多保险企业的养老社区没有什么不同。例如，项目配有舞蹈、书法、老年大学等配套设施，拥有完善及时的医疗保健设施，包括国家三甲医院、各学科名医、海外机构等医疗系统，以及独立的专业疗养院。

第一季度于4月份公布

自中国保险监督管理委员会发布《保险资金投资房地产暂行办法》以来，许多资金雄厚的保险公司提前规划了养老房地产项目的建设。随着越来越多的保险公司进入市场，保险公司涉足养老地产的风险引起了中国保监会的关注。

事实上，在上述滞销住房项目的消息出现后不久，中国保监会于去年12月31日发布了《保险养老社区统计制度》(以下简称《制度》)，以全面掌握保险养老社区的投资运营情况，满足保险监管部门对保险机构投资养老社区的监管要求。该制度自2015年1月1日起正式实施，保险机构应于2015年4月份报告2015年第一季度的情况。

中国保监会发布的《制度》将保险公司参与养老社区的四大领域纳入监管范围:一是保险养老社区项目的基本情况，包括投资、建设和地理位置；二是养老社区项目的运行情况，主要反映保险养老社区项目中运行项目的主要情况；三是参与养老社区投资的情况，主要反映保险机构参与养老社区项目投资的情况；第四，养老社区相关保险产品的情况主要反映了养老社区或其他养老社区相关保险产品的具体情况(即被保险人购买特定保险产品后，投保人和利益相关者可以立即或在未来获得留在养老社区的权利或可能性)。

从62个具体的详细指标来看，包括养老社区占地面积、实际床位数、资金来源、投资方式、投资收益、保费收入、入住单位数、签约人数、运营模式等。，这可以说是对保险企业老年群体的一种“综合诊断”。

中国保监会还首次对保险养老社区进行了界定:“保险养老社区是指由保险集团(控股)公司、保险公司或保险资产管理公司投资，拥有实际控制权，建立在一定地理范围内，集生活、养老、护理等多种功能于一体的综合服务社区。一些保险机构参与投资养老社区，但对养老社区没有实际控制权。这种养老社区不属于保险养老社区，而是参与投资养老社区。”

与此同时，中国保监会还将把参与养老机构纳入监管范围。中国保监会有关负责人表示，“本系统的统计范围包括保险养老群体和参与养老群体。”