九龙仓女管家罕见现身：一大波海港城怎样复制到内地

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丰富的品牌形式和一流的购物体验使香港九龙的海港城市成为最受欢迎的购物天堂。海港城的创建者九龙仓现在决定将这一模式复制到中国大陆的许多城市。

成都国际单项体育联合会，第一个复制站，经过一年的运行取得了巨大的成功。同时，九仓还在重庆、苏州、无锡等地部署了重兵。在这些城市中，总共有200多万平方米的土地储备将用于复制海港城市。

「我们对内地商业地产的增长有所预期。据估计，2015年九仓集团的业务将同比增长30%，而内地的商业地产预计将增长30%。五年内，内地商业地产的营业额占集团总营业额。超过30%。”九仓集团副董事长兼高级董事总经理李毓芳在接受《经济观察报》采访时表示。

虽然九仓在内地的商业地产战略目标非常明确，但最近九仓的商业地产并没有在内地落地。“我们的商业地产项目像城市一样，居民热爱消费，有强大的经济实力，而且往往面积很大(不少于20万平方米)。核心商业区必须有合适的土地。”

根据九仓董事长吴光正的计划，九仓住宅投资和商业地产分开发展的模式将在未来继续。商业地产将会自给自足，而住宅地产将会采用「伙伴」制度，取代内地流行的「商住」捆绑模式。

复制海港城市的三大法则

商业地产占九仓集团收入的一半，其中香港海港城是九仓集团最重要的资产之一。根据2013年年报，商业地产业务利润占九仓集团利润的58%，海港城业务利润占九仓集团利润的38%。

将“香港海港城市”模式照搬到内地，是九仓集团近年来的重要战略之一。成都国际单项体育联合会作为第一站，经过一年的运营，取得了良好的效果，其运营团队甚至说服了地理位置恶劣的香奈儿在西部开设第一家旗舰店。“一至三层国际一线豪华旗舰店的营业额位居全国前三名，其中一些已成为全国销售冠军。”码头说。

从2014年1月开业到2014年12月底，国际单项体育联合会购物中心的入住率接近100%，客流量增加了250%，营业额增加了近400%。预计2015年将实现50%的增长。

能够在短时间内复制第一个海港城市，在李毓芳看来，主要得益于三个方面:

第一，坚持“大而小”的战略。所谓“大”，是指土地必须“高在土地上”。“成都ifs位于著名的春溪路，总面积76万平方米(其中商场21万平方米)。这是成都的一个新的标志，你的出身决定你的地位。”李毓芳说。

所谓“小”，信奉“无小事，无大事”的信条，要完善房地产业的“一钉、一树、一草、一树”。李毓芳说:“你应该知道爱马仕包在成都的位置和爱马仕在巴黎的位置有什么不同吧？这些包应该在哪里卖？作为成都国际单项体育联合会的经营者，你必须了解这方面的知识，你必须从爱马仕的角度来思考，即使你只是一名普通的工作人员。”

第二，“更新但不跟进”。所谓的“更新”体现在日常琐事中，具体来说，成都国际单项体育联合会在九仓的员工应该不断更新对租户服务理念、消费者消费理念、购物环境和时尚潮流的思考；所谓“不跟随”，就是成都国际单项体育联合会不会盲目跟随“餐饮+影院”的体验式消费。“因为餐饮有很多通风系统，消费时间也很固定，如果把最好的地方留给餐饮，会影响人流的氛围。由于成都是香港海港城市的翻版，餐饮比例也将控制在15%至18%之间。”李毓芳说。这种方法得到了路易威登北亚总裁霍利的认可。

第三，差异化。商业地产圈有一句话，中国100个商业综合体中有30个位于成都。对此，九仓中国房地产有限公司总经理侯洵向《经济观察报》表示:“成都商业综合体的确非常过剩，竞争非常激烈，所以你必须准确把握成都居民的消费心理，拥有独特的优势。例如，成都的香奈儿商店是中国西南地区的第一家商店；芬迪店面是中国第一家概念店；巴宝莉(burberry)和coach等一线品牌的最新款式与东京和其他地区同步，约90个品牌将首次进军成都或西南地区。”

成都只是九仓复制香港海港城的“第一步”。

在九仓商业地产领域，随着无锡(总建筑面积25万平方米)、重庆(总建筑面积64.5万平方米)、苏州(总建筑面积36.8万平方米)和长沙(总建筑面积100万平方米)的相继开放，九仓集团将面临在内地大规模复制“香港港城”的挑战。

李毓芳对此持乐观态度。她有三个理由。「第一，香港海港城商业运作的成功经验；二是码头与400多个品牌之间稳定的战略发展关系；第三，本地化人才战略已经准备就绪。”

“内陆”预备役部队

海港城的成功经验是毋庸置疑的，每天约有22万名乘客，而九仓与400多个品牌之间稳定的战略发展关系是有目共睹的，但九仓人的“本土化”战略并不为外人所知。

当你走进九仓集团时，你看到的公司经理可能穿着普拉达、克洛伊和奥西特等服装。他们走在时尚前沿，是香港典型的精英。与此同时，该团队的思维模式开始更加“内陆化”，这得益于九仓集团的“内陆人才战略”。从码头的普通员工到高级管理人员，他们都是这一战略的目标。

鲜为人知的是，九仓集团内部有一个“九仓优质服务发展学院”，学院使用的教材都是两套(香港版和内地版)。首先，这些学生被理论洗脑，一些港式思维被抛弃，一些大陆式思维被理解。在完成理论学习后，这些学生被允许与既有内地经验又有香港操作经验的管理人员一起练习，最后他们被输入内地项目进行实战。

“作为一名教练和陪练，有时我必须告诉他们在内地做事情的具体情况，我必须向他们解释我为什么要这样做。”这对管理层来说很难，但对他们的成长仍然很有帮助。”九仓的一位高管表示。

目前，这些学员大多是80后，他们已经在九仓集团内地项目中担任中层管理人员。他们经常说标准的普通话，熟悉内地商业领域的规则。

另一方面，九仓内地人才储备计划已经启动。2014年3月，成都国际单项体育联合会和成都航空空职业技术学院举行了盛大的校企合作签约仪式，全面启动了高职院校“菜单式物业专业人才”培养计划。

「爱美丽、爱潮流的九仓之子的工作态度，与工作迅速的内地人的工作态度，已经融合了。我们敢说是香港最内陆的房屋公司。”李毓芳说。

复制中的持久性

在向内地复制海港城等成功模式的过程中，是否通过“商住联动”来促进销售增长，已成为业界关注的话题之一。

九仓集团的一位高管表示，吴光正是一个思路清晰、目光远大的人。今后，住宅投资和商业地产分开开发的模式还将持续一段时间。商业地产归九仓集团所有，该集团只出租不出售，并自行管理和经营。住宅地产采用“合作伙伴”制，不会沿袭万达的“商住”捆绑模式，而是“不抗拒开放，积极变革”。换句话说，九仓集团的商业和住宅业务是完全分开的。

九仓集团的业务主要分为住宅、商业和其他三部分。九仓集团商业地产主管为集团副董事长李毓芳，辅之以九仓执行董事凌缘庭；九仓集团副董事长周负责住房，九仓集团副董事长吴负责其他业务。、周、和吴直接向汇报。三个业务部门各司其职，相互独立。他们直接隶属于实施垂直整合和垂直管理的九仓集团总部。目前，九仓集团不实行区域制，所有项目都向香港总部汇报，香港总部统一分配资源。

几天前，九仓财团以86.9亿元在北京拿下了两块住宅用地，但似乎九仓商业最近还没有进入一线城市。对此，李毓芳回应道:“九仓集团的商业地产从未放弃一线城市，一直在寻找合适的地块，但我们的发展模式是走廊式的平面购物设计环境。这种商业发展模式让我们选择了商业地块。它必须是城市核心商业中心的核心区域(至少不小于海港城市)，并且它是纯粹的商业用地。我们不会选择有住宅建筑的地块。”

李毓芳表示，九仓一直在积极拓展一线城市的机会。例如，它以前也参加过上海徐家汇(报价、咨询)中心项目等核心地块的竞争，但没有找到合适的地块。显然，在内地“仿港城”的战略规划中，九仓集团坚持核心优质土地的原则没有改变。

与此同时，对于大家比较关注的九仓集团内地住房的“合作伙伴”模式，九仓集团的一位人士表示，“九仓与内地房地产企业的合作伙伴模式不会被个别项目打断，这种模式仍然充满信心。这也是一个高层次的战略布局。”

目前，mainland China九仓集团的营运资产总额约为1500亿港元，并已进入中国15个城市。同时，九仓也进行了战略投资，持有中海地产7.02%的股份。吴光正董事长持有龙湖地产5.14%的股份，成为继吴亚军之后的第二大股东。

采访

经济观察:进入码头业务，从你自己到普通员工，每个人都非常时尚。

李毓芳:在这一行，如果你不知道品牌不喜欢时尚，你怎么知道消费者？我绝对是个“购物狂”。自从1984年进入九仓，我就一直在“买，买，买”。我也喜欢住在一些好的酒店。我会从一个小女孩的角度来看别人的酒店服务。我是海港城的贵宾。一天，赫姆斯打电话给我，说她给我留下了我最喜欢的最新款式。古奇也打电话给我，说她给我留下了我最喜欢的款式。服务态度让我真的无法拒绝。如果400个房客都知道我最喜欢的颜色和风格，我肯定会破产。这就是我钦佩的服务态度。首先，我们必须了解顾客的喜好，然后很好地为他们服务。

我们赚钱的方式很简单，就是收租金。一般来说，女性对购物中心的时尚有感觉，她们体贴、宽容。当你站在爱马仕的商店里，你需要知道最新的手袋出现在海港城市的橱窗里是否比巴黎商店更晚，巴黎商店里摆放着最新的款式，哪种颜色是时尚潮流。此外，九仓商业地产的形式不仅仅是奢侈品(约20%)，还有一些非常个性化的产品，需要我们的同事去探索。

拥有强烈的时尚敏感度，那么这些信息和体验就可以直接反馈给品牌，从而帮助它更好地运作，这就是时尚的必要性。

事实上，我们都很好，只是因为我们从事这一行。有几件时髦的衣服就像一个作家拥有许多经典书籍，他们骨子里都热爱自己的作品。

经济观察家:每个人都很高。合作会有缺口吗？

李毓芳:九仓集团的人与人之间的关系比较简单。在你和我接触了很长时间之后，你会发现我是一个非常大胆和诚实的人。当然，我也是一个非常笨拙的管家，不仅关注商业地产的日常销售，还关注厕所等小细节。码头集团设有租户服务部、管道运营部、推广市场部等。这些部门将每天与租户打交道，帮助他们解决每一个问题。

《经济观察报》:香港海港城市的成功是毫无疑问的，但是成都的商业中心严重过剩。你是否担心把香港海港城照搬到成都会有困难？

李毓芳:我们的购物中心占地21万平方米，有近300家店铺，其中90家是成都的第一品牌。新品牌的到来是基于购物中心的吸引力。当然，由于成都本身的魅力，奢侈品消费能力稳定，发展潜力大。而且很难找到好的土地。我们希望成都的国际单项体育联合会和香港海港城市及时代广场一样。当然，要达到最终的效果还需要很大的努力，因为购物中心不仅仅是一个大面积的简单，而且还具有国际视野的概念。