今年小户型商品房紧缺 地价倒逼房企放弃小户型

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曾经，我只需要专注于变得稀缺的需求

高地价迫使开发商放弃小单位

小单位卖得越来越少

"我想买房子，但为什么选择这么少？"这是许多第一次买房的人在经过几个售楼处后的感觉。根据雅豪机构的数据，1月份北京楼市共有12个项目，其中7个以大型产品为主的项目占近60%，其余5个项目中有3个为自住项目。然而，《广厦时报》在一次采访中了解到，1月份只是大型公寓成为纯商品住宅市场主力的开始。小公寓不再是开发商的“最爱”。2015年，预计纯新市场将创下历史新低。业内人士指出，经过连续两年频繁的高地价，开发商只能在地价的压力下开发高端产品，而高端客户所需的公寓面积太大，过去两年推出的土地销售产品必然以大型为主。

购买经常碰壁的小型房屋的选择很少

在获得了年终奖金并在最近几年进行了储蓄之后，高笑最近计划给自己买一套房子。因为是第一次买房，暂时没有结婚的打算。高笑最初的计划是给自己买一套约60平方米的一居室公寓，或一套价格相对合适的两居室小公寓。

高笑的预算总价约为180万元。当他没有开始走进售楼处看房子的时候，他觉得通州3万元/平方米的单价应该有很多选择。但当他真正走进销售办公室时，他发现想象中的公寓类型几乎不存在。高笑还在各种房地产网站上寻找合适的建筑。当他进入有限条件时，他惊讶地发现只有两个项目符合他的条件。“我只限定了公寓类型和单价两个条件。满足要求的物业怎么会这么少？”高对此很是不解。

在过去的几年里，为有需要的顾客提供的小公寓一直是市场的主力军，但是现在它们在哪里呢？根据雅豪机构的数据，1月份北京楼市共有12个项目，其中7个以大型产品为主的项目占近60%，其余5个项目中有3个为自住项目。一旦受到市场青睐，小型单位似乎有被市场抛弃的趋势。一位业内人士还透露，计划在2015年进入市场的新商品房项目很少以小单元为主要产品，即使有90平方米以下的单元，它们在项目中也是稀缺的，不会被推。

一度需要的领域逐渐被改良产品占据

通州，高笑的预定购买区，曾经是北京急需产品最集中的地区。然而，环顾通州目前出售的项目，只有不到五个一居室的住宅项目，这是旧项目的后期产品。大多数出售的主要单位都超过90平方米。除了东亚，去年最热的太湖板块？印象中太湖仍有数量相对较多的小单元，其余几个项目中的小单元已经是尾房。2015年，主要产品将是100平方米以上的大中型单位。据知情人士透露，太湖另一个大地主世纪弘，将在未来推出大型产品。

除了通州，曾经消化了大量需求的大兴区，不再是小型公寓的世界。2012年，备受关注的天宫苑板块，除保利第一春部门外，现在已有一定数量的小户型住宅，其他项目大部分已经售罄或只剩下尾房，而黄村、西红门等板块则被世界各地的豪宅板块所提升。

曾经只需要重要的地方，现在逐渐被改良的房子和豪华的房子所占据。东巴是今年最热的地区之一，多年前是离五环路最近的地方。现在，除了开业多年的常青藤之外，一些小公寓正在出售，其他正在出售或即将进入市场的商品房被定位为中高端改良产品，甚至是顶级豪宅。

普通小户型住宅的高地价迫使开发商选择大户型

为什么曾经美丽的小公寓变成了市场上稀缺的产品？事实上，置业人士对小型单位的需求并没有减少，小型单位也创造了一些唯读光碟的奇迹。据叶巍我爱我家市场研究所监测，1月份，北京90平方米以下的新房成交量占月成交量的65.1%。从数据中可以看出，小型公寓市场仍然存在。

不仅市场需求大，而且小型产品具有下单时间短、付款快的优势，但开发商为什么要放弃小型产品呢？雅豪机构营销总监郭毅认为，小型住宅项目减少有两个主要原因。一方面，大量自住商品房的上市影响了小单元所需的产品，从目前的市场情况来看，自住住房的市场进入将继续增加，因此开发商开发小单元的积极性有所下降。另一方面，土地市场的价格在最近两年持续上涨，这也是开发商放弃小单元的根本原因。郭毅解释说，高房价在2013年和2014年频繁出现，开发商只能在高地价的压力下开发高端产品，而高端客户对公寓类型的需求很大。开发商只能开发大型产品，以匹配土地价格的价格水平。

太和集团总裁助理兼品牌总经理沈立安也表示，开发商选择开发大型公寓主要是因为土地价格。像一些土地价格在20000到30000元之间的项目一样，开发小型公寓出售将非常困难。为了满足现阶段的客户需求，开发商只能选择大型公寓。不过，他也指出，尽管进入市场的大型产品数量增加了，但市场的主力军仍将是那些只是需要和刚刚改变的顾客。

北京市房地产协会秘书长陈志泽指出，开发商放弃小型纯商品房是不得已而为之的做法，而地块的总价格正在上涨，无论是针对出价最高者还是封顶后的经济适用房面积。为了平衡成本，开发商只能进行两极化开发。自住住房和经济适用住房按土地出让要求建设。为了满足高端客户的需求，纯商品房必须对公寓的大小大惊小怪。而且，从近两年的土地出让来看，纯商品房的土地面积也在下降。

我已经一年没有选择自己的房子了

我不想花光我所有的积蓄

在我自己家里说我爱你并不容易

面对目前北京楼市的供应结构，有专家指出，只需购房的首次购房者可以将注意力转向自住住房市场，2015年进入市场的自住住房数量将大大超过2014年。然而，购房者并不像刚开始时那样喜欢拥有自己的房子，他们把所有的积蓄都放在不确定的等待中，这对许多购房者来说是个大麻烦。此外，专家还指出，即使所有这些自住住房顺利进入市场，也难以满足北京市场对新购住房的需求。

自住买家:

动摇一年的数字，不想用你所有的积蓄。

小型纯商品房的供应量正在减少，许多购房者只能转向自建房。一些专家还建议，那些只需要买房的人可以考虑自住，以解决他们阶段性的居住需求。上面提到的高笑告诉《广厦时报》说，他不考虑拥有自己的房子，但他在两次参加抽奖后放弃了，买房子太难了。

高笑向《广厦时报》介绍说，他有一个同事属于自住优先家庭。自从他自己的住房进入市场，他就加入了摇号大军，从原来的金景园到最近的海淀？佳俊，第一轮就没动摇过。选房子是一个回合，但其余的都是边缘角落，不符合他们家的实际情况。所以，我到现在还没有买房子。

另一个购买自住住房的人说，他有两次选择房子的机会，但是他能选择的房子远远超出了他的想象。“其中一个是曼·方婷·莫马，他负责采摘和培育。因为以前有太多被放弃的购买，所以轮到我选房子了。当我看到它，我会知道为什么我在方向盘上。”他说他是一个纯粹的第一次购房者，只需要买一套房子。虽然曼·方婷现代艺术博物馆的价格很便宜，但对于像他这样没有车的人来说确实不方便，未来的配套设施和财产充满了不确定性。虽然和其他房子相比，它看起来很便宜，但他所付的只是几年的积蓄。对他来说，用他所有的积蓄买一套“凑合”的房子仍然很困难。

自有住房供应难以覆盖，所有新需要的非优先家庭都无法受益

在许多买家的等待和失望背后，是自有住房供应有限。2014年，北京有2.2万套自住商品房获得预售许可，2015年将增加到3.3万套。50%的增长率并不低，但对于那些只需要买房的庞大人群来说，这远远不够。

北京第一个自住项目金玉惠星园最终通过了考试，165，514个家庭参加了摇号，其中包括127，638个优先家庭。这意味着，2014年和2015年共同提供的自住房不足以让该项目的优先家庭购买，大量非优先家庭因为没有购买的希望而放弃。

根据陈至的分析，虽然以前热门项目的认购量中有一定数量的水，但也有家庭成员参与其中、想投资或重复认购的，这足以说明这个群体的总量是巨大的，自住住房不能完全满足这些家庭的需求，这些低端住房的有效需求只能被挤出市场。

此外，在大量非优先家庭中，许多是非北京家庭，他们名下没有房子。从目前的购房情况来看，这些家庭能够选择房子的概率几乎为零，而这群人的需求只能由市场来满足。

商品房最低首付款为50%

每月的供应压力很大

二手房价格已经上涨

评估与实际差价提高首付款

二手房和商品房的高门槛阻碍了消费者的需求

新增小户型的短缺自然会让很多买家想到二手房，但购买过二手房的买家都知道，买二手房不能以总价的三成来买。此外，专家还指出，当市场上的整体土地价格上涨时，二手房也不能幸免，价格必然会上涨。其他小型产品集中的商业和住宅建筑也不是急需的顾客的“真爱”。10年期贷款带来的至少50%的首付和较高的月供对首次置业者来说是难以承受的，项目后续的水、电和房产税的高使用成本也不适合那些只需要生活的人。

购买二手房的税费不能只是30%的首付

由于在新房市场碰壁，许多只需要它的顾客转向二手房，就像准备结婚的小甘一样。

搬到二手房，小甘很自然地把目标区域搬到了城市。他最初看的是东五环路外的一栋价值240万元的房子。根据他的假设，30%的首付加上一些税费，就足以为这栋房子准备大约80万元。然而，实际和中介了解发现，他的首付根本不够。

小甘的豪宅是一栋两居室的房子，面积80平方米，约2000平方米。单价为30000元/平方米，但实际上该房屋的银行评估价只能达到24000元/平方米。因此，他只能借134万元，这意味着首付至少要106万元。此外，虽然该房屋的房产证已过期五年，但它并不是业主的唯一房屋，肖干必须承担业主的个人所得税。有了这样的计算，萧干只能错过房子。

由于二手房销售价格与银行评估价格存在差距，二手房首付比例一般高于总价的30%。再加上二手房交易过程中的各种税费，进入二手房市场需要一定的门槛，第一阶段的购买价格比以同样的价格购买一套新的要高得多。

陈至还指出，二手房不太可能只是一个避风港。因为二手房价格更容易受到市场波动的影响。当外部市场价格整体上涨时，二手房价格自然会上涨。只要平均地价和平均收入之间的差距越来越大，二手房就需要被拒之门外。

小型商业和住宅的首付款是相当于改善每月供应压力。

目前，在北京的新建住宅市场中，小单元最集中的地方是商业和住宅市场。由于不受限购的影响，商业和住宅项目不断涌现，尽管屡禁不止。商住项目的公寓设计和装修风格主要吸引两类人群，即首次置业者和投资者。

虽然公寓面积小，总价低，但实际上，对于首次购房者来说，选择商业和住宅并不容易。根据政策，商业贷款必须用于商业和住宅建筑，但公积金不能使用。此外，商业及住宅楼宇的首付比率必须超过50%，而最长的贷款期为10年，这对有需要的人来说是一个大问题。

以一个总价200万元的商住项目为例，首付至少要100万元，月供要超过11000元，这对首次置业者来说压力很大。此外，从另一个角度来看，同样的首付和同样的月供，还款期限可以延长，只需要转到总价约300万元的普通房子，所以有更多的选择。此外，用公积金贷款购买普通房屋所节省的利息，对有需要的人来说也不算少。

对于想要生活的急需客户来说，商业和住宅项目的生活舒适度也很难满足。一些商业和住宅建筑使用商业水和电，并且没有天然气，这无形中增加了生活成本。在过去两年中，商业和住宅项目的质量问题一再受到质疑。上周，《广厦时报》报道称，由于“商品不对路”，商业和住宅建筑受到了权利保护。

一位曾经居住在商业和住宅建筑中的业内人士也表示，商业和住宅建筑通常仅用于过渡居住或投资，商业和住宅建筑不适合在家中追求生活舒适或隐私。这个版本/门庭庭