商业地产投资机遇在哪

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正文/记者闫

本文的前提是:商业地产投资已经沉寂多年，机遇在哪里？随着商业地产交易价格逐渐趋于理性，预计2015年资产回报率将保持稳定或略有上升，这对于追求稳定投资回报的投资者来说是一个很好的机会。

商业地产越来越受到关注

2015年商业地产市场的开端依然平静，但这也许只是表象。多年的疲软也带来了一些新的投资机会。

有迹象表明，机构投资者对上海的高质量商业地产表现出浓厚兴趣。据了解，2014年第四季度，格非资产以31.26亿元人民币收购了融创绿城的优质写字楼新富岗中心。此外，泛海控股(000046，股份有限公司)以6.21亿美元收购了和记黄埔旗下和记港口地产71.36%的股权，其主要资产为两栋办公楼，即位于上海市中心的香港置地广场和黄埔港置地中心(房地产)。

回顾2014年上海的投资市场，增长率是显而易见的。根据国际知名私人房地产咨询服务公司高纬咨询(Cushman & Wakefield)的数据，房地产投资总额达到82.9亿美元，比2013年增长44.8%。其中，写字楼投资大幅增加，这是整体投资增长的主要原因，而零售物业投资则有所下降。上海作为内地通往世界的门户，仍然吸引着许多海外基金、大型本土企业和其他投资者的目光。

政府寻求新的增长点来支持经济发展，投资环境不会恶化。根据最新数据，2014年中国国内生产总值增长7.4%，创下24年来的新低。然而，在2014年第四季度，央行降低了利率，放宽了许多城市的房地产购买限制政策，并启动了支持2015年经济增长的关键基础设施项目。

基于此，商业地产投资的热情仍然很高。根据上海市统计局的最新数据，2014年1月至11月，上海商业房地产开发投资增长12.9%。其中，写字楼开发投资增幅最大，同比增长34.3%；商业和营业场所开发投资位居第二，同比增长26.4%。

对于商业地产未来的投资趋势，专家认为会有明显的改善。高纬集团华东资本市场部总监苏金茂表示:“2015年，国内企业在上海投资市场的表现将更加活跃，而香港和新加坡的亚洲投资者仍将是主要的海外投资者。越来越多寻求投资组合多元化的中国企业和高净值个人正在上海市场寻找合适的投资对象。据预测，2015年，投资者将不再局限于房地产行业，更多的其他行业的投资者将试图在房地产市场占有一席之地。在收益率方面，随着商业地产交易价格逐渐趋于合理，预计2015年的资产回报率将保持稳定或略有上升。”

此外，高纬环球大中华区执行董事林荣杰表示，2014年，政府放宽了资产证券化业务的审批程序，将审批制度改为备案制度，这将刺激商业地产资产证券化进程的加快，有助于拓宽商业地产的融资渠道。作为世界上最重要的金融中心之一，上海的资本市场有望大幅增长。综上所述，预计2015年上海商业地产市场的投资将更加活跃。

不同的属性表现不同

在租赁市场，各种商业物业的表现是不同的。总体而言，高端写字楼租金显示出触底反弹的迹象，而购物商业地产受到零售业绩下滑的影响，表现有些平淡。

中心城市的写字楼租金显示出复苏的迹象。以上海为例，由于两个主要因素，即新入写字楼租金低于市场水平，部分租户搬迁至非核心商务区，黄埔和静安商务区在2014年前三季度租金持续下降。然而，在2014年最后一个季度，浦西的两个核心商业区静安和黄埔的租金有所回升，有效租金分别上涨了3.5%和2.1%。

截至2014年底，购物中心商业物业的表现并不理想。高纬国际对上海南(房地产)北京(房地产)东路、南京西路、淮海中路、徐家汇(002561，股吧)和陆家嘴(600663，股吧)五个核心商业区的跟踪监测结果显示，2014年第四季度，租金涨幅最大的是南京西路，环比增幅仅为2.8%，而淮海中路则下降了2.5%

出现这种情况的原因主要与各自市场需求的变化有关。目前，上海核心地区对写字楼项目的需求依然强劲。数据显示，本季度上海核心商务区甲级写字楼的入住率仅为5.8%。此外，上海核心商务区超过一半的甲级写字楼接近全租，空的入住率低于或等于2%。因此，需要租用超过1000平方米的办公室的租户只能从新完成的项目中找到合适的办公室。然而，零售市场的疲弱表现拖累了零售物业的租金表现。据上海购物中心协会统计，2014年10月，中心城区购物中心收入占总收入的54.8%，同比下降3.5%。

选择“优秀股票”提前布局

商业地产投资是一项技术活动，只有选择其中的“优秀股票”，才能获得理想的投资回报。那么在这个阶段哪些属性值得关注呢？

需要注意的是，目前商业地产市场仍然供应充足，相应的租赁需求也没有出现爆炸性增长，因此在投资过程中选择高品质的物业显得尤为重要。首先，潜在领域的商业地产项目，尤其是分中心板块，将得到更多关注。上海核心区的供给基本稳定，而副中心区正面临着交通改善、快速发展的时期。因此，一些充满空白色市场的项目，如上海北部的嘉诚广场，包括办公、购物、酒店等形式，其发展潜力巨大，值得关注。

其次，体验消费模式占很大比例的商业地产项目可能是重点。记者了解到，电子商务对传统商业的影响越来越大，电子商务无法提供的体验式消费模式已经得到了市场的高度认可。基于这一变化，大多数新建购物中心项目都大大增加了体验式消费模式的比重。仅餐饮业态的比例就达到了30%以上，而服装零售业态的比例则下降到了30%左右。甚至一些传统的商业项目，如虹桥南丰市，也进行了改造以适应体验消费模式。

对于郊区购物中心项目，必须关注其投资风险。2015年，预计将有30多家购物中心在上海开业，其中大部分位于上海郊区。高纬环球研究部大中华区执行董事林荣杰表示:“购物中心正面临着新供应的巨大压力，竞争也越来越激烈。”在他看来，未来的购物中心不仅要突出主题特色，提升购物体验，还要更加精致和智能化。

此外，投资者还应该警惕一些位于不太成熟城市或没有相应消费能力的商业地产项目。经过梳理，本刊房地产研究中心发现，部分商业项目位于城市边缘地区，周边商业设施较少，难以聚集人气；在一些三、四线城市还建有高端商业项目和五星级酒店，与当地的消费能力完全不匹配。对于这类商业地产项目，最大的问题在于定位不准确，导致与该地区市场需求脱节，难以操作，导致投资风险较大。