住建部：市场“稳”字当头

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文字/记者张雪晴

中国总理李克强在达沃斯论坛上表示，中国对房地产的刚性需求是长期的。这一声明有利于后期政策的持续放松和需求的逐步恢复。

“稳定”可能是今年房地产市场的政策基调。

住房和城乡建设部2015年提出的发展目标是，准确把握市场运行中的新情况、新问题，关注区域差异，跟踪市场趋势，积极应对，主动推动房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性安居工程建设。今年，我们计划启动700万个新项目，基本建设480万个。要为独立工矿区、国有林区和垦区棚户区改造打好基础，力争到2015年基本完成林区和垦区棚户区改造，到2017年基本完成独立工矿区棚户区改造。抓紧公共租赁住房配套设施建设，做好公共租赁住房分配工作，让更多住房困难群众尽快搬进新居。创新住房保障工作方式，不仅要按需新建公共租赁住房，还要注重通过市场集资建房，实现“填砖填头”，提高住房保障效率。

中国总理李克强在达沃斯论坛上表示，中国对房地产的刚性需求是长期的。这一声明有利于后期政策的持续放松和需求的逐步恢复。

可以预计，今年的政策水平将保持宽松。在中央层面，预计房地产市场化和减少行政干预仍将是基调，地方政府将继续微调公积金和契税，基本保持去年的整体格局，没有过度抑制或过度刺激政策。去库存化和稳定交易仍是重要目标，房地产稳定将是一个大趋势。

投资触底

安信证券认为，自2014年第三季度以来，房地产行业的政策有了很大放松，第四季度的政策效果明显。第四季度，43个主要城市的住宅交易大幅反弹。由于季节性因素，2015年第一周的交易量有所下降，但此后，交易量逐渐稳定并反弹。今年的行业销售复苏是一个高概率事件。然而，由于受我国高住宅存量的影响，房地产企业的投资热情减弱，房地产投资滞后于销售和新建的变化。预计未来投资增长率将继续见底。

数据显示，2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素后实际增长9.9%)，增速比2013年下降9.3个百分点。2014年，国内房地产开发投资增速创下15年来的新低。

绩效差异

从行业角度看，短期内房地产行业仍将受到宽松货币政策和宽松调控政策的影响，投资价值显著。央行降息只是开始，预计未来货币政策将继续宽松，对利率高度敏感的房地产行业将受益匪浅。

另一方面，上市房地产公司的再融资和其他业务不再需要经过国土资源部的事先审查，大型住房企业受益匪浅。统计数据显示，自去年10月以来，主流城市的住宅交易量大幅增加，预计未来房地产交易量将保持相对较高水平，尤其是一线城市，预计这些城市将提前完成去库存调整。房地产行业正迎来政策与基本面产生共鸣的阶段，并对地产股全面持乐观态度。

国泰君安认为，法华有限公司(600325，股份)和太和集团(000732，股份)已经宣布了再融资计划，其他房企有望跟进。资金的增加和管理层持股的增加有利于住宅企业绩效的爆发。目前，该行业的估值水平仍处于较低水平，预计在不久的将来会有进一步的估值修复。

CICC认为，从历史上看，一个完整的房地产牛市包括三个阶段:“政策预期博弈”、“基本面验证”和“房价上涨推高估值泡沫”。经过一个月的货币宽松等待期，去年11月降息带来的政策预期博弈市场已经结束。1月以后，房地产市场将进入牛市的第二阶段，并回归基本面的主导地位，而公司的股价将被销售业绩理论的英雄所分割。

同时，通过比较2009年以来的两个房地产市场状况和1995年以来国际可比公司的估值，发现双倍P/B比率是房地产股票估值的上限，与当前a股价格相对应，空仍有20%以上的上涨空间。因此，各房地产公司的目标价格都有所提高，建议将该位置转移到估值相对较低、一线和二线城市多、销售增长稳定的公司。龙头企业是万科、招商局和保利，中小企业是中南建设(000961，股份)、首开股份(600376，股份)和中华企业(600675，股份)。

四条主线

安信证券建议房地产行业寻求四条投资主线:一是加大大企业集中度和再融资自由化，一是推动万科、保利、赵迪和京津冀领先华夏幸福(600340，共享)；二是布局在一线城市具有高度灵活性的太和集团，以及在一线城市估值最低的首开股票；第三，具有转型预期和动机的中小地产股主要推荐杜松股(600077，参股它)、冠城大同股(600067，参股它)、伊尹股(000981，参股它)和重点三向股(000863，参股它)；第四个是具有区域主题的房地产投资机会，是华夏幸福、宝硕股份(600155，分享)、金隅股份(601992，分享)和京津冀首开股份的第一个推广机会。建议积极关注被低估的京津冀目标——中国武夷(000797，分享)。

在乐观的声音中，我们也需要保持一定程度的谨慎。东北证券(000686，Guba)认为，从估值角度看，在2014年地产股大幅上涨后，领先地产股的估值已经超过了上一个行业上行周期的估值水平。在短期无忧、中长期前景不确定的背景下，地产股继续大幅上涨，反映出投资者对未来的投资预期极其乐观，这与行业趋势日益背离。这种只依赖于风险偏好和估值的提高的上涨，来得快去得也快。

相关受益股票

？万科a | 000002

公司的规模不断达到新的高度。2014年，公司累计销售面积1806.4万平方米，销售额2151.3亿元，同比增长26%。在政策、利率下调、部分城市公积金政策调整等优惠政策的刺激下，2015年销售有望改善，预期回报将达到2500亿元。

目前，公司h股比a股高5%。随着深港通未来的逐步登陆，a股有望受益于估值的提高。

？保利地产(600048，分享)| 600048

2014年，公司合同销售额达到1367亿元，同比增长9%，平均销售价格同比上涨近10%。在市场调整期间，利润率保持稳定。据估计，2015年，总可销售价值将超过2500亿元，销售额将超过1640亿元。2015年，业绩增长率将回到20%以上。

不管横向还是纵向比较，该公司目前的估值仍然很低。作为上交所50指数中唯一的地产股，公司将受益于上交所50etf期权配置需求的改善和个人股票期权推出的预期，也将受益于a股被纳入msci等国际指数的预期。

？华侨城a | 000069

公司的综合旅游业务是由文化旅游景点、酒店、住宅楼和商业地产等多种形式组成的有机整体，纯旅游业务收入约占30%~40%。2014年，该公司实现房地产销售额约190亿元，同比增长15%。未来，随着新项目进入市场，公司的销售额有望实现一定的增长。“旅游+房地产”的商业模式使公司保持在50%以上的高水平，即使行业的毛利率下降。然而，依靠房地产开发实现旅游资产的盈利模式并没有得到二级市场的合理估价。作为行业领先者，公司在本轮房地产市场有小幅增长，但在国有企业加快改革的预期下，公司仍有很好的投资价值。

？华夏幸福| 600340公司成功完成年度计划，增速超过市场。公司秉承工业新城模式，围绕首都经济圈核心区域聚集，制定了适销对路的销售策略，保持了较高的流失率。在整个行业承受冲击的前提下，公司的销售仍然保持良好的增长。得益于北京第二机场的建设，公司还成功规划了京津冀。