迪斯尼周边房价还能走高吗

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2014年，川沙板块商品房平均成交价格比2011年上涨了70%，表现惊人。迪士尼完工后，川沙板块会不会形成新一轮的上行势头？

文字/记者徐卓航

据悉，上海(房地产)迪尼斯计划很快完成建设，然后进入设备调试阶段，这吸引了很多人对迪士尼周边楼市的关注。事实上，近年来，随着迪士尼效应的不断发酵，迪尼斯所在的川沙板块的房价和地价都大幅上涨。数据显示，2014年川沙板块商品房平均成交价格较2011年正式开盘时上涨了70%，超出了其他板块的承受能力。

那么，随着上海迪士尼的逐步临近，川沙主导的“迪士尼”板块是否会有后续的上升势头？

三年70%的疯狂增长还没有结束？

根据德友房地产市场研究部的监测数据，2014年迪士尼进入最后建设阶段，川沙板块商品房平均成交价格高达28331元/平方米，比2013年上涨24.67%，明显超过2013年的平均价格涨幅(详见附表)。然而，自2009年迪士尼的消息传出后，该地区的房价并没有迅速上涨，2009年该行业的平均交易价格甚至下降了3.15%。然而，由于消息证实建设开始于后期，川沙板块的房价很快进入了快速上涨的通道。2014年，川沙板块商品房平均成交价格比2011年正式开盘时上涨了70%，超出了其他板块的承受能力——由此可见迪士尼对房价的拉动作用。

碧川沙板块近期房价变动列表

此外，自2014年以来，川沙板块许多楼盘的平均成交价格已经超过3万元/平方米。根据德友房地产市场研究部的监测数据，2014年，翔宇鼎城的平均成交价格为33，262元/平方米，博景苑的平均成交价格为31，021元/平方米，滨江皇家苑的平均成交价格也达到30，182元/平方米。自2013年以来，开发商利用了迪士尼即将建设的东风。其中，浦东新区川沙新城城南社区c03-29和浦东新区川沙新城城南社区c06-07a两个住宅小区的建筑价格分别达到19，473元/m2和18，437元/m2。据估计，这些地块上的建筑很可能在2015年底迪士尼乐园开放前后进入市场，届时房价甚至可能接近4万元/平方米，该地区的房价将进一步上涨。

引领川沙板块上升

事实上，回顾近几年的楼市数据，不难发现川沙板块早已经显示出其“独特”的特征。在去年的“金九银十”期间，川沙板块引领了一波升温和上涨行情。

据统计，2014年9月至10月，全市新增一手商品房供应面积250.3万平方米，同比下降8.6%；交易面积185.7万平方米，同比下降34.1%；平均成交价为27600元/平方米，同比增长11.0%。

根据德友地产的监测，浦东川沙阳光城的愉景湾(000671，共享)，在金九银十期间的一手住宅项目中排名第一，交易面积为37900平方米。根据这一分析，业内人士认为，迪士尼对周边板块的推动是全面的。迪士尼带来了区域基础设施的改善、巨大的商业价值和区域资源，这些都促进了川沙板块的成熟和增值。同样受到有利板块辐射的还有浦东一景花园、绿城玉兰大厦等。使许多房地产受益。

可以说，自2009年以来，由于迪士尼的辐射，川沙板块的房价已经取得了火箭般的暴涨。我们想进一步了解的是，当迪士尼完成后，川沙板块是否会形成新一轮的上升势头。

未来的上升趋势可能会放缓

川沙板块房价的“肆意”上涨源于迪士尼板块的刺激和发酵。随着迪士尼建设的完成，相应的配套设施将趋于完善，这将使周围的生活环境和商业环境不断改善，进而带来生活价值的提高。此外，投资者仍对该行业持乐观态度，并认为随着项目的完成，未来项目接受者的数量将会增加。因此，提前购买房产符合逢低买入的情绪。然而，不乏炒作心态。特别是，许多卖家已经掌握了积极入市的买家和投资者的情绪，不会放松报价。甚至故意放慢项目进入市场的速度，从而造成供不应求的状态，进而抬高售价。

有人认为川沙板块房价的过度上涨也带来了透支的危险。一旦迪士尼正式开业，川沙板块的房价可能不会继续以这样的速度上涨。

德友房地产市场研究部分析师朱平表示，奠边府的建设一直刺激着该地区的房价，但在这种刺激下，川沙板块房价的过度上涨已经在一定程度上透支了。因此，一旦迪士尼在后期正式开业，该板块的价格涨幅很可能不会像想象的那么快。然而，即便如此，公园开放后，该板块的房价仍将迎来新一轮的上涨。

其他人指出，虽然迪士尼板块位于川沙，但它辐射不止一个板块，例如，周边的周康板块也将面临有利的形势。目前，周康板块的平均成交价格为24547元/平方米，比2013年高14.4%，但增速远低于川沙。从这个角度来看，竞争性房地产将面临这种板块的积极影响。

买家应该注意房地产的质量

但是，对于大多数购房者来说，在考虑川沙板块的房地产时，一方面要注意实际需求，避免盲目跟风；另一方面，我们应该更加关注房地产本身的质量，以防止因迪斯尼效应而购买仓促建造的“劣质房屋”。

近日，据报道，上海浦东新区川沙新城一栋15层住宅楼发生倾斜，导致屋顶与相邻建筑接触。事后，开发商认为是自然沉降造成的――事件中的住宅楼属于迪士尼项目的拆迁房屋。

据负责人介绍，该住宅楼于2012年8月建成，随后发生自然沉降，这可能是屋顶接触的主要原因。至于建筑物底部的裂缝，是由于已建散水坡与建筑物本身的沉降速度不一致造成的。这些问题目前似乎并不影响大楼的主体结构。

然而，许多居民仍然担心在二楼“接吻”。一位房客说，在发现二楼的屋顶有接触后，出于安全考虑，他已经退休了，他不知道是否能拿回租金。据川沙新城介绍，政府部门和开发商已到场调查，并邀请有资质的检测机构对房屋的垂直度和沉降数据进行检测。房子是否安全，以及将来如何处理，将在权威测试结果公布后进一步解释。