深圳甲级写字楼租金一路上涨 空置率创8年来新低

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前海有许多办公楼。

前海金融优惠政策、战略性新兴产业快速发展、重启ipo进程、证监会放宽IPO条件...在一系列有利政策因素的刺激下，去年深圳甲级写字楼需求强劲，但由于新增供应量较小，写字楼租金一路上涨。戴德梁行发布的最新数据显示，去年深圳甲级写字楼租金同比上涨20.7%，空入住率降至4.4%，创下八年来的新低。

供应短缺加速了办公室租金的上涨

"新的供应实在太少了。"戴德梁行华南与华西研究部负责人张表示，去年深圳新增甲级写字楼不多，整个市场主要消化了后期市场。去年，深圳出台了前海金融优惠政策、重启ipo、中国证监会放宽股票发行条件等优惠政策，持续刺激了对甲级写字楼的需求。

"这种供不应求的局面加速了深圳写字楼租金的上涨."张表示，询价量和入住率的增加增强了业主的租房竞价能力。截至2014年底，深圳甲级写字楼租金同比增长20.7%，达到235.6元/平方米？月份。根据另一家房地产咨询公司公布的第三季度数据，福田区环比增长3.6%，自2013年第二季度以来，福田区已连续六个季度领先中国一线城市。

「后期物业的逐步消化亦导致空各区甲级写字楼的入住率持续下降。根据最新数据，深圳甲级写字楼的入住率从年初的8.3%下降到年底的4.4%。这是一个非常低的数据。”张强调。经过数据对比分析，发现空 4.4%的配售率是近8年来的历史最低水平。

百分之八十的甲级办公楼被国内公司“拆除”

据张介绍，从甲级写字楼需求的行业分布来看，保险、基金、证券等金融机构以及会计师事务所、律师事务所等高端服务机构较为活跃。"大约一半的办公客户是金融机构，租赁面积占71% . "

她认为前海的发展起到了至关重要的作用。“前海的开发不仅给深圳注入了新的动力，也给甲级写字楼市场带来了大量需求。”前海发布的数据显示，截至2014年11月底，前海注册企业已达17，778家。其中，金融企业10196家，占57.4%。然而，由于前海仍处于大规模建设阶段，大部分写字楼尚未建成，大多数在前海注册的企业已将需求转移到成熟的商业区，如福田中心区、蔡武威、车公庙、南山商业文化中心等。该行业涉及股权投资、商业保理、资产管理和供应链管理。

值得注意的是，由于国内经济增长放缓，外资企业扩张继续保持谨慎步伐。相反，随着自身的发展和盈利能力的提高，国内企业对甲级办公楼的需求和租赁能力都有所提高。在过去两年的甲级写字楼客户中，国内公司的数量占79%。如果按占地面积计算，这个比例高达82%。

办公室租金的增长预计今年会放缓

张小椴表示，由于季节性因素，深圳a级写字楼租金上涨在短期内趋于平缓，空购房率也将保持在较低水平。

" 2015年，深圳写字楼开始进入成交量集中期."据张介绍，根据建设期计划，2015年整体市场供应量将有所增加，并迎来供应高峰期。仅福田区今年的可见供应量就有望超过72万平方米。她说，供应的增加将在一定程度上提高空的购买率。然而，由于其中一半以上是总部物业，可用办公空间有限，租金压力较小，对市场的影响可能低于预期。

"价格上涨应该会放缓。"张认为，尽管由于市场需求强劲，预计中心城市租金将保持坚挺，但资本的整体增长将放缓。由于大量新房源的出现将加剧市场竞争，福田、后海、前海等区的租金压力很大。此外，南山后海的24万栋写字楼即将进入市场，因为商业氛围需要培养，否则他们将面临一定的租房压力。(实习记者陈文彪)