上市房企转型忙

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对于上市房地产企业来说，“转型”成为2014年的关键词。一些龙头企业正逆潮流而动地扩张，跨行业合作寻求“突破”；一些竞争力弱的中小企业干脆退出，规划一个全新的发展蓝图。资本市场正成为住宅企业转型的主战场。

根据Flush的数据，截至2014年12月31日，房地产行业在a股市场完成并公布了316起并购计划，涉及金额2138亿元，较2013年同期大幅增长。

“预计在2015年房地产行业整体发展势头不足时，这种整合趋势将持续下去。”东兴证券首席分析师郑明刚表示。

住宅企业进入“白银时代”

房地产转型既有内部压力，也有外部压力。郑明刚认为，未来房地产企业将面临销售额和毛利率下降的“白银时代”，企业转型势在必行。

从外部环境来看，2014年房地产整体销售表现不佳。根据中国指数研究院最新发布的房地产行业统计数据，中国商品房销售额同比下降近8%，平均销售价格同比下降近5%。业绩直观地反映在公司的财务报表中。截至2015年1月6日，共有30家上市房地产企业公布了2014年业绩快报，其中4家首亏，5家预减，4家微减。总体而言，业绩下降占43.3%。

除了之前限制购买和贷款的政策外，行业周期的变化也是业绩下滑的原因之一。经过十年的黄金开发，住房市场供过于求。有学者曾质疑中国城市市场的空整体入住率超过25%，明显高于国际平均水平。然而，住房需求高峰已经过去，抑制过度投资的政策表明，市场需求令人担忧。

从企业层面来看，高库存和净利润萎缩也是企业转型的内在动力。数据显示，2014年第三季度，144家a股房地产上市企业的整体收入增长率从去年的36.78%大幅降至9.78%，净利润增长率也从33.17%降至8%，为13年来首次出现负增长。与此同时，库存高达2.3万亿元，同比增长21.05%。

浙江东日(报价、咨询)就是一个典型的例子。该公司是一家老牌上市房地产企业。2014年12月，公司宣布将东日进出口100%股权和温州方凯100%股权作为资产，并以温州益友100%股权替代。更换后，公司的主营业务由原来的房地产开发转变为灯具和农产品批发市场经营(市场、咨询)。

转型需要一个临界点

虽然“白银时代”的到来意味着行业整体利润增长正在下滑，但一些企业也在寻找新的增长点，以保持行业发展超出平均水平。这也可以从产业结构的变化中看出。据中国指数研究院统计，2014年，共有80家房地产企业跻身“俱乐部”之列，销售额达100亿元，同比增长9%。80家企业销售总额2.8万亿元，市场份额接近40%，市场集中度进一步提高。

与此同时，当传统住宅遭遇“寒流”时，结合现代生活方式的衍生房地产投资项目非常活跃。行业领袖正在商业地产、养老地产、旅游地产和海外房地产投资等热门投资领域掀起一场新的战斗。例如，在香港上市的龙湖地产最近公开表示，商业地产是其下一步战略发展的支点。据估计，未来10至15年，商业项目的收入将超过100亿元。

营销观念的战略性转变也成为上市公司的亮点。同样在香港上市的格林兰集团正积极拓展海外市场。在今年的房地产行业“龙虎斗”中，绿地集团以2408亿元的销售业绩获得行业第一名，其中海外房地产项目贡献巨大。目前，格陵兰在9个海外国家的13个城市有投资项目，2014年海外投资超过200亿美元。

随着中国进入老龄化时代，保险资金进入住宅企业也成为行业中的一个亮点。据《经济日报》记者统计，目前中国人寿(报价、咨询)和PICC人寿最为活跃，分别出现在8家和5家上市房地产企业的前10名股东名单中。自2014年以来，招商地产(报价、咨询)、金地(报价、咨询)、保利地产(报价、咨询)、华侨城等房地产企业成为增加保险资金的重点。未来的房地产和保险公司能否点燃火花，携手打造一个老年房地产的大“蛋糕”，真是令人着迷。