房产商“组团”违约 鑫琦资产以资抵债 方案仍有陷阱

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[有17个房地产项目用于补偿投资者以资产抵债，其中大量为写字楼和停车位，秦皇岛、武汉、三亚、Xi除外。]

“我没想到上海会有这种效果。”近日，陕西齐欣资产管理有限公司上海分公司(以下简称“齐欣资产”)的投资者保护行动将齐欣资产赎回危机推到了舆论风口浪尖。以前，同样的待遇和绥靖工作在河南和北京举行过，但这次，它在上海一针见血。

齐欣资产按照不同的购买额度分配到投资者所在房地产的比例，并在公证处公证的基础上，显示投资者的资金走向，提前约定相关收入，在定期付息的基础上承诺回购。

以资产证券化为导向，利用房地产融资项目转移收益权的金融衍生产品，在多重效应下形成了一个黑洞。

这个黑洞正在逐渐被打开。目前，此案已由上海警方立案。与此同时，齐欣资产在2月18日推出了更为详细的处置方案，但该方案并没有得到更多投资者的认可，而且方案本身也存在很多问题。

事实上，投资者在不同时期获得的三份公证副本存在漏洞。一位投资者表示，第一份公证是由陕西省Xi市公证处出具的，声明中注明了防伪条码和投资金额及项目比例。但是，在第二版中，公证书中没有防伪条码，只有投资项目的比例存在于声明中，所以投资金额已经消失。随后，在第三版公证书中，公证事项由声明改为盖章，声明中的出资额和出资比例已经“消失”。

雪球越来越大。开始出现的问题在后期变得越来越暴露。作为一家总部位于河南、注册于Xi的线下理财公司，投资者募集的资金被投资于二三线城市的大量房地产项目。

突破每个投资者

“昨天，齐欣资产的员工想出了一个新的解决办法，就是用50%的房产抵押现有的投资本金和利息，而不是原来的合同。这些财产昨天被洗劫一空。”一位投资者告诉《中国商报》记者，他听说将于18日在浦东新区宋林路的一家酒店召开解决方案会议，但他说他不会签署解决方案，而是坚持现金。

本报记者获悉，2月18日，齐欣资产公布了最新的解决方案，分为三个部分。

选项1:资产赎回:资产将在85%的折扣后全额支付。例如，向价值100万元的房地产投资85万元(本金)。

方案二:资产赎回和协助限期变现。投资者根据上述方案1选择赎回资产后，可以选择是否办理产权转让手续。公司可以帮助投资者在一年内变现，最大化销售价格，保证投资者的收入。

在选项3中，投资者可以成立债权人委员会来支付他们的资产。如果投资者不同意方案1或方案2，这些投资者将自行选举并成立债权人委员会。债权人委员会将计算这些投资者的总投资额，公司将匹配相等的资产，这些资产将由债权人委员会处置并分配给相应的投资者。

对于这一解决方案，许多投资者在不同的权利团体中表达了不满，并坚称他们不想要房地产，只要现金。

齐欣资产赎回危机爆发后的第二天，《中国商报》记者赶到浦东酒店召开了解决方案会议。然而，只有大量投资者被挡在酒店门口，齐欣资产公司的员工也没有找到。

一位大投资者告诉记者，协调会已经转移了位置，在大埔路和趵突道交叉口的汉庭快捷酒店召开。当记者迅速赶到时，发现大量投资者分散在汉庭酒店的不同房间，听取现场回答问题的律师和齐欣资产员工对新方案的解释，部分投资者已经签署了协议。

“我没有选择大酒店，而是选择了这样一个房间来单独突破和说服。”一位年长的投资者站在走廊里告诉我们的记者，他没有选择进入任何房间。

用资产偿还债务的合同中仍然存在陷阱

《中国商报》记者在协调会上获得的已签署的“以资抵债协议”显示，债务人是齐欣资产，债权人是三个投资者。在第一笔还款金额中，“经双方核实确认，截至2016年2月17日，甲方欠乙方(购房款/投资款)人民币140万元整。”抵押资产显示甲方位于简媜东方中心2号楼2单元2513室。

同时，还有一个“资产分享协议”，即上述三个投资者的债务偿还额的分配。指出上述三个共有人通过抵债方式共同取得抵债资产的所有权，并按照各自的抵债金额享有同等比例的抵债资产权益，承担同等比例的风险。

但在现场，一位投资者指出了问题所在。

首先，甲方欠乙方的是购房款还是投资款没有明确说明。“这两项不能混淆。如果你有房子，你可以告诉我这是一项投资。如果你没有房子，你说投资容易导致项目运营失败的最终规避，项目在未来成功运营后会得到回报。”据投资者称，即使在法律层面，也无法证明该期权是在双方签字后确定的。

第二，《资产共有协议》中有一处规定:“未经上述三位资产共有人一致书面同意，名义所有人xx不得擅自处分抵押资产。”名义上的主人是空·怀特，没有填写具体的名字。“签订合同时，甲乙双方必须明确。这里，甲方空是空白的。如果齐欣资产填补了一个不想管理或找不到它的人，它就无法追溯。”上述投资者也指出了这个漏洞。

在协调会现场，一名中老年男性投资者向齐欣资产管理公司的员工讲述了以债换债的合同。客户经理声称30万元可以买两个停车位，但他只投资了10万元。齐欣资产公司的员工说，她的亲戚朋友和两个投资者可以一起“战斗”，而且不少投资者被说服一起“战斗”，以债换债。

房地产开发商“集团”违约

在本报记者的调查中，大量投资者表示，齐欣的资本流向了房地产项目。一位投资者表示，齐欣资产通过资产证券化融资，将房地产的收益权打包成产品，然后将收益权转让给金融衍生品。其实质是齐欣资产通过p2b(个人对企业贷款模式)帮助房地产开发商筹集资金。

记者获得的用于补偿投资者以资抵债的房地产项目清单有17个项目，包括简媜东方中心、瀚海北锦写字楼、苏山国际金融中心、武汉项目、三亚项目等17个项目，其中大量项目为写字楼和停车位。

上述齐欣员工表示，除秦皇岛、武汉、三亚、Xi外，其余均为郑州房地产。一位看过这个项目的投资者不同意这一点。一方面，在房地产市场低迷的情况下，二三线城市的房地产价值正在迅速下降，可拥有的价值大幅缩水。另一方面，上述房地产还包括大量的办公楼和停车位，因此入住率和销售率能达到多少令人担忧。此外，即使房产最终作为最后手段签署，与房产相关的房屋购置税和相关税费仍需由投资者自己支付，这不是一笔小开支。

在记者的提问下，上述员工表示，齐欣资产与开发商合作的大量项目都被刷上了“休止符”。"大量开发商相继违约，现在无法付款."目前，披露给投资者签约的补偿房产总价超过20亿元。2月17日，签署了一份价值5亿元的协议，以资产抵债。2月18日，仍有两千万投资客户签署合同，用资产偿还债务。到目前为止，投资总额约为7亿元人民币的投资者已经选择在上市公司中偿还债务。"除了这20亿元，还有价值9亿元的房产."上述齐欣资产的员工表示。