住宅租赁市场的互联网创业突围，“嗨住”能成为下一个携程吗

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一个20人的小团队，在一个月的时间里，促成了上海800多宗单套住房租赁交易，平均每人42套单套住房。这是2016年3月上海互联网租赁服务平台“Hi Living”创造的新纪录。

这张唱片好吗？数据的比较可以直接解释这个问题。传统的线下房地产经纪公司，如链家和我爱我家，平均每月只能完成4份合同。一些新兴互联网中介的平均效率仅为每月6个订单。相比之下，“嗨，生活”几乎实现了指数级的效率增长。

这个事实意义重大。正是由于房屋租赁的“低效率”，没有一个中介公司或平台能够仅靠租赁业务长期生存。毕竟，平均月收入为4份订单的传统经纪人租赁效率仅够支付经纪人自己的工资和奖金。虽然在线租赁市场在2015年初开始出现，但直到最近的“Hi-Live”的成就才出现成功的案例。

“幸福生活”的数据至少提供了一种新的可能性——房屋租赁中介业务本身也可以生存和滋润。

这似乎不是偶然的。人均42只是上海“蹲”的记录；在杭州，“喜居”的10人小团队在一个月内也完成了350笔单笔交易，人均单笔交易35笔。

“住房租赁市场的发展趋势带来了‘蹲式’的成功。”“喜居”的创始人夏庆宁总结说:“趋势是越来越多的专业房东进入市场，使得b2c租房模式成为可能。”B2c模式是大大提高效率的核心原因。

小乙市场，“住”的切入点

“快乐生活”专注于分享，这是一个从创业之初就决定的细分市场。我们选择这个战场的原因主要是因为竞争对手很少，因为没有人重视这个市场。

在传统中介眼中，最大的价值无疑是买卖二手房，其次是整套房屋的租赁，最后是帮助人们拼凑的分享。不管是哪种生意，在过去，推销员都要带房客去和房东见面讨论。不同的是，二手房买卖的佣金是房价的2%，而租金只能收到一个月左右的租金作为中介服务费。仔细想想，你就会知道，在传统中介眼中，以月租一个房间甚至一张床作为中介服务费的共享业务是多么的低端。

但是如果你从另一个角度看，你可能会得出一个完全不同的结论。"为年轻用户服务的业务最容易实现网络化。"夏青宁说道。共享用户一般是5年内毕业的大学生。他们是非常多的互联网用户。由于费用低廉，现有的传统中介机构不愿意为他们服务。他们只能去58，那里到处都是虚假新闻和钓鱼贴纸，很难找到各种租赁信息。喜居认为，这些共享业务就像滴滴打车一样，虽然不赚钱，但可以迅速获得流量和声誉。有了这些流量，用户可以选择愿意支付或分享的专业房东的青年公寓。

与劳动密集型和低效的离线浏览相比，有些平台直接放弃提供类似的离线服务，只做简单的租赁信息发布平台，如58城。问题是，没有实地访问的信息的准确率极低，假房子和中介假冒层出不穷。房客在得到一栋可靠的房子之前，通常要打七八个电话。但这些现象并不存在于“高生活”的平台上。据“Hi-Live”自己的数据显示，其平台上信息列表的准确率达到了75%，远远超过了目前一些只发布房屋租赁信息的互联网社区。

“高住”的又一战略选择——以小乙市场为重点突破。

小乙是专业的二房东，租赁市场的“特快列车”和“专车”。过去，这些“职业二房东”与中介公司合作松散。大多数时候，他们在接到房客的电话后，会通过在网上发布一两条高质量的“钓鱼”信息来推荐其他房子。这种做法似乎简化了二房东的工作效率，但却造成了互联网上大量的信息干扰，也成为许多互联网租赁社区信息准确性极低的原因之一。

很大一部分“高生活”劳动力被用来对付这些专业的二房东。上海团队中创下交易纪录的20人并非严格意义上的传统经纪人。他们分成两组工作，其中一个10人的小组负责线下房屋扩建，说服“职业二房东”努力“幸福生活”是他们最重要的工作。

专业的二房东出版所有的房子，这是《幸福生活》的要求。

经过长时间的磨合，越来越多的二房东选择相信“Hi-Live”，并在“Hi-Live”平台上注册他们所有的房子，这使得“Hi-Live”获得了相对于其他平台的优势——房屋数量。

目前，上海有1.3万套房子(包括出租屋，背景有几十万套)，超过了包括58个城市在内的所有网站和中介。更重要的是，大约30%的房子是独家的，这是“Hi-Live”平台所独有的。这些独家房屋的大部分出资者是这些专业的第二房东。夏庆宁说，如果你想让住房变得坚固，就很难很快起床。这一过程应强调效率、成本和每套住房的转换率。2015年，“喜生活”一直关注住房。

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在线服务，居住的有效秘密

聚焦共享市场，开放小户型，使得“喜居”获得了大量的房子，对用户构成了吸引力。事实上，在上海，“喜居”也已成为仅次于58个城市的住房租赁平台。但是要实现高效率，还有一步要走。

无论平均月收入是42英镑还是35英镑，这都是传统中介无法实现的目标。向用户展示房子要花很多时间，这也是传统中介效率低下的原因。为了提高效率，我们必须离线。

但问题是离线会给业务发展带来一系列挑战。如何避免用户逃避代理费？如何确保财产的真实性？如何保证住房的实时性。同一个城市在租赁代理领域也陷入了这种困境。

“高生活”的解决方案是离线，而不是服务。

“带用户去看房子包含很多服务。简单的在线化将不可避免地失去服务，也不可避免地失去业务。”夏庆宁说，如何实现在线服务是成功的第二步。

夏庆宁表示，“高住”已经将房屋管理的全过程数字化。由于在鳄龙工作期间与酒店打交道的经验(作为鳄龙副总裁)，“喜生活”现在也采用了一套酒店ota运营管理方法，并在早期通过电子预订和呼叫中心进行运营。如前所述，在上海的20人团队中，另外10人负责管理这些系统的在线操作。

电子预订和呼叫中心是有效管理“生活”的关键。虽然观看过程是通过用户直接联系房东来完成的，但是“嗨-生活”并非完全不存在。首先，用户拨打房东的电话号码是由400电话系统分配的，而不是直接拨打房东的手机或座机；然后，“喜居”通过监控联系流程，采用计算机语音识别技术和人工验证，实现了传统中介工作的流程再造。

“我们通过这些声音得到了很多信息，比如一些房子是否已经租出去了？用户的心理预期和价格是什么？房东提供的清单信息是可靠的等等。”

通过这种在线监控方式，“Hi-Live”将自动放弃租赁房产，并主动推荐一套他们认为更适合多次入住的房子。过去，传统的网上中介对端服务“Hi-Live”大多可以通过电话在线解决。

此外，用户也可以自己在平台上申报房源，而租房和中介机构可以成为被申报的理由。经过报告和验证后，用户可以获得租赁券。这样，借助用户的力量，也提高了“Hi-Live”系统的运行效率。

更重要的是，经过半年的运行，已经形成了“租赁生态圈”的良性循环。住房的准确性越来越高，从“Hi-Live”平台成功交易的比例越来越大，二房东越来越愿意在“Hi-Live”上公布自己的真实住房，甚至独家公布，这反过来又导致了越来越多的住房选择和更多的租户，以及更高的交易率。最终结果是，今年3月，上海的人均单身人数达到了惊人的42人。

然而，“Hi-Live”并不认为这是公司运营的极限。夏庆宁在公司内部讲话中提出，未来要实现每人每月100份订单的效率目标。

“上市公司都是b股”

"大多数房客是年轻人。"这是夏庆宁关注共享市场的一个重要原因。年轻人会慢慢长大，在“住处”上租房的用户体验将成为他们将来找房子的重要参考。“这里有可能培养用户忠诚度。”夏青宁说道。

租赁市场的变化趋势对他来说越来越令人兴奋。“租赁B端的趋势越来越明显，甚至在整个租赁市场，机会也越来越多。”

一组数据已在同一城市公布。2014年，全国住房租金达到2.5万亿元，导致中介佣金市场规模约为250亿元。在2.5万亿元的总租金中，60%作为整体出租，18%由专业二房东分摊，20%由个人分摊，2%由酒店式公寓分摊。

"职业房东的比例正在迅速上升。"夏庆宁表示，这也为空下一步的“高生活”发展计划提供了巨大的空间。

市场似乎也为这一判断提供了依据。夏庆宁总结说，有五种力量在强化租赁市场的B面力量。其中，一些职业二房东的改造；许多传统的中介机构，如连锁店和我爱我家，已经进入了私人房间租赁市场；酒店力量的参与，如中国住宅，七天和家庭旅馆；万科、绿地等房地产公司的创新；以及优佳优+、于坚等创业公司在青年公寓领域的尝试。

"在供应量大幅度增加之后，寻找顾客成了一个问题."宁强调，如果这些企业能在十多年前如家快捷酒店、七天快捷酒店、汉庭快捷酒店、锦江快捷酒店等连锁酒店在住宅租赁市场的崛起中创造奇迹般的变化，那么这些项目所缺少的只是像携程这样的平台。"‘住’是携程在住宅租赁市场的定位."

2016年9月，公司实现盈利，2017年进入中国十大城市，开展整体租赁业务，2017年实现利润4000万，2018年实现利润1.3亿。这是《你好，生活》的发展目标。

如果你对“你好”这个项目感兴趣，你可以和住在“你好”的老夏谈谈！