龙头房企5月销售大增 三四线城市库存仍居高不下

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万科A、保利地产、招商局地产、金地等房地产企业纷纷公布5月份的销售业绩，均实现大幅增长，1-5月份的累计数据也较去年同期有所增加。在中央和地方的刺激政策下，房地产市场最近逐渐复苏。业内人士认为，房地产市场刺激政策将在下半年继续实施，一些城市的供需关系预计将改善，尤其是一、二线城市，但三、四线城市仍面临高库存。

房企迎接“红五月”

6月份，主要房地产公司披露了5月份的销售数据。从五月份的销售规模和今年前五个月的情况来看，万科甲的销售规模最大。从同比销售情况来看，5月份招商局地产同比增长相对较大，1-5月份金地累计销售额大幅增长。

根据万科A的公告，5月份，公司实现销售面积165.1万平方米，销售额206.7亿元。1-5月累计销售面积707.1万平方米，销售额847.6亿元。从2014年同期数据可以看出，今年5月，万科A的销售面积同比增长34%，销售额同比增长42%；1月至5月，累计销售面积同比增长9%，销售额同比增长4%。值得注意的是，今年1-5月销售面积同比增速超过了2014年的7%，但销售额同比增速远低于2014年的16.2%。

保利地产5月份实现合同面积136.45万平方米，同比增长39.35%；合同金额175.32亿元，同比增长43.46%。今年1-5月，公司实现承包面积392.79万平方米，同比增长2.76%；合同金额达到503.9亿元，同比增长3.64%。

2015年5月，招商地产实现合同销售面积29.55万平方米，同比增长72.10%；合同销售额56.57亿元，同比增长120.03%。1-5月，公司总承包销售面积111.1万平方米，同比增长9.90%；合同销售额154.76亿元，同比增长8.03%。

5月份，金谷公司实现合同面积35万平方米，合同价值44.8亿元，分别增长65%和71%。1-5月累计承包面积121.1万平方米，累计承包金额144.4亿元，分别增长27%和14%。根据金代尔的公告，从6月到7月，金代尔计划在深圳、北京、天津和广州推出或增加报价。值得注意的是，金代尔将在沈阳、武汉、东莞等地推出许多项目。在沈阳，有沈阳岳峰、沈阳艺术、沈阳谭跃、沈阳白金、沈阳滨河国际、沈阳金城等项目。

土地收购仍然活跃

在5月份发布销售数据的同时，这些房地产企业也宣布了近期新增的项目。根据万科A的公告，自2015年4月销售简报披露后，公司新增四个项目，即天津东丽区民和里花园项目、广州长岭居项目、南昌经济开发区194号项目、成都郫县城外大学城项目，总地价约55.3亿元。广州长岭居项目支付的土地价格最高，约为27.7亿元，万科拥有该项目100%的权益。该项目位于广州市黄浦区永顺大道以南，净用地面积约19.3万平方米。

此外，万科未来除了住宅和传统商业地产外，还将积极拓展消费地产、工业地产和房地产延伸业务。其中，物流地产是工业地产业务的重点方向之一。目前，万科A获得了两个物流地产项目，即贵阳龙利物流项目和武汉阳逻物流项目。

根据招商地产的公告，招商地产最近新增了两个项目，上海大昌项目和成都大魔方项目，总成交额分别为30.1亿元和8.97亿元，两个项目均拥有51%的权益。上海大厂项目用地面积58，778.7平方米，土地用途为住宅用地。成都大魔方项目用地面积为126，602.27平方米，土地用途为商业用地和居住用地。

据金地披露，该公司最近在位于南京河西金融区核心走廊的南京河西建业区西南增加了一号城市综合体项目。该项目占地面积93，284.98平方米，地块用于住宅、商业、写字楼和服务式公寓。该项目由公司的子公司金地商业集团有限公司收购，拥有100%的权益。支付的土地成本约为20.28亿元。

此外，根据首次公开发行股票的公告，公司与北京北方鸿泰投资集团有限公司、华信国际信托有限公司、嘉兴普源股权投资管理有限公司共同发起设立基金，基金下的厦门首泰投资管理有限公司以10.69亿元的价格获得厦门市翔安区翔安新城地块，总土地面积19万平方米，地上建筑规模52万平方米

房地产市场已经好转

根据中国房地产指数系统100个城市价格指数的统计，2015年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米，比上个月高出0.45%。与2014年5月相比，全国100个城市(新建)住宅均价同比下降3.73%，环比下降0.73个百分点。2015年5月，前十名城市的住宅均价为19148元/平方米，比上个月上涨0.99%，比上个月上涨0.87个百分点。在排名前十的城市中，除了杭州(环比下降0.43%)以外，其他城市都有所上升，深圳和上海分别上升了2.68%和2.32%。

过去几个月，中央政府出台了一系列宽松措施来刺激低迷的房地产市场，包括降息、降低存款准备金率和降低二手房首付比例。地方层面也紧跟中央政府步伐，积极推出住房公积金贷款利率调整政策。总的来说，在中央和地方政府促进需求和稳定消费政策的帮助下，一些城市的房地产市场迎来了“红色五月”。

房地产咨询服务公司奈特弗兰克(Knight Frank)认为，随着政府推出楼市宽松措施，一些城市的房价已经回升，尤其是需求强劲的一线城市。在郊区和二三线城市，住房供应充足，库存仍然很高，这促使开发商降价促销。考虑到最近的放松措施和利率下调，预计今年一线城市的住宅价格将上涨4%-6%。

据中原房地产市场研究部统计，在多次降息后，公积金利率一直处于历史低点。除去经济适用房，目前北京能出售的纯商品房只有50551套，这也是近年来的最低点。

中原地产首席分析师张大伟认为，放松公积金政策将影响6月份市场的持续高位运行。政策调整将提高买家进入市场的热情。预计2015年北京乃至全国房地产市场的政策将继续宽松。在这些优惠政策的影响下，北京市场将在6月份继续升温。然而，目前不同市场的库存压力是不同的。从人口流入来看，刺激政策对一、二线城市的影响相对较大，而三、四线城市的整体降温趋势仍难以改变。