楼市回暖岛城楼盘依然“拼价格”()

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2015年的五月可以说是“红色的五月”。在多项优惠政策的推动下，海岛城市的房地产市场明显升温。5月份，青岛新房成交量超过1万套，二手房成交量超过4000套，创下近两年单月成交纪录。然而，由于岛城的住房存量很大，“价格战”的硝烟在一些地区仍然很浓。

东里和老四方新井喷

“红色五月”圆满落幕。6月，青岛37个楼盘计划入市，一部“你唱我来吧”的开场剧即将上演。2015年下半年，青岛有明确消息称，将有24个纯新项目首次开放，其中东丽地区和老四方板块新址是主要项目。

东丽板块依托世博会，环境得到了很大改善。绿城、万科、何达等大鳄已经入驻，努力建设生态住宅区。去年，又一批土地密集型的“已婚人士”:北京城建(600266，股份吧)赢了5.85亿元，赢了九水路南段；海尔在广水路以南和东川路以西赢得了4.6亿块土地；万科11亿覆盖滨川路以东、金水路以南的三块黄金地块；何达卓悦以32亿元分割了天水路以南、金水路以北的8块商住用地...根据土地规划指数，这6个新地点的总面积约为160万平方米，其中住宅部分的面积超过100万平方米。目前，东李诗缘板块的六个新项目名称已经公布，即海尔博悦兰亭和何达？城市，万科生态城二期，新城香邑紫县，北京(房地产)城建龙跃湾和卓越皇后路。其中，海尔博悦兰亭和何达？该市的两个项目都开设了销售办公室和样板间，将于6月底开业；万科生态城二期也一直在储存客户，预计将于今年下半年进入市场；三个项目，即新城的香邑紫郡、北京城建的龙跃湾和高级皇后大道，有可能在年底开放。

老四方与市北合并后，老四方的新项目越来越受到青岛购房者的关注，尤其是老企业改造项目。随着海信沪岛时嘉和中海临安大厦的开发进入后期，一批老四方板块老厂改造的新项目进入市场。过去一年，老四方区是青岛主城区除东李诗缘板块之外的又一个大型商业和住宅用地供应区，新增供应量也超过1000亩。在老四方北陵鼓山板块，许多老企业如自行车配件厂、钉子厂、特种蒸汽厂、动力机械厂、阀门厂等被搬迁，大量住宅项目正在这些企业的原址上兴建，包括金隅大厦、蓝秀西岳杜悦、中泰鑫均悦华富、启都滨海一号等许多商住建筑。在沿海公路上，华融蓝海望海和中海港那的原国棉二厂将提供约26万平方米的住宅供应；此外，在幸福海滨城市板块的西部，保利香槟国际、绿地新力海德府、兰台海乐府、温莎县等楼盘预计今明两年将有约40万平方米的住宅供应。总的来说，老四方区的住房供应将在未来一两年内超过100万平方米。

房地产竞争与低成本成交量

市北区和李沧区一直是买家的热点，有很多项目在出售。新开楼盘的集中上市使得区域竞争更加激烈。在供需两旺的情况下，开发商正在打价格战来吸引顾客。房价点评网高级分析师郭一凡表示，李沧区和市北区的价格战是显而易见的，尤其是在李沧区。由于待售项目数量多，推动时间集中，项目后期剩余房屋多，销售压力大，价格战不可避免。

为了争夺客户，许多新市场要集中上市，东丽区的许多老市场“切肉”赚钱。米罗湾提供10套特价房，九折优惠。米罗湾一期电梯别墅项目为现房销售，均价12000元/套，其余10套；11层小高层项目二期出售42~56栋，均价9600元/套，购房享受九六折优惠；三期18号楼在售，为8层多层准现房项目，均价10500元/平方米，九折优惠，可组合贷款。石源雅居的均价为9500元/平方米，参加团购可享受九五折优惠，外加1万元现金补贴。“由于区域位置的影响，一些新开业的物业仍将保持低成本运营的原则。”房地产市场的内部人士张柏仁也表达了同样的观点，但他将矛头指向了城阳区和胶南市，这两个城市仍未能摆脱高股价的重压。目前，西海岸的重量级项目太多，开发区有大量的待售房屋。青岛东方影都、万达维多利亚湾、海襄阳广利、银盛泰浪琴海等项目都是近期开发区的热门楼盘，开发商的价格战将在开发区上演。

在谈到青岛市未来房价走势时，郭一凡认为，青岛市场普通住宅平均成交价格呈现稳步上升趋势，但自2013年以来，由于国内经济发展放缓，投资和置业热情有所下降，价格停滞不前，但一直没有下降。虽然国家出台的各项优惠政策在短期内效果明显，但青岛市总存量超过1500万平方米，去污周期高达28个月。因此，市场价格在过去三年不会大幅上涨。

青岛金融日报/青岛金融网(博客、微博)记者陈璐