大房企组团拉高北京五环外房价：东坝房价或达十万

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“从目前的土地市场状况和未来的区域定位来看，未来北京东坝地区的房价达到10万元应该不会太离谱。”在4月17日举行的2015东巴区域发展论坛上，北京市房地产协会秘书长陈至“预测”了东巴区域房地产市场的走势。

然而，与太湖、顺河、天宫苑等高端住宅聚集场所相比，东坝地区的市场情况更加特殊，豪宅和自住房两极分化，政府规划配套设施尚未完全落地，东坝楼市的走势似乎充满悬念。

从低利率到高价格

在2015年有望在北京五环路以外上市的项目中，东巴地区的楼盘数量几乎是半边天——保利第一发展集团、首创置业和恒大地产。这些品牌开发商于2013年相继落户东巴地区，预计今年将把这些项目推向市场。

“两年前，你可能不会想到东巴会成为2015年房地产市场的焦点。”中原地产首席分析师张大伟表示，随着这些项目的推出，该地区将很快打破仅供应少量奥运花园和第一棵常青藤等商品房项目的局面。

东巴地区仅用了两年时间就实现了从无足轻重到品牌房地产企业到来的“华丽转身”。参加2015年东巴区域发展论坛的首开同心支行副总经理岳阳阳表示，早在2009年，政府就将东巴定位为继国茂、望京之后的第三个全功能新商业区，但大量土地供应是在2013年之后。“东巴很快就会受到关注。目前，该地区一线品牌开发商的数量已经达到五六家。”

随着首开、恒大、保利、龙湖等品牌开发商的集聚，东巴的地价也随之上涨。根据北京市国土资源局发布的土地交易信息，近两年该地区土地交易底价接近3万元以上，而恒大在2013年底在南区收购的土地接近5万元，创下全年总成交价51.35亿元的新纪录。

目前，“面粉”比“面包”更贵的趋势在这一地区已经凸显出来。根据张大伟的统计，目前东巴市少数商品房的平均成交价格在4万元左右，近两年出售土地的地价已经接近或超过了该地区剔除自住住房后的现行价格水平。

豪华住宅和自住住宅现在“两极化”

东巴在高价出现的同时，也给该地区带来了大量自建房屋。一方面，开发商以高价获得土地后，对高端项目有需求，另一方面，有许多人只是需要住房。很多人认为，区域定位不清已经成为困扰东巴房地产市场发展的一大难题。

“在家里和豪宅里混搭并不舒服。一位在东巴地区买了自己房子的网友这样评论道。根据其他行业的分析，豪宅普遍注重“纯圈”的概念，与不同消费水平的自住群体生活在一起，可能会干扰所有业主的生活，进而影响销售。

据分析人士计算，根据恒大、东坝龙湖等房地产企业此前的征地价格，该地区高端商品房价格可能接近8万多，与2万多套自住住房的平均价格相差甚远。

“我希望东巴地区顶级豪宅与未来急需产品的价格之间的差距能够合理化。”谈到两种完全不同的产品在该地区的定位时，东坝板块唯一一个新需要、先改造的项目——湘西县销售总监樊深也在论坛上表示，定浩在该地区的价格肯定会影响到急需的产品，他期待着两种产品价格的多元化和明确的区分。

然而，也有观点认为，不同产品类型的出现是未来东巴产品多元化、多层次、丰富供给的体现。“有没有自住住房和急需的住房并不重要。东巴地区的多元化将会吸引大量的人，而行业也将会引入不同的人群，这将会给这个地区带来越来越多的人口。”龙湖东巴项目营销总监张志庆说。

东巴房价进入10万元时代？

高地价几乎决定了未来的高房价。品牌房地产企业聚集的东巴，会不会重蹈三和板块房价上涨的覆辙？

北京市房地产协会秘书长陈至“预言”，根据目前的土地市场、区域规划和正在开发的房屋企业的质量，“未来东巴10万元的价格不应该离谱”。根据陈至的分析，东巴现在已经成为一个接近北京发达城区的地区，而五环路边缘的土地供应已经大大减少。加上政府对该地区的支持，品牌开发商的发展将支撑房价。

“随着五环路周边住宅用地交易费率的提高，预计未来东坝板块的住宅价格将攀升至7万至10万元/平方米。”张大伟也在论坛上表达了类似的观点。

"从供求结构来看，这个结论确实可以得出."根据张大伟的分析，北京的大部分高端市场都是以群体的形式出现的，除了顺河、门头沟和亦庄，以及东北的东巴。“从产品结构来看，这些高档住宅的平级产品已经达到6万套左右，东巴的高档住宅将来肯定会达到10万套。”

张大伟补充说，东巴房价的上涨不是传统意义上的4万到10万，而是由不同产品造成的。“产品的体积比和质量是不同的，而且有讨价还价的空余地”。此外，张大伟认为，东巴住宅的价格不会一步到位。“随着产品的开发，这个价格将在明年和明年形成高端项目和高端品质后更快实现。”