上市房企一季度业绩下滑 迎来去库存关键期

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随着房地产市场和信贷政策的宽松，房地产市场有望继续升温，但一季度上市房地产企业的整体表现并不令人满意。目前，在披露季度报告或业绩预测的46家房地产企业中，只有30%的企业业绩有所提高，大多数房地产企业的利润都有所下降。业内人士认为，近期房地产市场“新政”释放的流动性以及央行降息和RRR降息将在房地产市场发挥主导作用，二季度将成为开发商减持的关键时期。

利润率继续下降

根据Flush ifind的数据，截至4月20日，两市共有46家房地产企业披露了季度报告或业绩预测，其中16家公司第一季度业绩上升或出现亏损，仅占30%。大多数房地产企业在第一季度面临更大的增长压力。

万科预计第一季度利润为6亿至7亿元，同比下降54%至61%。该公司表示，第一季度业绩同比下滑的主要原因是去年同期有很多高利润项目落户，投资收益较高。由于房地产结算的季节性规律，第一季度的竣工结算占全年总额的比例往往较低。万科预计，2015年第一季度竣工面积仅占全年竣工面积的5.5%至6.0%。

保利地产第一季度表现良好。本公司预计第一季度上市公司股东应占净利润同比增长50%左右，主要是由于结算面积的增加导致营业收入同比增长，毛利率较高的项目结算金额比例较大，整体毛利率同比增长。此外，华夏幸福、金融街、泰和集团等公司一季度业绩均实现了不同程度的增长。

在第一季度业绩下降的房地产企业中，大多数企业的业绩下降了50%以上。国兴地产、重庆发展、AVIC地产和荣石赵晔等房企预计将在第一季度遭受首个亏损。

“房地产企业一季度业绩不佳，主要是由于企业销售节奏的变化。”中原地产(Centaline Property)分析师张大伟认为，大多数企业在2013年都取得了不错的销售业绩，因此大量合同被保留到2014年初。然而，2014年，企业整体销售业绩不佳，大多数企业透支了2015年初签署的合同。

此外，房地产企业的利润率也进入了下行区间。根据Flush ifind的数据，2014年房地产企业整体毛利率为32%，比2013年低1个百分点，毛利率呈逐季度下降趋势。2015年第一季度，一些房地产企业也将业绩下滑归因于高利润项目结算的减少。

「过去，投资需求一直是物业市场高增长的动力之一。然而，随着理财产品的兴起和股市的反弹，一些基金被吸引到这些领域。再加上房地产未来增值的不确定性，房地产投资需求大幅下降。”张大伟表示，住房企业利润率越来越低的趋势一直难以改变。

欢迎来到去库存的关键时期

随着政策的逐步放松，房地产市场有望显著改善。业内人士预测，2015年楼市有望好转，房企的业绩压力将得到缓解。

最近，央行宣布了RRR降息，分析师认为这将对房地产市场产生一定的推动作用。对此，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一系列“稳增长”政策正在逐步发挥作用，再加上此前的优惠公积金政策和降息举措，二季度将成为“去库存化”的关键时期，整个楼市有望“增量稳价”。

“流动性宽松，银行按揭贷款的利率折扣也会在一定程度上降低，降低购房者的贷款成本。对于开发企业来说，去年房地产市场调整造成的资金链紧张也将得到缓解。然而，在房地产市场存量大、整体需求疲软的情况下，提高销售价格仍然不是一个合理的策略。RRR降息将使开发公司迎来一个抛售和撤资的好机会。”胡景晖说。

根据雅豪机构的统计，从房地产市场推出新政到4月中旬，在北京的50大商品房交易中，除了凌秀惠家外，其余49个项目在3月份连续售出。与3月份相比，新政后，平均交易价格下降的项目有23个，平均交易价格上升的项目有26个。其中，增长5%以上的有6例，下降5%以上的没有出现。

"北京没有出现大幅度涨价的现象."雅豪研究所副总经理任启新表示，由于当前“一房一价”因素的影响，如果波动幅度小于5%，月平均成交价格可以视为稳定。由此可见，在新政后的半个月里，大部分待售商品仍以“平价”为主，价格走势相对稳定。

分析师指出，虽然新政在楼市的推出将促进需求改善的释放，但目前在去库存压力下，加速成交量仍是大多数开发商的主要销售策略。