华润等央企房地产公司改革提速 行业变革驱动革命

本篇文章5299字，读完约13分钟

混合所有制改革、集团业务和资源整合、股权激励制度...最近，房地产行业出现了中央企业改革的趋势。在政策环境和行业现状的帮助下，在体制和机制改革的帮助下，房地产央企也提出了从保利5p战略到华润多元化经营的“新路子”。在改革的背景下，中央房地产企业的创新迎来了黄金时期。

加快中央企业房地产公司改革

去年下半年以来，一批国有房地产企业积极研究战略、股权改革和人才激励制度等方面的改革方案。

“聚是磷！”近日，保利地产董事长宋广菊在微博上“破口大骂”，震惊了业内人士。但同时，每个人都很好奇，保利发生了什么事？

紧接着，4月16日，保利地产正式发布了“5p”战略，即peiban:养老地产，promise:全生命周期绿色建筑，partner: community o2o，ployapp:保利地产，power:海外地产。

在信息碎片化的时代，为了让公司的宣传杀出重围，房地产老板们也“相当卖力”。5p战略发布后，行业将注意力集中在中央企业的房地产公司改革上。

”事实上，自去年下半年以来，一些国有房地产企业一直在积极研究改革方案中的战略、股权改革和人才激励制度。当同事们聚在一起时，他们还会讨论未来变革的可能性。”一家中央企业房地产公司的相关负责人告诉记者。

2015年，中央企业和国有企业改革的预兆似乎更加强烈。随着行业改革逐步进入深水区，中央住宅企业的改革步伐也在加快。从金凤投资绿地的成功上市到中海集运的解决，中央房企的改革模式不仅包括战略转型，还涉及到股权结构、人才激励等诸多环节。

4月3日，招商局集团旗下的两家上市公司招商地产和招商银行都因“策划重大事件”而停牌。对此，市场猜测这是招商局集团进一步推进产融结合的举措。

果然，招商局在最近的公告中宣布，该公司的实际控制人招商局集团正计划整合招商局集团的房地产部门。

3月底，华侨城尝试了股权分置改革，并宣布计划以每股6.88元的价格向控股股东华侨城集团、前海人寿和巨盛华发行11.63亿股股票，筹资80亿元。深圳民营企业宝能集团斥资70亿元人民币，换取华侨城第二、第三大股东的身份。从行业角度看，华侨城的混业改革在国有房地产企业产权改革中发挥了主导作用。

频繁行动背后的政策逻辑

除了国有及国有企业改革的政策导向外，检查组的存在也影响了一些企业的管理体制和战略调整。

中央所有的房地产企业在水资源方面已经尝试了很大的改变，但是事实上他们不能没有他们背后的政策导向。

3月7日，国家发展和改革委员会副主任穆弘透露，国务院成立了国有企业改革领导小组，由国务院亲自领导。国有企业改革实施方案即将出台，北京等地今年将陆续出台国有企业改革实施方案。

国有企业改革并不新鲜。此前，上海推出的20项国有企业改革已经启动了地方国有资产改革的第一枪，而绿地集团在金丰投资的借壳上市也成为亮点之一。

昨日，已暂停数日的金丰投资正式宣布，公司重大资产置换、发行股票购买资产以及关联交易重大资产重组已获中国证监会上市公司并购审计委员会有条件批准。至此，绿地集团在重组金丰投资方面取得了决定性的进展，这标志着全球最大的房地产企业绿地即将整体上市，也意味着上海国有资产最大的混合所有制改革案例已经成功登陆。

与此同时，天津、广东和深圳的国有企业改革计划也在制定之中。据媒体报道，深圳未来将全面整合现有国有资产，其中房地产企业及其股份成为重要的调整内容。

在政策的引导下，包括中粮地产在内的一些中央企业开始进行重大变革。

去年7月，国有资产监督管理委员会(SASAC)批准了包括中粮集团在内的6家中央企业的国有企业改革试点。在国资委推进的国有企业混合所有制改革中，中粮集团是试点企业之一。虽然整个改革方案仍处于设计阶段，但中粮地产是从六个欢乐城注入的，去年11月中粮地产更名为欢乐城地产，并对其业务板块进行了大刀阔斧的拆分和上市改革。据中粮地产的知情人士透露，早在2012年3月，中粮集团董事长宁就宣布计划分拆其商业地产业务，并在香港单独上市。

除了政策导向，在反腐背景下，检查组的存在也影响了一些企业的管理体制和战略调整。

“最近，当同行们见面时，他们会互相询问对方的情况，这对整个公司的业务节奏的影响是显而易见的。”一位中央企业下属的房地产企业负责人介绍说，由于检查组的存在，公司在推进业务工作时更加谨慎。

“由于审查的加强，公司以前的电子商务合作模式已经不起作用，所以整体营销费用大幅缩水。今年，市场推广策略将有一个非常明显的调整。”另一位负责与某中央企业房地产公司相关营销的人士表示。

行业变革推动中央企业革命

近两年来，净资产收益率持续下降，这是SASAC推出国有房地产企业改革的重要原因。

“中粮地产过去两年的表现并不太好。对中粮而言，香港上市平台不仅进一步整合了集团的房地产业务，还避免了横向竞争。资产评估的附加价值可以给它带来积极的好处。”上述与中粮地产关系密切的人士表示，中粮地产业务的整合实际上与当前的行业形势密切相关。

房地产行业告别黄金时代，行业利润率持续下降，赚钱越来越难，这已经成为共识。

以国内十大房地产企业之一的保利地产为例。它以资源整合能力强、成本低、融资方式多渠道的优势，在全国许多城市得到了大力发展。公司实现营业收入1091亿元，上市公司股东应占净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。另一方面，公司全年毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点；公司销售额的净利润率为13.05%，仅比去年同期高0.2个百分点。

“房地产市场已经进入下半年。今后，企业的利润率再也不能像以前那样高了。通过多种手段降低成本、提高利润率是非常重要的。今后，不仅是中小房企，还有拥有资源和资本优势的大型央企，都需要注重通过管理、产品标准系列化、成本控制和融资成本来提高盈利能力。”该政策咨询研究部主任张宏伟表示。

例如，虽然中国海运和中国建设是“同母异父”的兄弟，但他们在内部竞争相当激烈。由于中建总公司和中海集团在开发、经营和管理水平上仍存在差异，这些差异体现在房地产的质量、售价和利润率上。中海以其在行业中的高利润而闻名，并有很强的项目建设能力。此外，与喜欢快速进行大规模合作开发的万科不同，中海强调利润率。整合后，中海集团收购了母公司中国建设在mainland China和伦敦的大部分房地产开发项目(总建筑面积约1092万平方米)。在房地产龙头企业被激烈争夺的时代，整合后的中海集团将在与万科、绿地、恒大的竞争中拥有更大的后劲。

一家国有上市房地产企业的相关负责人表示，近两年来，房地产行业的利润率已成为一种趋势。对于国有房地产企业来说，这直接影响到股东的收入，因此净资产收益率的下降是SASAC放开国有房地产企业改革的一个重要原因。

资产整合后的新游戏方式

集团的业务变化，如业务整合、母公司资产注入、合作收购土地等更加突出。

在上述政策和产业背景下，中央企业改革不断推进。在集团房地产业务和资产整合的背景下，中央房地产企业的管理变革更加突出。

"如何购买土地成为今年华润置地最大的变化."华润置地副总经理、华润置地北京总经理蒋志胜向《新京报》记者坦言，去年底以来，华润置地在土地市场上已经从“单打”变成了“双打”，今年，华润置地通过合作频繁地在北京、上海等一线城市的土地市场上购买土地。

最有意思的是，今年1月，它与第一批开和平合作，以86.25亿元的价格拿下了北京白笔窑地块；与招商局、码头、平安合作，以86.9亿元拿下雅林西侧；今年3月，上海闸北大厦与珠海法华合作拍卖，成交价为70.52亿元人民币。

“公司鼓励地区公司今年积极购买土地。一方面，他们没有放弃对规模的追求，另一方面，他们购买了土地，并重新聚焦于一线城市，以降低风险。”蒋志胜表示，尽管华润置地今年的土地总价格较高，但它并没有选择地价高、供应竞争激烈的地区，而是选择了相对于城市价值较低的地区，如北京的南四环和上海的闸北。

华侨城、华润置地、中国海外地产或仍处于停牌状态的招商局地产受益于集团房地产板块的整合，并从母公司获得了强劲的资产注入，成为央企开发商的最大受益者。

经过两年的酝酿，中海与中国建设地产的实质性整合终于在今年3月出台。中海地产采取私募方式吸收中国建设的土地储备，集团注入建筑面积1092万平方米。

集团内房地产业务的整合将使中海集团今年的销售额大幅上升。不过，一些熟悉中海地产和中国建设地产的业内人士表示，虽然双方已达成实质性协议，但中海部的整合尚未完成。

经纪公司高盛(Goldman Sachs)指出，中国建设地产在开发后注入的目标资产的毛利率预计为27%，比中海地产现有土地储备的预期毛利率低32%，预计注入的目标资产的贴现现金流预计为360亿元。

然而，一些熟悉中海地产的业内人士指出，中海地产作为明星房地产企业，一直以来都是“自成一体”。在接管中国建设地产的资产后，整合并非没有挑战。

如何让人们参与混合改革

混合改革将极大地推动管理层中长期激励和员工持股机制的引入。

与此同时，曾经备受房地产企业推崇的职业经理人制度正在经受市场考验，以“利益共享”为核心的合伙人制度正在房地产行业风起云涌。房地产企业的领军人物万科去年引入业务合作伙伴和项目投资制度后，碧桂园、龙湖、绿地等大型房地产企业纷纷提出了自己的合作伙伴计划。从目前的情况来看，今年房地产央企还将在混合改革的浪潮中启动“合伙人制”实验。

记者了解到，不止一家国有房地产企业正在考虑制定相关的“合作伙伴计划”，以巩固其人才战略。

“由于体制的限制，中央企业和国有企业的骨干人员在薪酬待遇方面缺乏足够的竞争力，导致许多企业骨干人员的流动率很高。”上述中央企业房地产公司相关营销负责人表示。

在业内人士看来，随着混合改革的推进，企业将拥有大量的社会资本和私人资本，因此它们应该按照完全市场化的机制运作，而不是简单地套用过去国有企业的管理模式。混合改革将极大地推动管理层中长期激励、职业经理人和员工持股机制的引入。

1月底，广州一家老牌国有企业越秀地产宣布了从项目开始的“合作伙伴”计划，规定每个项目公司所有合格管理人员持有的股权不得超过项目总股权的10%，公司董事、高管和发行人不得参与该计划。该公司还表示，高管持股计划没有时间表，但这肯定是一种趋势。

在华侨城的这一混合改革计划中，除了引入外部资本外，还试图刺激内生增长，并计划推出股权激励计划，以每股4.73元的价格向高级管理人员、中层管理干部、核心管理人员和技术骨干授予1.2亿股股权。

中信建设投资有限责任公司研究员苏表示，中信建设投资有限责任公司正处于国有企业改革的窗口，公司实施了新一轮股权激励，以协调股东和员工的利益。华侨城作为首批发行股权激励的央企之一，从2006年开始实施限制性股票激励计划，历时8年。这8年也是公司旅游和房地产业务突飞猛进的8年，净利润复合增长率达到34.5%。与前一版本相比，这种股权激励规模更大，覆盖的中层干部更多，对利润质量提出了更高的要求。

变化带来更多的可能性

改革将为企业注入新的资本和活力，但房企“转弓”需要很长时间。

"今年，嘴巴会更大，产品会更贵."华润置地北京区总经理蒋志胜表示，今年的房地产市场形势越来越复杂，包括合作征地、经营性物业与开发性物业的互补性、开发性物业中的快速销售物业与盈利性物业的比例等，以降低市场风险。

根据华润置地的年报，2015-2018年将是公司新建物业(主要是万象市)投产的高峰期。

正如姜志胜所说，随着房地产市场形势的快速变化，华润、保利、中海、房星等央企的房地产公司也看到了变化的优势。保利地产年报显示，今年保利地产将利用国企改革的契机，积极推进管理机制、养老产业等增量业务的改革创新，保持其在行业中的竞争地位和优势。

国泰君安证券(Guotai Junan Securities)分析师侯立克(Hou Like)表示，国企改革是今年改革的重点，注资和员工持股预计将为一批房企注入新的资金和活力。领先的房地产企业充分受益于降息和RRR降息以及再融资放松，保利、招商局和华侨城等公司的资产负债表的边际改善将最为明显。格力地产和其他地方国有企业的改革也将取得显著成效。

“长期以来，中央企业在品牌信誉方面一直保持着优异的优势。此前，保利等中央企业推出了股权激励制度，首开、首创、越秀等国有企业在股权制度改革方面也鲜有建树。中央企业的新战略方针将继续推动企业转型升级，寻找新的业务增长点。”兰德咨询公司总裁宋延庆介绍说。

然而，业内一些人认为，生产周期长是房地产行业的一个重要特征，企业有很大的惯性。该行业已经改变了方向，冰山出现在前方，但住房企业需要更长时间才能扭转局面。

一位长期研究央企上市公司的业内人士表示，央企房地产公司转型不存在制度性障碍。然而，大多数公司不愿意成为“早起的鸟儿”，因为它们隶属于大型中央企业集团，而且在集团层面没有明确的改革计划。但是，随着各地改革指导方案的出台，地方国有房地产企业将加入改革队伍。记者杨曾辉