单价10万豪宅成交超5年总和 北京豪宅市场竞争现白热化

本篇文章2814字，读完约7分钟

《证券日报》记者从许多业内人士处了解到，北京三环路的价格已经进入10万元的时代，今年预计有25个项目的单价将超过10万元

■我们的记者王立新

“今年的奢侈品市场将非常激烈。”北京市房协秘书长陈至在接受《证券日报》采访时表示，三环路的许多项目报价都超过了10万元/平方米。在三环路和四环路几乎没有新房子的情况下，三环路上一些新建商品房的价格接近10万元/平方米。

据统计，今年第一季度北京进入40多个项目，其中单价在5万元/平方米以上的项目有17个，预计单价超过10万元/平方米的项目有13个。这是前所未见的市场现象。

一位业内人士直言不讳地告诉《证券日报》记者，豪华住宅市场一直是一个利基市场。因为一个项目往往需要5-8年甚至更长的销售周期，它以前没有扰乱整个住宅市场。然而，随着土地价格的快速上涨，成本压力迫使开发商建造豪宅，一旦高价房进入市场，他们将迅速提高周围的房价，这进一步加速了北京房价的上涨。

有鉴于此，《证券日报》记者发现，北京的房价正在上涨。中原地产首席分析师张大伟表示，北京商品房市场已经进入高端阶段，并将成为一种趋势。

单价超过10万元的豪宅

这笔交易创下新高

事实上，自从2013年开始交易的“地产大王”在2015年集中进入市场，今年也被称为“豪宅的第一年”。尽管这种豪宅的集中供应令交易者头疼，但供应的增加导致了交易量的增加。

据中原地产统计，截至2015年4月21日，北京今年售出116套单价在10万元/平方米以上的豪宅，这是2010年至2014年过去五年的交易量之和；交易面积69，100元，平均交易价格109，430元/平方米，交易金额75.62亿元，而2010年交易总额仅为4.17亿元。

对此，张大伟认为，“这是非常可怕的”。虽然盘古大观共售出96套，但自2015年以来已售出20套，预计全年将超过50套，2015年将成为历史上豪宅成交量最高的一年。

巧合的是，《证券日报》从雅豪机构获得的一组数据显示，截至4月21日，北京共有420套平均成交价超过6万元/平方米的高端住宅售出，同比增长83.4%；交易面积12.3万平方米，同比增长194.26%；平均成交价为92938元/平方米，同比增长30.47%；营业额为114.28亿元，同比增长283.61%。

值得一提的是，就市场供应而言，张大伟表示，2015年将有1000多套顶级豪宅出售。此外，今年约有25栋单价超过10万元/平方米的新老建筑，包括龙湖陈曦原创、万柳书院、宏泰、北平大厦等项目。

雅豪机构营销总监郭毅对《证券日报》记者表示，2013年和2014年，北京只有14个项目的成交价超过10万元/平方米。

“高地价导致豪华住宅市场供过于求，”北京玉子华富项目的一名营销人员告诉《证券日报》记者，“今年的豪华住宅市场竞争可谓‘激烈’。”

从今年北京豪宅集群入市的布局来看，“豪宅”瞬间出现的现象相当多。“豪华住宅区的传统概念正在改变。过去，只有长安街是高档住宅区，但随着土地供应量的减少，二手高档住宅区的需求并不匹配。因此，西局、东巴、三环等地区开始成为“豪华住宅区”。

北京三环路房价上涨

10万元时代

"北京三环路的价格已经进入了10万元的时代."陈至告诉记者，事实上，三环路的价格已经在“10万元以上”的区域。

据记者了解，2014年底，东三环外的融创农业展览馆项目获得预售证书，预售价格达到16.5万元/平方米；西北三环外万柳板块的万柳书院均价也达到了14.5万元/平方米；北三环和西南三环的一些新豪宅的报价也在10万元/平方米。

一些业内人士告诉记者，同样位于三环路上的原龙湖陈曦图书也将在今年上半年进入市场。虽然预售价格尚未公布，但超过10万元/平方米没有悬念。据估计，一些房子的单套总价将在2000万元左右。

除了新项目的高报价外，旧三环项目的新房单价也超过了10万元/平方米。“我们的项目已经推出了几十套现房，每套310平方米的总价约为3000万元”。北京茂源房地产营销负责人告诉记者，元舒产品还将提供定制服务。此外，该人士还向记者透露，位于中国西南三环康庄东路9号的茂源地产的钓鱼台项目也将于今年进入市场。

事实上，在北京三环路新旧项目价格上涨的背后，几乎没有土地供应。据悉，早在2012年，北京就停止了三环路住宅用地的供应。根据中原地产的数据，2013年4月至2015年4月的两年间，三环路至四环路之间仅售出4块住宅用地，累计新增住房不足2000套。

从土地供应的角度来看，位于五环路的东巴地区备受关注，因为它是北京近两年的重点土地供应区，也是首开、保利、龙湖、恒大等大牌房企组团出售“未来豪宅”的聚集地。

北京五环路的个别区域

房价将达到10万元

据了解，首开是进入东巴地区的第一家品牌房地产企业，也是东巴地区部分土地的一级开发商。东巴地区已有近20年的历史，至今已有6个项目不断发展，堪称东巴最大的“地主”。开业后，许多品牌房地产企业纷纷进入东巴。2013年，恒大以51亿元的肉搏战进军东巴；2014年，保利联合斥资21亿元进入东巴；2015年，龙湖第一开放财团以11.25亿元人民币获得东巴南区土地。

“随着区域土地供应量的增加和众多品牌住宅企业的进入，东巴地区的高端化进程将会加快。”张大伟认为。

“未来，东坝板块的商品房均价将向10万元/平方米的方向发展。”陈至说。事实上，保利的首个开盘信誉项目已经被定位为顶级豪宅，平均入市价格将超过10万元/平方米。

更值得注意的是，在五环路和六环路之间，几个项目的价格已经超过8万元/平方米。以玉子华富为例，该项目于2012年底进入市场，总价值超过60亿元。目前，平均售价为8.1万元/平方米，单套总价约为3000万元。

“项目销售额已达到40多亿元，今年前三个月的销售任务已基本完成。”玉子华富市场总监向《证券日报》记者透露，今年将推出空中院房，每套总价超过1亿元。

对此，张大伟表示，五环路住宅用地的交易溢价迅速上升，土地成本迅速飙升并转嫁到房价上，新的市场格局逐渐出现，五环路地区将成为豪华住宅区。

事实上，纵观北京的豪华住宅市场，有很多爆发，甚至在香河渡市场出现了约400万元的别墅，满足了北京购房的外溢需求。" 4月份以后，我们项目的数量迅速增加."宏坤集团罗纳河谷营销总监任英姿告诉记者，有更多的北京投资者和一些买家在做生意。

“现在在北京和上海，有200多个项目的售价超过5万元，几乎是去年的两倍。”豪宅研究院院长朱小红表示，豪宅在过去是一个利基市场，但现在当地价太高时，高价房进入市场也将推高周边房价，这将对市场产生一定的负面影响。

在梳理了北京的高端市场地图和价格趋势后，不难发现北京正在成为一座豪宅。正如陈至所指出的，“今年的高房价将成为推动房价快速上涨的一个重要权重因素，因为房价的中值已经向右移动，现在的涨幅过大，高端项目的干扰也很多。”