建筑垃圾填充楼板 华润置地慈溪一楼盘陷质量纠纷

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在浙江省慈溪市，一座由中央企业房地产公司华润置地开发建设的“法国宫廷宅邸”建于四年前，600多名业主显然买了房子却不敢入住，近70%的业主拒绝接受。根据《经济信息日报》的一项调查，这个名为“橡树湾”的花园式社区使用建筑垃圾填充地板，地面上的许多钢筋暴露在外，这造成了潜在的安全隐患，如贯穿裂缝和地板坍塌。数百名业主和开发商之间的质量纠纷持续了四年。到目前为止，对于涉嫌违法的项目如何追究责任，如何赔偿业主的损失，还没有任何解释。

一楼有许多裸露的钢筋，里面装满了建筑垃圾

记者调查发现，华润置地(宁波)有限公司开发的“橡树湾社区”的平均价格高于普通商品房。然而，在华丽的外表下，有许多业主无法接受的质量缺陷:钢筋露在地面上，地板上堆满了建筑垃圾；墙体保温层严重收缩；三分之一的测试项目为“不合格”等。

慈溪是浙江省宁波市的一个县级市。慈溪市坎墩街的“橡树湾社区”建于2011年。据公开信息，社区的开发商为“华润置地(宁波)发展有限公司”，建设单位为“宁波建设工程”和“浙东航空建设集团”，作为监理单位的“慈溪建设工程监理公司”承担监理职责。

记者从公开信息中了解到，当年慈溪华润置地(宁波)有限公司开发的“橡树湾社区”的平均价格高于普通商品房——2010年，慈溪市商品房价格一般在每平方米7000元至13000元之间，而“橡树湾社区”的毛坯房平均价格达到每平方米18000元，最高达到24000元。然而，在华丽的外表下，有许多质量缺陷是业主无法接受的:

――钢筋外露于地面，楼板充满建筑垃圾。记者在小区17号楼501室看到，客厅和房间的混凝土地面上有很多建筑钢筋裸露出来，沿着被撞开的阳台的角落，隐藏在地面上的各种建筑垃圾如碎石和塑料袋被完全暴露出来。

在客户和项目方于2013年4月签署的“维护计划”中，明确列出了“客厅和其他房间的地板区域暴露了约6根钢筋”和“南阳台东西两侧的下水管道预留孔被堵塞”等问题。这些问题在记者最近的实地调查中仍然存在。

中国一家大型中央建筑企业的高级项目经理告诉记者，根据建筑质量的基本要求，建筑钢筋应覆盖至少1至2厘米的混凝土。如果钢筋暴露在地面上，会逐渐氧化，严重影响其支撑强度；作为地板填料，碎石和塑料袋等杂物不会出现。"如果发生这种情况，无疑会有严重的质量缺陷."

501房间的主人孙丽英告诉记者，当他的房子准备装修时，突然从屋顶上掉下来一块，“破了一个大洞”，“从501房间可以直接看到601房间的天花板”。当记者来到现场时，洞已经被修复，留下了一个方形的"伤疤"，但当时的场景仍然可以从照片中恢复。

-墙体保温层严重收缩，地面高度“小于40厘米”。中国《节约能源法》规定:“建设部门不得批准不符合建筑节能标准的建设项目的建设；已经开工的，责令停止施工，限期改正；已经建成的，不得出售或者使用”。然而，就在“橡树湾小区”于2010年底通过慈溪市相关部门“建筑节能工程质量验收”后不到两年，2012年，上海市房屋质量监督站作为第三方检测单位，对住宅墙体的保温层进行了抽样检测，结果显示有些墙体的保温层只有10 mm，有些墙体甚至没有保温层。

关于楼层的高度，项目方和业主也有争议。以小区18号楼1201室为例，房屋合同规定“跳楼最低高度为3.2米”，但2013年慈溪市工程质量监督管理局发现跳楼净高为2.8米，比标准低40厘米。

-三分之一的测试项目为“不合格”。根据上海宝业工程技术有限公司出具的第三方检测报告，在检测的39个项目中，社区内有13个项目为“不合格”，不合格率高达1/3，其中与“建筑面积”相关的6个检测项目和与“室内楼层”相关的6个检测项目均为“招聘”。

记者在现场还看到，一些墙体和横梁仍然有肉眼可以清楚识别的倾斜，屋面渗漏和漏水现象较为普遍。根据慈溪市工程质量监督管理局发布的《工程质量监督检查记录表》，“客厅现浇楼板表面露筋多，板面不平”，宁波市住房和城乡建设委员会组织的专家小组于2012年出具的鉴定意见也指出，该小区存在诸多质量缺陷，部分建筑自上而下存在“穿墙裂缝”。

华润置地(宁波)发展有限公司公关部相关负责人也表示，“上述问题基本存在”。维权人士表示，在过去四年里，他们走访了各个地方进行投诉，还收到了一些部门的检测报告，以确认存在问题。但是，由于开发商迟迟不承认在居住中会存在安全隐患，因此在如何处理索赔问题上没有达成一致意见。

百分之七十的业主五次拒绝接受该房屋，整改尚未落实

记者发现，截至2013年下半年，该住宅区近70%的业主拒绝收回房屋，收回房屋的业主很少得到装修。从2012年到2013年，慈溪市建筑安装工程质量监督站至少五次向华润置地(宁波)发展有限公司发出整改通知。然而，截至今年3月底，地产方面仅通过重新粉刷掩盖了质量问题，并对更严重的问题(如填充建筑垃圾和暴露钢筋)保持“不活跃”。

据记者获得的信息，截至2013年下半年，400多名业主拒绝接受该房屋，约占社区632名业主的70%；在约200名已签署交付合同的业主中，只有40-50户进行了装修。记者在小区的地下停车场看到，数百个停车位中只有一辆车。

"之前的200套房子也被迫付款."维权小组现任组长孙表示，当时的交付过程是“看房前签字”，当业主发现问题时，“该做的都做了”。

根据孙提供的“房屋交付流程图”，橡树湾社区的房屋交付分为六个步骤。经过确认身份、缴纳各种税费、提交申请材料、获取房屋钥匙等一系列流程后，最后一步就是“工作人员陪同上门”。

事实上，项目方与业主已经签订并生效的《房屋买卖合同》第十二条明确规定:“出卖人不得拒绝买受人在签署房屋交接单前对房屋进行检查”。“在这个交付过程中有某种‘误导性’的怀疑。”孙丽英已经接管了这所房子，但“不敢搬进来”，他说。

事实上，从2010年底，社区顺利通过了当地质监部门的验收，到2011年，一些业主开始发现许多质量问题，然后在2012年，许多第三方检测机构，宁波组织的专家小组和慈溪当地有关部门开始介入调查。华润置地(宁波)有限公司已经承认，社会上有很多问题需要整改。

从2012年到2013年，慈溪市建筑安装工程质量监督站至少五次向华润置地(宁波)发展有限公司发出整改通知。但是，一方面，当地政府在给业主的答复中总是强调“存在的质量问题不影响结构安全”，经过维修和整改，能够满足图纸规范和使用要求；另一方面，截至2015年3月底，记者在住宅区进行现场调查时，物业方只是通过重新粉刷来掩盖质量问题，对于更为严重的问题，如建筑垃圾的填埋、保温层的不合格、楼层高度的缩小、钢筋的外露等，仍然“原地踏步”。

奢侈社区“带病上班”的主人四年来未能捍卫自己的权利

事实上，对于“橡树湾小区”的业主来说，他们没有研究过具有法律效力的“购房合同”，缺乏必要的法律知识，与项目方的纠纷一直处于僵持状态:如24号楼1201室业主华山曾向慈溪市人民法院和宁波市中级人民法院提起诉讼，但均以败诉或驳回诉讼而告终。

根据记者在“中国判决文件网”上搜索到的判决，根据“橡树湾社区”购房合同中约定的合同终止条件，业主有权在“华润公司延迟交房超过30天”后终止合同，业主必须在知道合同终止条件生效后15天内向华润公司送达“合同终止通知书”，否则将被视为放弃终止合同。

但是，由于只有在签订房屋交付协议后才允许现场看房，当业主签订合同时，华润置地的“橡树湾小区”仍然是一个“合格验收”、“多部门许可文件”、“正常使用条件”的高端小区，符合合同生效的条件。诸如“楼层高度降低”和“建筑垃圾填埋”等建筑质量问题不足以成为终止合同的法律理由。一位不愿透露姓名的资深律师告诉记者，大型央企的法律部门往往经验丰富，单枪匹马的社区业主很难在诉讼中获得优势。

事实上，虽然该社区的买家大多是慈溪当地的民营企业家，但面对大型中央企业和相关政府部门，仍然难以处理和解决纠纷。"权利保护小组的负责人在四年内换了三个."孙对说:“这工作真的不好做。”

近年来，建筑质量问题一度受到公众的批评。“建筑”、“建筑脆”、“建筑倒”和“依赖建筑”的事件时有发生。自2014年9月起，住房和城乡建设部启动了为期两年的“项目质量管理行动”。此后，许多中央企业和地方国有企业包括中国建设、中国铁路、中国煤炭建设等。都被列入了住房和城乡建设部的“黑名单”以及当地的住房和建设厅，这让人很纳闷