北京商改住库存直逼3.7万套 创10年新高

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当限购政策将大量购房者拒于购房门槛之外时，北京的一位开发商曾凭借商业变化(以下简称商住)产品(即商业项目被分割为住宅物业出售)，将北京领先的房地产企业“扼杀”了。它位列北京楼市的前三名，但当市场“平静下来”后，在供需变化后，商住产品难以突破，尤其是产权越来越短，商住市场的库存更难消化，成交量和价格已经出现。

值得注意的是，2014年，北京的新房供应量为9.6万套。根据雅豪的统计，到目前为止，商业和住宅市场的库存高达3.68万套，相当于去年北京普通住宅供应量的38.33%，创下了自2006年以来的10年新高。

生意变成了活在市场中，数量和价格都下降了

据雅豪机构统计，2015年第一季度，北京市商品住宅平均成交价格为21959元/平方米，较2014年的22331元/平方米略有下降，降幅为2%。

在交易量方面，与交易价格小幅下降相比，北京商住市场交易量连续两年大幅下降。

根据雅豪机构的统计，2013年商住类产品平均月营业额为2198套，2014年下降至1112套，同比下降50%；在2014年第一季度，商业和住宅产品的平均月营业额进一步下降到782套，营业额下降高达30%。

对此，雅皓市场营销部主任郭毅告诉《证券日报》记者，当北京楼市总量企稳回升时，商住市场冷清的主要原因有二:一是优惠政策没有覆盖商住，反而分流了商住领域的居者有其屋需求；二是市场供应规模过大，产品同质化严重，导致销售滞销。

郭毅进一步解释说，“930”和“330”政策都是针对有住宅物业的商品房。购房首付比例从60%或70%降至30%或40%后，商品房和住宅首付比例仍保持在50%。对于购房者来说，在当前股市飙升的前提下，降低首付比例后，他们可以赚些钱投资股市，获得短期高回报。在这一点上，住宅建筑的首付比例将有助于吸引购房者。在二手房营业税减免政策中，虽然商业和住宅产品可以享受到一定的优惠，但同年龄的普通住宅却可以免交营业税，这无疑使得购买者中的平衡者选择青睐普通住宅。

此外，从市场供求角度来看，2013年北京市商品住宅市场的供需比为0.85: 1，仍然供不应求。当时，商业和住宅市场的库存只有20，660套；2014年，北京商品住宅市场供需比为2:1，商品住宅市场供给进入快车道。当年供应量高达23，987套，商业和住宅市场突然由供不应求转为供大于求；2015年第一季度，供需比例再次升至3: 1。市场供过于求的局面不但没有得到缓解，反而变得更加严重，甚至库存在过去10年中达到了新高。

很难消化大量的商业变化

事实上，从北京商业和住宅市场项目的分布图来看，供应主要集中在郊区。

根据雅豪机构的统计，2013年出售的56块商业用地中有48块位于五环路以外，2014年出售的44块商业用地中有39块位于五环路以外；截至4月20日，2015年供应的8312套商住产品中有7919套位于五环路外，其中2643套位于五环路和六环路之间，5276套位于六环路外。

有鉴于此，许多业内人士告诉记者，商业和住宅产品的高库存与政府的土地供应有关。

郭毅还认为，五环路以外的地区，由于居民密度小，商业和写字楼往往难以运营，而且回迁周期长。对于注重周转率的开发房屋，为了提取资金，这些地块只能开发成分散的产品，这样可以使购房人的使用更加全面，即可以住在自己家里工作，从而加快项目的销售。但是，同类产品的供应规模过大，同一地区的供应过于集中，造成严重的去化学压力和高库存。

根据雅豪机构的监测数据，目前商住存量最高的三个区域属于新城区，第一名是大兴区，共销售商住建筑8960套；第二名是通州区，商住存量高达8863套；第三位是房山区，这里可以销售6648套商业和住宅产品。这三个地区的商住结合库存占商住市场总库存的66%。

郭毅表示，库存高度集中意味着这些地区的商业和住宅项目不得不依靠价格杠杆来提振销售。

数据显示，截至4月20日，大兴、通州和房山的商品住宅平均成交价格分别为21171元/m2、22213元/m2和17525元/m2，低于2015年商品住宅市场22277元/m2的整体平均价格水平。郭毅表示，即使在价格上做了一些让步，这三个地区仅实现了1929套销售，库存的去库存化周期仍然非常长。