330新政满月楼市分化严重 三四线城市成交不涨反降

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尽管备受关注的二手房新商业贷款政策的实施普遍缩水，但在“330新政”出台后的一个月里，变暖已成为4月份楼市的主旋律。根据机构数据，54个城市的住宅成交量预计将在本月达到25万套，环比增幅超过10%。

值得注意的是，与一线城市的“房价上涨”和“每日一盘”等热闹场面不同，三、四线城市的楼市对新政的刺激反应冷淡，成交量非但没有上升，反而下降。行业分析师表示，令人担忧的供需关系已成为制约三、四线城市房地产市场复苏的主要因素。然而，随着政策的不断放松，市场有望在今年下半年全面复苏。

330新政满月第二居所贷款收益普遍“缩水”

“330新政”出台已经一个月了。与各地公积金贷款优惠政策的迅速推广不同，备受关注的二手房商业贷款新政的实施总体上出现了萎缩。不仅利率没有放松，而且新政中提到的“40%首付”也很少出现。

“仍有极少数银行对北京二手房贷款实施了40%的首付，基本上是50%。”北京朝阳区一家房地产连锁店的经理告诉中信网的房地产频道，3月30日三部委将第二套房商业贷款利率下调至40%的政策还没有在北京全面铺开，利率仍比基准高出10%。

像北京一样，不少城市的第二套住房贷款受益和缩水。根据荣360平台的监测数据，在新政后的半个多月里，全国35个重点城市的524家银行中，只有30%的银行下调了第二套房首付比例，许多银行下调了50%或4.5%。

相比之下，新政出台后，第一套房买家的好处更加明显。除了首付比例降低、公积金和住房补贴金额增加等有利条件外，商业贷款利率折扣进一步提高。据机构统计，在一线城市，8.8%和10%的利率优惠已经成为首套房贷市场的主流，二三线城市也有不同程度的折扣。

房地产市场严重分化。三线和四线城市的交易量不是上升而是下降

第二套房新政的实施总体上“缩水”，但新政仍为房地产市场的复苏注入了一剂强心针。中原地产提供的数据显示，4月份前28天，54个城市的住宅交易量达到22.5万套，预计整个月将超过25万套，同比增长10%以上。

然而，在业内人士看来，“330新政”对当地房地产市场的刺激作用是不一样的，差别是显著的。“自4月份以来，一、二线城市的住宅交易量大幅增加，而三、四线城市的交易量相对较低。”中原地产首席分析师张大伟在接受Zhongxin.com采访时分析称，4月份的前26天，一线城市的营业额同比增长27%，甚至连久违的“每日存单”也出现在北京、上海和深圳，但三、四线城市的营业额却下降了26%。

“市场供求令人担忧的三、四线城市对政策刺激反应冷淡。”张大伟认为，市场需求不足和“日常库存”等因素严重制约了这些城市房地产市场复苏的步伐，“330新政”后，不同城市之间的市场分化加剧。

所有城市的一致现象是，与新住房市场的“稳定涨价”相比，新政后的二手房市场更加活跃。以北京为例，叶巍我爱我家市场研究所的监测显示，4月份前27天，二手房网上签约量同比增长近50%，价格也上涨了2%。

行业看好:房地产市场可能在今年下半年全面复苏

随着“330新政”和RRR降价等优惠政策的出台，房地产市场有望升温。“今年下半年是中国房地产市场全面复苏的开始。”上海易居研究所研究员严跃进分析了Zhongxin.com的房地产渠道，他说，成交量和价格都将停止下跌和上涨。

严跃进认为，由于“追涨”情绪的影响，5月初购房者入市的步伐将进一步加快，房企推市的步伐也将加快。预计大多数城市的交易量将同比增长20%。“届时，房屋企业的降价促销可能会被削弱，空讨价还价的余地将会缩小，价格可能会反弹。”

“政策刺激将对基本面较好的城市产生积极影响，但对供应过剩城市的提振作用仍然有限。”关于市场发展前景，张大伟认为，楼市分化将继续，一线城市将成为本轮市场复苏的“领头羊”。

由于一些三、四线城市的高库存压力，以及对二手房的新优惠政策尚未完全出台，张大伟认为，后续的房地产刺激政策有很多可能性，“二季度预计将继续出现降息、RRR减息、二套房降息等宽松政策。”(中信。房地产频道)