李迅雷：未来房价会有新一轮上涨

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李迅雷:未来将会有新一轮的房价上涨

近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所联合举办的2015年中国房地产上市公司研究成果发布会和第十三届中国房地产投融资大会在上海证券交易所举行。海通证券副总裁兼首席经济学家李迅雷出席会议并讲话。

以下是来自中国首席经济学家论坛的演讲全文。

大家下午好！祝贺许多上市公司的出色表现。从宏观上看，我们必须研究房地产，我们也研究了房地产的哪些部门表现良好。今天，相反的行业也是一个好机会，因为经济正在走下坡路，政策正在放松。我们可以看到，中国经济的下行趋势仍在继续。我们的固定资产投资增长10%，我们的目标是15%，m2的增长率是10.2%，目标是12%。各种迹象表明，中国经济正在加速下行。这种下降趋势将从趋势中继续。如果政策放松，肯定会降低标准，降低利率，这对房地产行业也是一件好事。

从房地产投资增长率来看，4月份房地产投资增长率几乎为零，下个月可能会略有反弹，反弹后还会继续下降，5月份房地产投资增长率可能会上升。从土地建筑面积来看，也处于下行过程，这表明我们的投资是谨慎的，对未来的预期是悲观的。有一些好的迹象。目前，房地产销售量呈现出明显的上升趋势，这对我国房地产企业来说是一个很好的改善。4月份，一线城市的比例超过50%，而二线城市的比例略差。从销售来看，行业显示出全面复苏的迹象，开发商的资本也有所提高。

在严格控制下，我国房地产业在一段时间内经历了资金回收困难，库存增加。现在政策已经放松，所以政策的拐点已经出现，去库存化的拐点已经出现。随着销量的增加，供应量仍然相对较慢，价格也在一定程度上收涨。特别是一、二线城市房价上涨趋势已经得到证实，四月份一线城市房价上涨0.4%，这与我们政策的不断刺激有关。13年来，《国家五条》出台，要求加强这方面的监管。房地产交易面积继续下降16亿元。首套住房贷款的按揭比率缓慢显示出政策拐点的影响。

为什么房价将来会上涨？因为房价和供求之间有很大的相关性，一方面，需求在上升，另一方面，供给没有跟上。新开工的区域和征地都不愿意。一方面，需求正在上升，而行业供应却滞后。这种滞后需要6到9个月。从下半年开始，新开工面积将下降，这将影响今年下半年的房地产供应。如果供应量要增加，就必须等到明年。本来可以降低价格以减少库存，但现在并不急着卖掉它。无论如何，市场需求在增加，所以不涨价是好的。

第二个方面，我们发现从15年的数据来看，供应面积同比增长3.2%，3月份的新增供应低于去年同期，这有利于今年下半年的销售。随着购买土地意愿的降低，销售利润也在增加，因此土地购买量与销售的比例也在降低，资金链的完善也能促进利润的增加。

第三方面，由于资本市场的繁荣，上市公司的固定收益、债券等融资方式增加了，融资成本降低了。

第四个方面是宽松的政策。除了降低利率，宏观政策明显支持购买政策。这些政策的出台也与我们稳定宏观经济增长的目标有关，因为它仅限于单纯依靠基础设施投资来保持经济稳定，因为基础设施投资有利于消化过剩产能，但没有房地产的强大力量，很难稳定投资增长率。

第五个方面是不可忽视的财富效应。牛市已经进入中后期，许多人选择退出。

至于本轮房地产市场复苏的表现，我们认为一线城市出现了明显反弹，房价涨幅较高，其次是二线城市，成交量相对较大，涨幅低于一线城市。三线城市仍然面临着去库存化的压力，因为无论总投资占50%，新开工建设占60%，三线城市的需求疲软，所以他的投资信息能否恢复取决于房地产的去库存化，我们的判断是会有新一轮的上涨。

至于新建和投资，下半年将趋于稳定，上半年投资增速将继续下降。直到第四季度新建筑和房地产开发的增长速度加快，市场整体仍落后。从中期和长期来看，供求平衡是可以实现的。13年来，中国房地产销售面积最高，达到13亿平方米。未来几年很难超过这个数字，但不会大幅回落。据估计，这是12亿至13亿平方米，供求开始平衡。影响住房需求的主要因素有四个:一是改善需求；第一个是拆除和重建；一是对新人口的刚性需求；还需要城市化。这四个地区的需求为65亿平方米，新增产能也为60亿，基本平衡。从更长的时间来看，我认为这并不太乐观，因为我们整个房地产行业仍然受到人口老龄化的影响，对房地产的最大需求是在25岁到44岁之间。这个年龄组的人在今年之前都达到了顶峰，而消费者将从16岁开始下降。从长远来看，这个行业的需求是有限的。

另一方面，至少现在，我们比13年或14年前更加乐观。我们曾担心房地产会硬着陆，但现在仍是软着陆过程。我发现美国住宅房地产抵押贷款总额占住宅房地产市场价值的45%。美国发生次贷危机是因为其贷款比例过高，中国约为12%，14年后住宅房地产贷款总额为10.6万亿，美国为45%。只要房价下跌，就可能无法承受，就会有抛售行为。目前，我们仍然相对较低。相对而言，至少从居民层面来看，这不会给房地产价格走势带来恐慌式的下跌。未来，中国经济应该被杠杆化。我们目前的杠杆率不到36%，在西方国家一般是80%和90%。私营企业很难在未来的经济增长中增加杠杆。中国未来经济增长的驱动力仍然来自居民的杠杆。本轮股市正在蓬勃发展，融资融券规模迅速扩大，房地产加杠杆肯定会出现。政府部门继续推出降息和RRR降息等措施，这也是一个可以预测的方向。

过去两年仍有机会，这来自中国经济不可替代的稳步增长。在经济低迷的过程中，政府越来越依赖房地产，中国经济的转型升级也是一个漫长的过程。我认为基础设施投资仍然存在一个大问题。过去，所有好的项目都已经投资了，但是现在投资的大部分项目都不能很快有现金流。只有房地产和城市化是主要趋势。

在城市化进程中，三线城市的人口已经向一线和二线城市转移。现在我们严格控制大城市的人口流入，这比房地产市场有优势。在日本人口超过100万的城市中，转换成城市的人口比例为60%，巴西为43%，中国为23%。中国应该加快大规模城市化进程。我认为中国的城市化已经到了后期阶段。再加上中国巨大的贫富差距，也严重制约了房地产的购买力。只有放开一线城市，市场才能在资源配置中得以实施。

我就到此为止，谢谢你！