江苏等地推进商品房改保障房 靠谱吗

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江苏、四川、山东、湖南等地方政府部门正在积极推进现有商品房改造为经济适用房，努力解决商品房库存问题，解决经济适用房资金短缺问题。

房地产市场的这个新解决方案能一帆风顺吗？政府如何作为“买方”来化解寻租风险？开发商愿意吗？群众能受益吗？

商品房急需去库存，住房融资困难

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场分化仍在加剧，三、四线城市的成交量仍在下降，降幅达26%。这表明“三、四线城市仍面临因库存高、需求不足而导致的拆建问题。”

同时，资金日益成为保障性住房建设的瓶颈。许多地方难以落实配套资金。

打通现有商品房与经济适用房的对接渠道已成为一剂良方。最近，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了一份文件，建议将符合条件的商品房用作平房和公共租赁住房。

政府保持良好的平衡，防止权力寻租

如何防止权力寻租已经成为社会关注的焦点。

中国房地产协会秘书长冯军说:“选择住房的位置和价格很容易滋生腐败。有必要提前设计制度，以避免政府为低收入群体提供的福利和被改造者转变为开发商的福利。”

根据国家审计署近年来对城市保障性住房项目的跟踪审计，一些地方和单位仍存在违规或管理不规范等问题。以2013年审计为例，有55个棚户区改造项目不定期实施拆迁安置。

中国社会科学院副研究员宸妃建议，应规范和监督政府部门在存量住房和经济适用房之间搭建桥梁的行为，并做好资金监管工作，防止资金在筹集、管理和使用过程中出现“跑冒滴漏”现象。

结果开始显现，但他们仍然面临严峻的挑战

据常州市住房保障和房屋管理局市场司司长陆金凤介绍，常州已经积累了3000多套住房，有2700多个公共租赁住房家庭住在政府购买和储存的住房中。

他计算了一下:根据3000套的来源，如果通过集中建设，一套房子从征地拆迁、建安工程到简单安装需要30万元，3000套的总投资是9亿元。一年内付给银行的利息为7000万元；通过购买和储存社会住房，3000套住房的年租金仅为3000万元，还不到建设资金利息的一半。

企业也从这一过程中受益。中南城市建设投资有限公司试图将存量房屋改造成经济适用房。陈晓萍总统说:“虽然没有利润，但至少没有损失，因为空的房子就放在那里，没有人买，一年的财务成本会上升9个百分点。”

将现有商品房改造成经济适用房，尽管取得了初步成功，但仍面临严峻挑战。

一些基层干部反映，一些城市仍然缺乏规范的操作规程，特别是如何选择住房和定价，市场上也缺乏相应的住房产品。需要从政府采购程序、选房标准和资金监管等方面完善相关的指导政策和操作规范。

一些房地产企业负责人向记者承认，他们之所以愿意提供一些房子作为经济适用房，是为了通过规模销售降低成本，并尽快收回资金。然而，这些房屋的土地、建设和税收成本与通过正常渠道出售的房屋没有什么不同，他们长期大规模参与的意愿不强。

(据新华社北京5月19日电记者杜宇、Xi民、郑浩天)