温州炒房团复活

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温州房地产投机者复活了，老王又开始炒房了

经过30多轮竞标，老王在市区又买了一个学区，这是他一年内买的第八栋房子。

老王已经做了十几年的房地产投机商，他也是温州为数不多的仍然是房地产投机商的人之一。前一年，法老购买了6套安置用房和1套商品房；与此同时，他卖掉了三套安置房，净赚了数百万元。目前，他手里有四套房子，市场价格超过1500万元。

今年3月底以来，国家和地方的相关政策持续利好，恢复了老王对房地产投机的信心。

根据国家统计局的数据，4月份全国商品房销售面积同比增长7%，为2014年初以来的首次正增长。同时，4月份浙江新建商品房销售价格上涨0.2%，结束了连续13个月的下降趋势。其中，温州、杭州和金华分别增长0.7%、0.4%和0.4%。

老王告诉《中国商报》记者，自3月份以来，温州学区继续保持密集交易，交易价格略有上涨；自4月下旬以来，中心地区改善住房的交易显著增加；郊区的小套房并不多，而大套房仍然被忽视。现在说“全面变暖”还为时过早。

学区正在升温

老王已经三年没有炒房了，他从去年开始集资购买安置房。他说，市场不景气，一些人迫于财政压力，很难通过低价卖房立即套现；他接受报价后，通过中介以略高于买价的价格卖出。

像投资机构选定的项目一样，老王也是百分之一买房子，这主要是一个高质量的学区，位置好，总价低。去年年底，老王喝得很开心，说他看到了一丝曙光。

老王说，在过去的四年里，温州市的房价比最高价普遍下降了30%，郊区的豪宅甚至更多，许多房地产经纪人纷纷关门大吉。然而，自今年初以来，一些房地产代理商已重新开业，市场预期似乎有明显改善。

今年3月底以来，在国家和地方优惠政策的影响下，老王感觉周围的人都恢复了买房的信心，除了股票和资金配置，房地产又回到了他们的视线。

同时，老王对新建筑推广方式的变化非常敏感。他说瓯江北岸的一些楼盘打了9.1%的折扣，后来提高到9.4%，现在是9.6%。巧合的是，城市地区一些房地产的数量和销售量几乎翻了一番，一些开发项目发布了取消价格折扣和优惠等信号。

如果上述现象仍然受到利益相关者的影响，那么房屋的量化交易可以证明市场正在改善。在过去的一个月里，老王每隔几天就去一次市房屋交易中心，每次都发现大厅里排起了长队。“这种情况只会在市场疯狂时才会出现。”

温州市房屋交易中心的一名工作人员说，该中心每天发放120多张二手房交易票和300多张抵押登记(包括注销)票。过去，这些票很难每天发行，但在最近几个月，每天15分钟就能收到。

根据温州市住房建设委员会公布的数据，4月份温州共有1970宗二手房交易，同比增长45.71%，环比增长52.12%。市区一手住房平均成交价为17900元/平方米，比3月份上涨19.09%。

老王说，每年的三月到五月，是学区的密集交易时间。“学区加上新政效应催生了当前学区的复苏。”与此同时，自4月底以来，中部地区改善后的住房也明显得到释放。小的郊区套房可以交易，但不算大，而大的郊区套房仍然被忽视。

政策市场推动

上个月，老王买了两套商品房，时隔四年，他又碰上了这样的房子，其中一套位于三洋湿地北部。虽然没有校区的概念，但它的质量、位置和楼层都很好。

老王说他买商品房的原因是因为他看到了优惠政策带来的阳光。

今年3月30日，国家有关部委相继调整了二手房首付比例，缩短了二手房交易营业税的免税期限。随后，温州出台了一系列促进当地房地产市场持续、稳定、健康发展的意见，首次购买新商品房补贴0.6%。

最近，温州还出台了一项新的司法网上拍卖政策，买家只需缴纳契税和印花税。老王说，在过去的两个月里，温州网上拍卖行的竞价再次变得异常激烈，尤其是那些地段好的学区。“温州拥有全省最多的网上拍卖行，新政主要是为了降低成本，但不会太多。”

除政策外，央行三次降息，两次下调标准，流动性也增强了老王的信心。

在过去一个月左右的时间里，老王打给他银行朋友的电话数量明显增加了。除了处理银行卡，他还询问了贷款的困难。“私人资本的投资渠道不多。只要银行不关门，贷款不紧，房价就会上涨，我们(房地产投机者)就不会死。”

老王关注政策和资本，也关注市场的变化反应。与以前不同的是，温州的经济形势、住房供需和资金供应环境都发生了变化。

2011年温州民间借贷危机后，经济尚未复苏，大量民间资本或贷款仍被困在房地产行业。据统计，温州第一季度实现国内生产总值863.7亿元，同比增长6.9%，低于浙江的8.2%和中国的7%。

截至4月底，温州共有商品房销售46640套，建筑面积616.28万平方米。根据前12个月的平均销售速度，整个城市的去库存周期需要17.9个月，其中市区需要12.3个月。

在今年1月的省“两会”上，温州市委领导表示，温州要走出经济困境，至少需要两到三年的时间。这次的计算是基于没有新增不良贷款的前提下，以及每年处置近400亿不良贷款的进度。

因此，如何赎回房地产，激活资本流动，减少土地流转，成为地方政府和企业最直接的措施。

据温州房地产网统计，去年温州土地总成交额为155亿元，比2013年420亿元的土地收益低63%。今年以来，温州的土地总量继续收窄，区域土地供应紧张宽松，但土地销售却不太乐观。根据中国指数研究院的数据，温州在今年第一季度启动了23个土地项目，仅完成了17笔土地交易。

房地产过山车

老王说，房地产投机在疲软的市场上就像在走钢丝，这考验着人们的毅力和远见，利润一般只有10%以上。与四年前买房子相比，如果你买食物，抢房子就意味着抢钱，这已经不一样了。

尽管市场发生了巨大的变化，但仍有房地产投机者在坚持。老王告诉《中国商报》记者，目前温州市活跃着十几批专业的房地产投机商。他们中的三五个人组成小组，在资金方面进行热身。其中，房地产投机者的领导者经验丰富，目光敏锐，熟悉市场变化。

改变以往跟风投机的风格，如何在疲软的市场中提前布局和吸纳低价位的房屋，是老王在经历了血淋淋的教训后，在交易中的一个新变化。

2011年之前，温州房价引领全国上涨，成为中国上涨最快的城市之一，并被视为中国房地产市场的“风向标”。

数据监测显示，从2006年到2011年，温州商品房平均销售价格从8045元/平方米上涨到34674元/平方米，五年内上涨约三倍。“房价从每平方米1万元涨到2万元，花了一年多的时间；从2万元涨到3万元不到一年。3万多元，只要开发商敢开价，市场就会疯狂抢购。”

从2009年到2010年，宽松的银行贷款和疯狂的私人贷款为老王提供了源源不断的资金。像许多人一样，老王几乎每天都在忙着买卖，每套房子少挣几万元，多挣几百万元。“我们只是小虾，大量的实体是主要力量。他们用公司抵押贷款买房或建房。”

在狂欢节上，“失去理智”的老王以高价购买了许多豪宅，试图通过转手获得高额利润。

然而，2011年3月，国务院发布了《关于进一步完善房地产市场监管的通知》，温州随即出台了更为严格的限购政策:从2011年3月14日起，温州户籍家庭和已纳税一年以上的非居民家庭只能购买一套新的商品房(包括二手房)，这意味着无论购买后是否出售，都不能再购买住房。

突然，疯狂戛然而止，没有人接手销售，暴跌立即开始。截至今年3月，温州房价已连续40多个月下跌。

“它跌得太多了，应该会反弹一点。”老王说，温州市很多楼盘的价格比高峰期下降了30%到50%，他手中的一套数千万套豪宅缩水了60%左右。与此同时，2011年温州民间借贷危机爆发，使得老王的1000万元民间借贷化为乌有，同时，他所借的资金也无法偿还本息。

老王仍然开着一辆豪华车，在外人看来这辆车很漂亮，但是他说他很羡慕公交车上市民的笑脸。老王打开钱包，里面至少有20张各种各样的银行卡。“这还是比较小的，家里还有一大堆。”他张开手指做了个手势。他手指之间的高度至少有七八厘米。

老王已经走投无路了，他正在考虑如何东山再起。他认为房地产市场的复苏不应只是昙花一现。

在谈话中，老王团队中的小林穿插说，他最近用8倍的杠杆买卖股票赚钱。这让老王很动情:“我不懂股票，那不是我的菜。”与此同时，他表示，股市和楼市之间存在着跷跷板效应，目前的股市是否在重复温州房价飙升的脚步！