房产投资全球化新浪潮

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在保守党出人意料地赢得5月大选后的一周，英镑成为世界上表现最好的货币之一，同时也受益于英国房地产市场的高端住房市场。

工党领袖米利班德在选举前表示，他将对总价超过200万英镑的房产征收“奢侈品税”，此举打击了潜在买家，并导致英国房地产市场，尤其是伦敦的高端房地产交易陷入停滞。根据米利班德的计划，价值在200万至300万英镑之间的财产每年应纳税额为3000英镑，价值超过300万英镑的财产应纳税额按比例增加。

尽管价值超过200万英镑的房地产只占整个英国房地产市场的2%，约有2500套，但只要选举尘埃落定，这个市场就成了最活跃的市场。一些专家指出，选举结果刺激了此前被抑制的巨大需求，这将催生伦敦住房市场的繁荣，尤其是高端房地产市场。

伦敦只是全球高端房地产市场的一个缩影。一份关于该市场的研究报告显示，2014年，全球高端住宅市场，无论是售出的还是上市的，都创下新高。与此同时，全球亿万富翁的数量也达到了一个新的高度，他们越来越重视在全球范围内把买房作为一种资产。

豪华住宅通常被定义为每个城市高端房地产的前10%。在更传统的高端住宅领域，价格超过100万美元的单间住房市场在2014年经历了稳步增长。在该报告调查的80个不同的高端住宅市场中，与2013年相比，2014年100万美元或以上的现房销售平均增长了16%。

房地产一直被认为是局限于某一特定领域的现象。如今，高端房地产被视为一个有吸引力的投资机会，在这种情况下，资本更青睐住宅建筑，而非写字楼。此外，市场价格远低于之前的峰值，这让全球投资者坚信复苏即将到来。

伦敦奈特弗兰克律师事务所全球研究主管利亚姆。利亚姆·贝利(Liam bailey)在接受《财经》(blog，Weibo)采访时表示，在房地产市场需求全球化的大趋势下，金融危机后，全球商业地产和住宅市场的需求迅速增长，其中最引人注目的是住宅市场的需求。危机过后，私人投资者在一定程度上失去了对金融产品的信任，更愿意投资有形资产，尤其是海外资产。在政治、经济和地区安全不稳定的地区，人们对多元化投资的渴望尤为强烈。

纽约的新地标

在纽约的第58街和第三大道之间，矗立着一座灯塔法院大楼，这是一座58层的摩天大楼，从鹅卵石庭院开始，周围是椭圆形玻璃幕墙。“11”事件很快出现在纽约的地平线上。这栋豪华的公寓建筑外观朴素，甚至平庸，自问世以来就赢得了商业界亿万富翁的青睐。到了2005年，当房地产热潮刚刚出现时，这栋楼里的公寓很快就卖完了，甚至价格一夜之间飙升。

一座灯塔法院大楼代表了2000年至2002年间全球投资纽约高端公寓的第一波浪潮。从曼哈顿纽约市中心东部的一座灯塔法院大楼到更中心的第五大道和中央公园，广场大楼已经翻新，这里是名人和富人来往一个世纪的地方。这栋位于第五大道768号的建筑造价超过4000万美元，已成为2006年至2007年纽约第二波全球高端公寓投资的象征。

金融危机短暂停滞后，一个新的商业周期已经开始，引发了第三波全球高端公寓投资热潮。帕梅拉，纽约房地产公司corcoran sunshine marketing的总裁兼首席执行官。帕梅拉·利伯曼告诉《财经》，我认为这种热潮还没有开始。事实上，我们已经在其中，但高端住宅建筑是不同的，赢家和输家之间会有区别。

曼哈顿的房地产市场供应在2013年触底，并在2014年开始反弹。一年半之后，高端公寓的价格回到了房地产泡沫破裂之前的水平。利伯曼指出，过去五年，曼哈顿高端房产的平均价格上涨了36%，而整体市场上涨了26%。

根据科克兰集团2015年曼哈顿房地产市场第一季度研究报告，2015年第一季度房地产销售额超过了过去六年的同一水平。投资者对曼哈顿的房地产市场充满信心，经济和人口的增长，加上低利率环境，推动了市场的繁荣，其中已售房屋销量的年增长率为12%，曼哈顿房地产市场明显处于供给不足的状态。

从投资的角度来看，经济现实的质量并不意味着与投资存在正相关关系，但曼哈顿中城的投资已被证明是保值的选择。曼哈顿中城以中央公园的风景为卖点，大多数高端豪华公寓都聚集在这里。以时代华纳中心的建设为契机，一系列俯瞰中央公园的豪华住宅拔地而起。椰子集团的另一份研究报告也指出，在96街以下的市中心区，大约100栋公寓楼中的至少6500套新公寓将在2015年公开出售，而去年有59栋公寓楼中的2500套新公寓出售。

由新公寓大楼建造的摩天大楼正在改变纽约的面貌。以西57街为例。这个绰号为亿万富翁街的地方，是许多公寓摩天大楼的所在地。新建的西57街公寓楼，西57街111号，高1428英尺，被称为世界上最薄的建筑。其中的60套豪华公寓吸引了全球最富有买家的注意力。

公园大道上的公园大道520号大楼曾被媒体评为纽约最新最贵的公寓。这栋预计于2017年竣工的豪华建筑在纽约房地产市场引起了轩然大波。其未完工的三层顶层公寓据说价值1.3亿美元。

关于这些建筑的热烈讨论仍在酝酿之中。5月11日，纽约新地标53w53大楼揭幕。53w53大楼高1050英尺，位于第五大道以西的西53街。这个早在2006年就计划好的项目经历了许多挫折。房地产泡沫破裂，金融危机使其竣工时间表固定在2018年秋季。虽然没有其他豪华公寓那么高，但它的卖点之一是纽约现代艺术博物馆(MOMA)——在53W53大楼的底层将有一个三层画廊，它将与博物馆现有的展厅相连；另一个卖点是，这栋建筑是由世界著名建筑师商建造的？由吉恩·努维尔设计。

Nuvel擅长使用钢、玻璃和光来创造新颖的建筑形象，以满足建筑基础的环境和背景的要求。53w53大楼像水晶雕塑一样充满魅力。努维尔告诉《财经》记者，我反对克隆建筑。今天，大多数建筑都没有自己的基因，以摩天大楼为主题的建筑有着一个多世纪的历史连续性。纽约人的敏感性体现在建筑与经济、文化与科技的相互关系上。住在曼哈顿需要这样一个公寓楼，它没有结构和玻璃之间的过渡，同时又生活在云中。

正是这种住在公寓和住在云中的吸引力打破了纽约幽闭恐惧症鞋盒大小公寓的标准，并吸引了大量资本进入纽约的高端住宅市场。利伯曼说，随着新建筑的开放，需求达到了历史最高点，这是她25年来第一次看到这个行业。

所有迹象都是积极的，表明这个高端市场的强劲增长将会继续。利伯曼认为，国内外的负面因素并不多，潜在的问题可能是美元继续走强，从而影响其他货币的购买力。

资本的洪流

特里，法国建筑师、设计师和艺术家？蒂埃里·德斯彭因修复自由女神像而闻名。他对纽约有自己的看法。他告诉《财经》记者，在过去的20年里，纽约在建筑领域一直非常保守，住宅建筑的设计更差。

事实上，更尖锐的批评是，正如歌德所说，建筑是凝固的音乐，所以纽约的这些高层建筑是垂直堆积的金钱。大量资本以前所未有的速度在全球自由流动，其背后是财富创造速度的惊人增长。根据2015年奈特弗兰克房地产公司的财富报告，2014年，平均每天约有15人加入超高净值个人的行列，即净资产值在3000万美元或以上的个人。这种增长将在未来十年持续下去。据估计，全球拥有超高净值的人数将增长34%，达到近23.1万人。

房地产市场的兴衰是由资本支撑的。这次房地产全球化的背景是大衰退后的长期低利率环境，海外资本也发挥了重要作用。

从全球来看，2015年资本从东向西的流动对房地产行业产生了巨大影响。拜伦。小拜伦·卡洛克告诉《财经》，资本有一个明显的从东向西流动的趋势，这反映在伦敦、纽约、旧金山和洛杉矶等城市。东方资本对这些城市进行了大量投资。除了竞拍地标性房地产外，南加州单户住宅市场的交易速度也相当惊人，这主要归功于中国和韩国买家，他们拥有大量靠近大学的城市。

对投资者来说，他们需要看到的是稳定、可预测和良好的回报率。尽管投资者也押注于债券资产或其他替代性金融投资产品，但由于对国际银行体系稳健性的担忧以及对美联储将加息的普遍预期，许多因素使得房地产成为一种良好的投资产品。过去几年的历史表明，在利率上升的环境下，房地产升值的效果会超过通胀。

国际法律机构威瑟斯·伯格曼律师事务所合伙人吉姆。负责领导该公司美国房地产业务的卡罗兰对《财经》表示，投资房地产的回报率在不同的地方、不同的产品类型和不同的时期有很大的差异，但在纽约投资房地产的回报率是好的，曼哈顿总是有更多的买家和更少的卖家。

房地产中介和研究服务机构Cityrealty以曼哈顿100栋最著名的公寓楼为坐标，考察了投资公寓在十年间的回报率，并将其与其他商品进行了比较。他们得出结论，在截至2014年的十年中，黄金的年回报率以12.91%高居榜首；西德克萨斯轻质原油期货价格排名第二，每年上涨11.02%；咖啡上涨了9%；生猪期货上涨5.34%；标准普尔500指数的复合年增长率为5.56%；而曼哈顿房产市场的投资回报率为6.5%。考虑到黄金和原油投资的波动性，投资曼哈顿公寓尤其具有吸引力，因为它具有可持续性。

过去几年，普华永道(PricewaterhouseCoopers)和城市土地研究所(urban land institute)的最新报告指出，机构资本(从主权财富基金和养老基金到保险公司)在房地产市场的作用发生了结构性变化，本地资金大幅度进入全球市场，从固定收益项目转向房地产市场。显然，世界许多地方的房地产市场已经迎来了资本的洪流，它们的表现强于其他资产类别。

尽管欧洲的经济增长落后于美国，但报告指出，2015年欧洲的房地产市场将更加繁忙和有利可图。尽管经济基本面脆弱，地缘政治中存在不确定因素，但大量资本仍在那里等待，他们非常乐观。

亚洲是这种资本流动的主要力量。卡罗兰表示，在过去五年中，亚洲资本投资纽约房地产的比例超过50%。据统计，亚洲房地产投资者的比例为6.9%，未来将继续向西方倾斜。

以53w53大楼为例。2013年，新加坡高端房地产开发公司pontiac land group加入由国际房地产公司hines和高盛集团组成的房地产本金投资领域的财团，共同开发该项目。其中，邦典地产集团投资2亿美元，并引进东南亚银行提供的8.6亿美元建设贷款，使该项目在年初搁置重启。

在亚洲，越来越多的私人资本参与了这场全球投资热潮。过去，新加坡和马来西亚的资本参与者非常突出。现在，来自中国大陆的大型开发商正引领潮流。无论在国内还是国外，他们经常在住房项目上花很多钱。

中国正日益成为主导因素。贝里表示，中国是海外房地产投资的一个巨大增长市场，这主要是因为中国是创造私人财富的领先经济体，而财富寻求多样化的机会，而中国国内对房价增长不确定性的担忧促使投资者进入全球市场对冲国内市场。