6月仅20个新盘入市 刚需房货源告急

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凭借低廉的价格和面向公众的特点，房地产市场中急需的市场可以称之为雷霆救援队，它在交易低谷中多次有力地拉回了市场。像2010年中粮万科的长阳半岛和2011年龙湖的田士杰，在入市当天就全部售罄，底价超过10000元，使得刚刚需要的项目成为市场复苏的主要动力。

现在，房地产市场正经历一个从低谷到反弹的周期，日租和夜租开始交替出现。然而，令人惊讶的是，要么是改善盘在欢呼，要么是豪宅项目在庆祝，所以很难找到所需的数字。在这次恢复中，这位前救助者似乎更需要被拯救。

然而，刚刚需要的市场的困境似乎才刚刚开始。根据雅豪机构的统计，6月份预计只有20个项目进入市场，不仅数量创下新低，而且通州、大兴、顺义、房山、昌平等五大热点都不需要新的市场。据业内人士透露，大量低价自住住房占据了0/10房间的急需项目。由于土地成本的原因，许多刚刚需要的项目不如自住住房好，但它们的价格要高得多。在目前的市场上，买家自然很难青睐他们。

进入市场的新项目频繁报告热销，新供应创下历史新低

最近几周，优惠政策和降息刺激了发酵，进入市场的新项目给出了令人满意的答案。

亦庄上周末开张了？金茂月，北京城建？海子大厦和海淀的华润？？橡树屋和其他项目已经被买家抢购一空。其中，亦庄金茂悦再次推出小型产品，共有102套面积74平方米至128平方米的两居室和三居室公寓。据开发商称，90%的房子在40分钟内售罄。北京城市建设离不开亦庄金茂悦？海子大厦也于上周开业，主要经营两居室和堆叠式产品，这些都是装修精美的二手房，平均价格为3.1万元/平方米，也已被抢购一空。华润还有一个奢侈项目？？新推出的精装大户型236平方米的橡树屋(Oak House)均价为63000元/平方米，开发商称当天认购金额超过8亿元。

不难看出，在改善项目和奢侈品的带动下，楼市成交量明显回升。然而，至少从下个月的供应来看，这种变暖的势头能否持续并不乐观。

根据雅豪机构的统计分析，在6月份，北京楼市只有20个项目有望进入市场，其中包括保利的首次开盘？顺信县西岳城？兰山印象、中海金大厦等10个全新项目，北京奥林匹克花园、西盟大厦、密云华润橡树湾等10个老项目。雅豪研究所副总经理高山表示，这是自2015年以来连续第六个月开放市场的数量没有超过20个。与2月和3月的淡季相比，6月始终是销售的旺季，但只有20个新项目，也创下了历史新低。即使在监管风最紧的2012年，6月份也有25个项目开工。

不难看出，在房地产市场交易热的背后，新房供应正日益萎缩。数据显示，今年前五个月，商品房供应量仅为20238套，不到去年的一半，也创下了近十年来的新低。而这种情况，至少从新场地的供应来看并没有改变。

大兴、房山、顺义、通州和昌平都需要一个新市场

按照惯例，6月份已经进入楼市销售旺季，但从开发商的态度来看，推盘似乎有点“意兴阑珊”。尤其是刚刚需要的房地产，存在供应短缺。根据雅豪提供的预计于6月份开业的项目信息，大兴、房山、顺义、通州、昌平五个新城区都不需要新的市场进入市场，这在近年来只是试图支撑楼市的背景下从未发生过。

其中，6月份昌平和通州没有新项目。虽然顺义区有四个项目进入市场，三个是商业和住宅建筑，另一个是高端别墅。房山和大兴分别有一个新项目，都是大中型产品，主要需求是改善，在同一地区它们的价格也较高。

对于刚刚出现的供应短缺，高山分析称，经济低迷主要源于开发商“不愿推”和“不敢推”。得益于这一政策，北京楼市的交易量大幅反弹，但5月份前18天的平均交易价格仅为26327元/平方米，甚至比上个月同期略有下降。一些追求更高利润的开发商主观上“不想推”。

另一方面，北京的住房市场存量在短期内回落到7万多套，然后又回到8万套的水平。根据雅豪机构的统计，截至5月18日，北京的商品房数量为80，550套。根据4月份的交易量，去化学周期需要一年以上。其中，现房存量甚至比期房高出8116套，这说明了项目滞销的程度。由于库存如此之多，开发商不敢在没有完美准备的情况下轻易推出新市场。

不仅如此，自有住房的竞争也夺走了许多只需要住房的买家。以大兴区为例，该地区新建的中小套型公寓建筑比较集中，自住住房的供应量也很大。价格之间的关系导致了在与自有住房的竞争中，只需住房的劣势。根据雅豪机构的监测数据，大兴区自住住房平均价格基本在1万-2.2万元/平方米，普通商品房平均价格为2.3万-3.5万元/平方米。由此可见，在自住住房的直接竞争中，价格优势使得自住住房吸引了大量刚好需要住房的买家。

“新面孔”和“老熟人”成为新盘的主力

此外，在预计6月份进入市场的新项目中，首次进入市场的“新面孔”占了总数的一半，10个项目是首次进入市场的纯新项目。也有很多老项目已经在市场上很多年了，但是最近没有动，他们也集中在6月份的市场。例如，盛固原于2012年底上市，西盟大厦于2012年上市。上一次进入市场是在2011年，东巴的北京奥林匹克花园也是一张已经出售多年的老脸。

为什么房地产市场的供应如此极端，以至于它要么是一个纯粹的新址，要么是一个多年未搬迁的老项目？因此，业内人士认为，在目前的市场形势下，这两个项目具有明显的优势，一方面不受现有滞销库存的限制，另一方面，定价相对灵活，纯新盘的定价不需要参考以前的价格，而多年没有进入市场的老项目由于地价成本较低，价格调整更加灵活。在房地产市场刚刚复苏的初期，这类项目可以利用价格优势抢占市场。此外，这些老项目大多位于后期的成熟地区，地理位置好，配套设施完善，竞争压力相对较小，因此市场接受度高，相对容易摆脱。

价格上涨开始成为新磁盘的选择

需求市场的减少必然导致6月份新市场价格的上涨。从已公布价格的项目来看，在6月份的新一轮交易中，尽管一些房地产保持了之前的价格，但更多的项目开始试图提价。像即将进入市场的密云县华润橡树湾，价格为16000元/平方米，与去年的市场价格持平；然而，北京奥林匹克花园项目在朝阳区的预售价格增加到45000-50000元/平方米，而常青藤联盟项目在其周边地区的第一阶段的价格仅为38000元/平方米。

泰和，刚刚推出的别墅，很快就卖完了？怡园计划在不久的将来推出一些房子，而开发商也宣布将提高价格。

“泰和？怡园一期别墅起价420万元，赠送精装6000元/平方米。它很快就卖完了。许多朋友问我买房子。我必须反复强调，它确实已经售罄，而且没有预订的房间。”太和集团总裁助理、集团品牌总经理沈立南告诉《北青报》，第二期别墅即将推出，户型与前一期相同，但价格可能会有所调整，尤其是面积较大的上下跳跃式公寓价格将有所上涨。

对此，高山分析说，近年来，土地供应的稀缺性导致了城市核心区的房价居高不下，而不断上涨的土地成本又迫使项目的预期售价处于较高水平。因此，周边老项目的售价也随之上涨，通州的东巴地区和太湖就是典型的例子。

尽管市场正在升温，这给房价带来了上行压力，但许多业内人士仍然认为，目前买房的时机仍然非常好。北京市房地产协会秘书长陈至表示，对于那些有支付能力的人来说，这是购房的一个重要窗口。他预测，北京的普通商品房和改良商品房将在6月、7月和8月迎来一个重要的发展时期。一方面，企业将在这几个月大力吸引乘客；另一方面，随着股市进入“慢牛时代”，一些资金可能会撤回到房地产市场。

文字/记者李伟