昔日名校纷纷变身高端楼盘 杭州楼市＂学院风＂来袭

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最近，随着荣鑫杭州大厦和华家祠的几个项目的正式亮相，几个建在老校址上的住宅项目引起了广泛关注。这些由旧校舍改造而成的项目被业内一些人称为“大学地产”。

这些项目在收购时很贵，在出售时更贵，在今天的高库存环境下如何突破？根据业内人士的分析，你永远不应该单独打文化牌。

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一批新的“大学地产”相继出现

3月7日，杭州师范大学钱江学院原址荣信杭州大厦正式对外开放，揭开了它神秘的面纱。从2014年1月23日征地至今，已经过去了13个多月。

据了解，荣鑫集团保存当年的树木、公园和湖泊，是为了最大限度地保存杭州师范大学的旧貌，并在此基础上进行升华。一位在这里学习过的购房者说:“你仍然可以找到今年的味道。”事实上，根据相关规划要求，杭州师范大学钱江学院图书馆及其后面近2万平方米的绿地确实保留了下来，但这部分并不属于杭州大厦的红线。杭州大厦的工作人员说，我们在这里花费时间和精力的原因是荣鑫对这座城市和这片土地的尊重。

工作人员还表示，杭州大厦项目计划包括10栋别墅和3栋高层建筑，公寓面积从58平方米到274平方米不等。目前，该项目已开始获得批准，预计将于5月正式开工。至于价格，销售人员表示，价格尚未敲定。根据自己产品的特点，参照周边产品的价格，他们预计高层建筑的价格在4万元/平方米左右，花园洋房的价格在5万元/平方米左右。

杭州大厦再往西不到两公里。在文怡西路和古翠路的交叉口，是杭州广播电视大学。去年下半年，杭州广播电视大学的部分地块被出售给龙湖，这意味着龙湖地产进入杭州几年后首次落户杭州西部。

目前，龙湖市西部的这个项目还没有公布太多。记者从项目建设现场了解到，该项目由四栋建筑组成，其中高集街附近的建筑可能是未来的售楼处。建筑工人告诉记者，根据目前的进度，售楼处可能在5月左右完工；而里面的房子正处于堆积阶段，可能需要一段时间才能开始出售。

此外，位于浙江大学花家矶校区北侧的三个项目最近也很活跃。“花家鸡”是这三个项目的最大卖点，这与前期的规划设计以及目前的宣传和销售密切相关。

2014年下半年，处于中间位置的世茂天辰首次亮相。项目销售人员说，只有世茂天辰面对的是华家池校区，而且景观条件是最优越的。因此，在项目的设计过程中，对每栋建筑的旋转角度都进行了仔细的研究，以确保大部分的房屋都可以在没有任何遮挡的情况下欣赏到花家矶的美景。

目前，该项目已启动3号楼、7号楼、8号楼，其中3号楼、8号楼小型单元均价为42000元/m2，大型单元均价为46000元/m2，精装修房屋均价超过51000元/m2。

位于格陵兰岛东侧的第一华家寨也于去年12月初正式开放了展览中心。据悉，华家集一号项目有9栋25-30层的高层建筑，3栋低密度联排别墅，1所幼儿园和1个邻里中心。第一类房子有87、89、140和185平方米，都是精装修的。小房子的平均价格约为48000元/平方米，大房子的平均价格约为53000元/平方米。

位于滨江西侧的华家寨，预计将于本月正式开放其现场销售办公室和样板房。根据规划，滨江花家集总建筑面积为276，501平方米，由7栋高层建筑、3栋酒店式公寓和8栋城市别墅组成。主要户型为125-220平方米，采用欧洲经典风格，均为高端精装产品。

高校房地产“地王”云集

从以前的浙江大学湖滨校区、杭州商学院、浙江科技大学、中国季良大学等学校，到现在的浙江大学、杭州师范大学、杭州广播电视大学的华家池地块，都是备受关注的高品质地块。这些地块出售给开发商的一个共同特点是地价相对较高，甚至有几个“地王”。

在这些情节中，浙江大学的花家集情节最值得关注。

2013年8月，花家子地块一上市就成为全国关注的焦点。花家子地块将卖给谁，花家子将以什么价格出售，这立即成为全市的热门话题。土地出让前夕，国内很多媒体，尤其是杭州的很多地方媒体，对上述问题进行了深入的报道和分析，再次引起了全市的关注。9月5日，华家池地块的转让现场挤满了至少20名开发商和200名媒体人士。为了在第一时间看到竞标情况，许多媒体人不得不站在后面。最终，绿地、世茂和滨江分别赢得了花家集的三块地，总成交价为136.7亿元。

这不是浙江大学第一次出售校园用地。最后一次转让是在2005年，浙江大学湖滨校区的原地块被嘉里建筑以24.6亿元的价格中标，底价为14349元/平方米。无论是总价还是底价，都堪称2005年杭州楼市的“天价”。

此外，其他卖地的学校也赢得了开发商的热情。

2014年10月，经过32轮招标，龙湖地产以9.27亿元(相当于每平方米22197元的底价)的价格将杭州-电达大厦纳入囊中。

2007年7月，经过90轮竞标，雅戈尔以14.76亿元的总价，相当于15712元/平方米的底价，一举拿下杭州商学院的原地块，成为当年的“土地王”项目。随后，该地块被命名为雅戈尔玉溪湖。

2005年4月，金都地产以11.24亿元的价格，相当于7000元/平方米的底价，拿下了浙江科技大学的原地块，后来发展成为金都市新余。

2003年7月，国投地产以10.55亿元的价格，相当于每平方米3204元的底价，赢得了原中国季良大学地块。据了解，这是浙江土地招标、拍卖、挂史上第一个总价超过10亿元的地块。这片土地就是后来的奉化大厦项目。

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如果你想脱颖而出，你不能挑出文化名片

在当今的市场环境下，“大学地产”可能只是一个美丽的房地产项目。

在销售过程中，高校房地产无一例外地被作为“文化”来销售。然而，在今天的市场环境下，买家可能不会仅仅通过包装知名校友或宣传项目所在土地的历史和文化来购买。

2010年，雅戈尔玉溪湖以3.6万至4万元/平方米的价格首次开放。当时推出了170多间套房，当天预订了135间。在业主中，有许多来自温州和台州的买家。当销售形势好的时候，项目的价格也会上涨。然而，杭州高端住宅市场明显受到“限购”、“限贷”等调控政策的影响，雅戈尔皇家西湖销售难度加大。据了解，在2012年和2013年，一些文泰购房者来到玉溪湖了解该项目，但考虑到总价高，许多人最终没有下订单。直到2014年，该项目才被逐步清算。其中，该项目将不可避免地“秘密”降价几次以吸引买家。

最近，几个行动频繁的高校房地产项目的价格往往超过40，000元/平方米，这真的让购房者望而却步。

纵观当今杭州楼市，定位高端物业并不鲜见。如位于南兴区的钱江皇家大厦、后朝大厦、金玉书院，钱江新城中海皇家路1号、东方皇家大厦，未来科技城No.10号等。就产品类型和产品质量而言，这些属性也可以与上述大学属性竞争。而且，从价格上看，钱江鱼凫等楼盘可能更具竞争力。

在当今的市场环境下，高校房地产应该如何突破？

中国指数研究院杭州分院的研究主任高说，这些“高校房地产”不能简单地打文化牌。“你还得像其他高端项目一样推销自己。”

在他看来，如果我们想突破重围，就应该在产品类型和产品质量上更加努力。例如，在单价较高的项目中，可以设立一批小面积住宅，相对控制总价，吸引更多的买家。此外，购买高端产品的买家关心性价比。开发商可能希望引入高质量的学区或高质量的房地产公司，为买家提供更多“奖励项目”。

从目前的情况来看，开发商都意识到了这一点。绿地华嘉一号营销总监朱告诉记者:“买家对华嘉的背景和环境已经有了足够的认识，所以今年我们将重点推广我们的产品。”我们应该告诉买家，我们的项目本身是一个复杂的项目，项目中除了住宅外还有三个商业配套设施。在景观方面，除了华家池校区的景观外，我们还致力于在社区内营造一种互动的园林景观，为未来的业主提供双重景观。”□我们的实习记者许