70城房价跌回一年前 一线城 市筑底企稳仍需进一步巩固

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2月份，70个大中城市新建商品房价格变动持平，上涨66倍、2倍、2倍，跌幅扩大0.1%。2月份，北京、上海、广州新建商品房销量下降10万套，降幅为0.3%-0.1%-0.2%。70个大中城市二手房价格变化持平，上涨61倍、4倍和5个月。70个大中城市新建商品房价格变动持平，上涨69倍。2014年2月，70个大中城市的二手房价格与去年同期相比下跌和上涨了69%。2014年3月16日，杭州某房地产展示了一则大幅降价广告。根据国家统计局的数据，2月份杭州房价同比下降10.8%。张泽宏的画

早报记者季思民综合新华社

传统春节楼市销售的淡季体现在房价销售数据上。

3月18日，国家统计局公布了2月份70个大中城市的住房销售价格:新建商品房(不含经济适用房)价格在66个城市下降，2个城市上升，2个城市持平。

根据国家统计局发布的数据，上海易居房地产研究所对70个大中城市的住宅销售价格数据进行了简单的算术平均。据测算，2015年2月，70个大中城市新建商品房价格环比下降0.5%。与2015年1月相比，总体保持不变；然而，同比下降(与去年同期相比)达到6.0%，这是自2011年1月实施现行“住宅价格调查计划”以来的最大降幅。

目前，已连续6个月出现同比下降，且下降幅度还在扩大，比1月份的水平高出0.7个百分点。

全国工商联房地产商会创始会长聂梅生表示，今年的房地产市场与去年相比变化不大，将延续去年的趋势，并有一段低迷时期。

大中城市的房价回落到一年前

根据国家统计局的数据，与2014年同月相比，70个大中城市中有69个城市的新建商品房价格下降，只有厦门的新建商品房价格持平。这意味着70个大中城市的房价已经回到一年前的水平，甚至更低。其中，杭州的房价曾一度超过上海，去年开始了楼市降价的“第一枪”，导致房价下跌10.8%。

根据易居研究所3月17日发布的《70个城市近五年房价走势报告》，70个城市中有6个城市的新建商品房价格已经回落到五年前的水平，包括温州(房地产)、杭州、宁波(房地产)、海口、金华(房地产)和唐山(房地产)。此外，温州、牡丹江、宁波、海口、金华、杭州、三亚和泉州等26个城市的二手房价格已回落至5年前的水平。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟解释说，房价同比下降的原因主要是受去年同期基数较高的影响。

上海亿居地产研究员严跃进认为，70个大中城市的整体同比降幅达到6.0%，并且已经连续6个月出现同比降幅。“这有两个原因。首先，由于前几个月环比持续下降，房价累计下降幅度相对较大，这使得更多城市面临房价同比下降。其次，今年2月，房地产公司仍在积极降价。”

与1月份相比，月环比来看，在70个大中城市中，66个城市房价下跌，赣州(房地产)和深圳(房地产)上涨，而武汉(房地产)和泸州(房地产)持平。根据刘建伟的分析，由于春节因素，房价环比略有下降。根据初步计算，70个城市新建商品房的月平均价格环比下降比上个月上升0.1个百分点。

备受关注的一线城市房价进一步巩固。除了深圳三个月来的上涨趋势外，北京房价环比下降0.3%，上海下降0.1%，广州下降0.2%。

三线和四线城市的房地产市场已经饱和

新华社最近在一些三、四线城市发现，由于当地房地产市场已经饱和，房价上涨已经透支。

在山东省沿海的一个四线城市，当地开发商表示，自去年以来，他们投资开发的意愿明显下降，“不开发、不征地、不涨价”的“三不”战略已成为房企的普遍心态。在这种情况下，当地政府正在积极探索将现有商品房改造成安全安置用房。

在江苏省扬州市，面对高库存，万科、雅居乐等基准房地产企业喊出了“置业”的营销口号来吸引买家。也有一些当地开发商准备充分开发当地旅游资源，从住宅开发商转型为旅游房地产运营商。

“扬州是个旅游城市。我们将把一些住宅产品改造成酒店式公寓。投资者购买此类产品后，开发商将出租它们，并每年向投资者返还固定租金。8年后，业主仍然有权。按原价的130%退还给开发商。”当地一位开发商告诉记者，“目前，扬州的房价在7000到8000元/平方米之间，但这类公寓的售价可以超过9000元/平方米。”

国家统计局的数据也从侧面支持了这一点。刘建伟表示，就成交量而言，2月份70个大中城市新建商品住宅销量较上月下降近10万套。然而，值得注意的是，一些三线城市在春节期间迎来了返乡潮，交易量下降较少，一些城市的交易量甚至有所扩大。

二手房同比仅增长1个城市

也反映了房地产市场的趋势，有二手房数据。根据国家统计局的数据，与上月相比，在70个大中城市中，有61个城市房价下跌，5个城市房价上涨，4个城市房价持平。与去年同月相比，在70个大中城市中，有69个城市房价下跌，1个城市房价上涨。

根据易居房地产研究所的计算，2015年2月，70个大中城市的二手房价格环比下降0.4%，与1月份持平。

据易居地产发布的报告显示，二手房的价格下降与1月份持平，这表明房地产企业和业主仍在采取积极的降价策略，但他们不愿意加大降价力度，尤其是对于二手房业主来说，放松价格的意愿会更弱。一方面，由于春节假期的影响，适当的降价可以对冲成交量下降的风险。另一种是考虑到后续房价仍有上涨趋势，所以没有必要提高降价幅度。

房地产投资下降幅度超过预期

对于目前房地产市场的判断，聂梅生从两个方面进行了分析:“首先，从大环境来看，整个经济都在换挡，房地产市场不会在经济低迷时期脱离经济基本面。此外，从第一季度的情况来看，房地产投资增速、征地面积增速等各项指标都有所超出预期。”

国家统计局的统计数据显示，今年1-2月，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%(去年同期)，增速同比下降0.1个百分点；在征地方面，1月和2月，房地产开发企业征地面积为2773万平方米，同比下降31.7%。

房地产市场在3月份开始持平

三月，作为传统的小洋春的楼市，开始时平淡无奇，成交量并没有明显增加。据行业分析，市场需求正在逐步释放，在低迷的市场中有缓慢复苏的趋势。

根据克里研究中心的监测，3月上半月，50个重点城市新建商品房的交易面积仅为679万平方米，与去年同期持平。然而，从行业成交量表现来看，自去年第四季度以来，市场成交量仍然太小。撇开2月份的春节假期不谈，3月份上半年的累计营业额仅为1月份的三分之一。

据嘉里数据，3月上半月，一线城市住宅交易面积为112万平方米，同比下降5%，其中北京楼市成交量同比下降35%；在受监测的二线城市中，同比涨幅和跌幅均为一半，总体表现为略微下降2%。武汉的成交量最高，为61万平方米，但同比下降11%，其次是青岛(房地产)和长沙(房地产)。三、四线城市的表现相对稳定，延续了去年以来不温不火的总体态势。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师杨克威表示，有利的政策环境持续存在，市场在3月份开始趋平，主要是因为供需双方都预期政策会出台，这使得观望气氛更加浓厚，房企不急于积极推动案例和营销，而购房者也不急于一次性买房。

“市场信心的增强是毋庸置疑的，市场前景取决于政策着陆的速度。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠表示，虽然政策暖风频频吹起，但在库存压力大、城市前景不明朗、项目竞争加剧的情况下，房地产企业应主动积极营销，抓住市场窗口期，实现库存快速去库存化。

总体下降将持续一段时间

今年的政府工作报告提出要“稳定住房消费”，“坚持分类指导，落实地方政府主体责任，支持居民自谋职业，改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展”。此外，央行在3月1日降息，2月份社会融资规模和人民币贷款增量超出预期。一些市场分析师将这一系列好处解读为宽松房地产政策的信号。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文喜表示，由于一线城市的价值优势，随着重叠政策效应的逐步显现和前期积累的需求释放，预计一线城市的楼市将从3月份开始进入回暖通道，目前楼市将略有回升。

但从全国来看，房地产市场的整体复苏仍然疲弱，高库存问题仍难以解决。根据上海易居房地产研究所的库存报告，在中国35个重点城市中，有31个城市的库存同比增长。

根据易居房地产研究所的库存数据统计，2015年2月一线城市的去库存周期为11.9个月，低于12个月的水平，但略高于1月的11.4个月。

瑞银(UBS)中国房地产行业研究主管黎智英表示:“房地产市场调整和房价下跌的趋势短期内难以改变，房价普遍下跌的现象还将持续一段时间。”房地产已经到了一个结构性的转折点，供应过剩已经是一个根本性的问题。”