房企进入“合伙人”时代 国企民企谋转型

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自2014年万科在房地产行业率先推出合伙制以来，越来越多的房地产企业开始引入这一创新，其中既有国有背景的房地产企业，也有销售额1000亿元的民营房地产企业。随着房地产业从黄金时代进入白银时代，粗放的管理模式已经结束，人员流动加快。一度备受推崇的经理制度受到了批评，而以“利益共享”为核心的合伙人制度却在恰当的时候出现了。业内普遍认为，业务合作伙伴系统可以在保持内部人才稳定和促进创新方面发挥重要作用。

国有企业版

越秀的第一个合作项目在佛山度过

当地管理团队和关键员工将通过基金对项目公司进行股权投资

2月27日，越秀地产在香港举行的2014年业绩会议上透露，今年越秀地产将从规模向效益转变，在制度和机制上创新，推进业务伙伴制度。

今年2月5日，越秀地产宣布，越秀地产发展项目部分本地管理团队和核心员工将通过基金对相关项目公司进行股权投资，其中公司拟开发的佛山市禅城区佛坪路地块将成为首个实施合伙制度的项目。

“采用合伙制也是应对房地产行业新常态的方式之一。”越秀地产总经理陈志鸿解释说，佛山项目只是一个试点项目，未来的合作伙伴计划将采取更多的方法来激发交易团队的内生动力。

越秀地产董事长张肇星强调，越秀地产在政策上没有实施伙伴制度的障碍。“批准国有企业股份制经营的权力正在下放给SASAC省，企业的内生动力应该得到加强。SASAC也希望我们能迅速前进。”

私营企业版

碧桂园全面实施项目和投资体系

每个项目总部平台平均投资5%，区域平台平均投资5%。项目团队又投资了5%

碧桂园透露了几天前在演出会上秘密启动的合作伙伴机制的细节。总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园董事局主席杨国强支持实行合伙制，并采取“成果共享”、“同心同德”的方式。“杨董事长(杨国强)胸怀宽广，愿意让管理团队共同分享业务。他也是最大股东。”莫斌强调。

早在2012年，碧桂园就推出了“成果共享计划”。获得业绩分享奖励的两个核心条件是:(1)在一年内实现集团自有资本投资的回报；(2)项目累计返还资金大于自有资金投资与自有资金年化标准收入之和。“成果共享计划”实施后，取得了良好的效果，2013年碧桂园销售额突破1000亿元。

据莫斌介绍，目前，碧桂园的项目跟进和投资体系已经全面实施，去年10月以来的新项目正在推进中。目前，已有三个项目开工，七个项目准备开工。

在后续投资比例方面，杨国强已经确定项目股权投资比例为15%。莫斌解释说:“其中，总部平台平均每个项目投资5%，区域平台平均每个项目投资5%，然后项目团队投资5%。其中，总统、地区负责人和项目负责人被迫投票，而其他人愿意投票。”据说碧桂园的所有项目都将转变为合伙制。

万科去年率先推出“英安合作”

去年4月23日，万科召开创始合伙人会议，共有1320名员工成为第一批万科商业合伙人。全体合伙人签署承诺书，将集体分红账户中的全部权益委托给英安合伙进行投资管理(包括引入融资杠杆)。

在项目层面，对于未来所有新项目，除旧城改造和一些特殊项目外，原则上要求项目所在的一线公司管理层和项目经理必须与公司共同投资。员工的初始投资份额不得超过项目峰值的5%。

国有企业版不像民营企业版那么大胆？

很难说谁最有自己的特点

业内人士指出，从万科、碧桂园等民营房地产企业披露的业务伙伴体系来看，民营企业版的业务伙伴体系似乎更大胆、更灵活。例如，碧桂园可以由所有员工参加，而高级管理人员可以进行固定投资。万科没有设定统一的投资额标准，但不同城市的公司允许的投资额有所不同。越秀地产在这方面显然很谨慎。以越秀区佛山试点项目为例，所有合格管理人员持有的总股本仅为2%。

对此，越秀地产相关负责人解释说，这只是根据佛山项目的总投资额确定的。

越秀地产董事长张肇星表示，未来越秀地产的合作伙伴体系不仅停留在项目跟进层面，还将在集团和区域层面跟进。“股权激励将在上市公司层面进行组合，而项目公司则是项目管理和持股，我们将根据这一理念进行推广。通过伙伴关系系统的试点，我们有望进一步缩短项目启动周期，提高资产周转率。未来，越秀地产还将实施快速周转战略，实现当年的土地收购、启动和销售。”

事实上，房地产企业的合伙人制度有其自身的特点和优缺点。由于仍处于探索阶段，很难说哪种模式是最好的。广州日报记者王伟