高法确认“购房户债权优先赔偿” 打开烂尾楼欠款死结

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高法确认“买方债权优先受偿”，开启“未完成的建筑物”——济南市(房地产)处置“第一未完成的建筑物”的启示。新华网济南3月26日电(记者知望)未完成的建筑对购房者来说是一场噩梦。被称为济南“第一烂尾楼”的蔡氏别墅，已经影响了2000多名购房者，并引发了长达八年多的维权集体请愿。几天前，1700多名购房者收到了超过8亿元的执行款，一些购房者在购回房款时喜极而泣。

中国之所以能够成功处理这一涉及大量人群和大量对象的“烂尾楼”群体性事件，是因为南方经济法院坚持法治，形成了“买方债权优先受偿”的主张，并最终在最高人民法院批准后得以打开“僵局”。

这种购房者债权的处理方式优先于银行等其他债权人的赔偿，开创了司法先例，为我国许多人处理“烂尾楼”债权提供了重要参考。

8年多之后，超过8亿元的“未完成”采购终于被退回

蔡氏山庄曾是济南的“名山”。2006年6月，山东省省属企业三联集团推出该房地产项目，主要建设高档景观住宅、双层别墅和联排别墅。最初，它在内部销售给三联集团的员工，然后扩展到外部销售。

“当时，房地产正在蓬勃发展。虽然蔡氏山庄距市中心约20公里，但山上环境优美，平均每平方米2600元的价格非常诱人。”济南买家王鹏告诉记者，他拿出35万元买了一套130多平方米的大房子。

据了解，已有2146户购房者支付了近9亿元的房价，从每户40万元到100多万元不等，其中1741户购买了“五证”不全的水晶花园和白领公寓项目，405户购买了手续齐全的青松花园和上华居项目。根据合同，该房屋将于2008年10月交付。

当买家还沉浸在等待搬进新房子的喜悦中时，他们事后会感到惊讶。曾经在家电销售领域享有盛誉的三联集团，因为资金链断裂而濒临破产。2008年9月，该项目被完全关闭。前几天，记者去项目现场看到，施工现场仍处于停工状态。除了几栋在建的建筑，大部分仍然是一片杂草丛生的土地，处于废墟状态。

一些购房者卖掉了原来仅有的房产，想买套房子来养老，但他们面临着无家可归的困境，因为房子迟迟不能交付；一些想买婚房的年轻人在结婚几年后仍然不能住在新房子里。

针对这一问题，山东省最终确定了“依法在法律框架内解决”的工作思路。去年9月底，济南中院启动了蔡氏山庄项目的人民调解程序。去年10月，涉案的979亩土地使用权和地上建筑物成功拍卖，成交价为16.296亿元。

截至2014年底，济南法院已向与三联达成人民调解协议的人发放了约8.2亿元的执行款，1700多名买家提出了利息上诉。

60多岁的李建刚在2007年花了40万元买了一套房子，现在他收到了53万元的执行费。“请愿书已经多年没有解决了，但现在他终于解决了一个大问题。”。

据了解，其余400户已完成绿松园和上华居项目购房手续的家庭也已于今年3月进入人民调解和司法确认阶段。

法治的“钥匙”打开了未完工建筑的“死结”

蔡氏山庄的案例揭开了中国“烂尾楼”的冰山一角。“烂尾楼”在许多地方频频出现，由于其人数众多、矛盾复杂，已成为各地的一大难题。

记者了解到，这一棘手问题的症结在于严重资不抵债的三联集团复杂的债务纠纷。蔡氏山庄979亩土地的债务负担超过35亿元，涉及多家银行以及建筑承包商、购房者、失地农民和企业员工等众多利益相关者的债权被查封。

济南中院副院长刘彦杰表示，与其他机构和公司相比，自然人是弱势群体，应在立法精神上给予优先考虑。“但是，由于三联涉及的土地等可执行资产是分层次抵押的，在中国没有明确的法律和司法解释，买方的购买价格和利益可以先于抵押权人得到补偿，这意味着司法解决的最终结果可能是买方的利益无法实现。”

经反复调查论证，济南中院形成买方主张退还货款的权利优先的意见，并通过山东省高级法院向最高法院报告。2014年7月，最高人民法院批复买方基本债权优先受偿，为依法解决问题扫清了法律障碍。

“最高法院对蔡氏山庄问题的答复相当于司法解释，具有法律效力，但不修改法律，不需要经过全国人大的立法程序。”全国律师协会建筑工程委员会委员、山东蔡皋律师事务所律师周昌鹏表示，这为解决我国类似问题树立了新的法律适用范式，对全国其他地区依法处理未完成的建筑具有很强的指导作用，开创了司法先例。

“与银行和建筑商等其他债权人相比，用血汗钱买房的买家是弱势群体。最高法院对买方基本债权的批准，反映了人民的生活水平，也反映了中国法治的进步。”山东鹏飞律师事务所首席律师付强表示。

付强表示，在买家获得优先补偿后，银行和建筑商等其他主要债权人的权益可以在第二次土地处置后获得相应的补偿。

政府应该主动处理“后遗症”

近年来，烂尾楼在房地产开发中屡见不鲜。面对这些“烫手山芋”，一些地方政府以市场经济和合同纠纷为由将问题诉诸法院，导致长时间的拖延，甚至演变成更大的矛盾。在一些地方，政府单方面买单，党政机关花钱买和平，留下了许多“后遗症”，产生了不好的示范效应，导致“买得越多，越不安全”。

要打破过去的这种恶性循环，关键是要真正用法治来解决社会矛盾，用法治来解决社会矛盾，要遵循立法精神，积极寻求完善法律的“根本解决办法”山东省政府主要负责人认为。

周昌鹏认为，很多烂尾楼都位于市中心或繁华路段，可以通过改造来解决。如果政府能够积极协调各方利益，相关债权人就会同意一个完善的债权处理方案。

“完善科学的土地招标拍卖评估体系，加强后续监管，从源头上防止未完成建设的出现。”山东大学房地产研究中心主任李铁刚指出，“出价最高者获胜”一直是对土地招标拍卖的批评。政府在拍卖土地时，不仅要考虑招标，还要建立科学的评估体系，判断投标人的综合实力，并加强后续监管，确保他们在拿到土地后能够正常建设和交付，避免将来播下未完成土地的“种子”。

专家指出，购房者也应该增强风险意识，承担相应的责任。当一些买家与三联签署销售协议时，三联未能获得商品房预售许可证，买卖双方都有过错。根据济南市法律，三联作为主要过错方，不仅返还了房款本金，还赔偿了群众80%的利息损失，购房人承担了20%的利息损失。

周昌鹏表示，目前，中国正在大力推进房地产登记。商品房买卖合同签订后，买受人应及时到建委网上签字，并预登记其权利；对于可以申请房产证的商品房来说，尽快拿到房产证是保护自身权益最有力的“武器”。

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