新闻分析：三大因素给澳大利亚火爆楼市降温

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新华网悉尼1月15日电(记者张笑君)根据知名房地产数据公司核心信息咨询公司发布的最新数据，2014年澳大利亚大城市房价上涨7.9%，低于2013年9.8%的涨幅。

去年，政府政策的改变成为抑制澳大利亚房地产市场的最大因素。

2008年，由于金融危机，澳大利亚房地产市场陷入低谷。为了刺激经济增长，澳大利亚央行从2011年11月开始连续八轮降息。截至2013年8月初，基准利率已降至2.50%，为1959年央行成立以来的最低水平。

利率处于历史低点，给房地产市场注入了刺激因素。自2012年以来，澳大利亚的自住购房贷款和投资性购房贷款开始快速增长。到2013年，房地产投资贷款同比增长约40%。然而，房地产市场的投资借贷活动却大幅增加，这引起了澳大利亚央行的关注。

自2014年9月以来，澳大利亚银行业监管机构澳大利亚审慎监管局(APRA)报告称，APRA将考虑引入宏观审慎工具，遏制房地产市场过热。11月5日，APRA正式发布文件，对住房抵押贷款风险管理操作提出最终审慎指导意见，要求银行收紧信贷过度增长。与此同时，澳大利亚央行行长格伦·史蒂文(Glenn Steven)也暗示，可能会采取措施限制投资者的住房信贷，为过热的房地产市场降温。

在某种程度上，信贷监管的加强抑制了房地产市场需求增长的热度。根据最新数据，2014年11月，澳大利亚新批准的抵押贷款环比下降1.2%，显示连续第二个月下降。其中，个人住房贷款下降1.8%，投资性住房贷款下降2.2%，与同年8月投资性住房贷款30%的增速形成鲜明对比。

与此同时，澳大利亚房屋拍卖清算率下降。2014年12月初，悉尼的清算率约为70%，墨尔本约为65%。9月拍卖季的清算率分别为80%和70%。随着越来越多的房地产上市出售，住房供应可能会超过需求。

影响房地产市场的第二个主要因素是澳大利亚整体经济疲软，自住买家因就业前景不佳而缺乏信心，正在推迟或暂停购买决定。2014年11月，澳大利亚失业率环比上升0.1个百分点，至6.3%，为12年来最高水平。

同时，有限的工资增长也限制了购房者的支付能力。根据澳大利亚统计局发布的数据，2014年第三季度，经过季节性调整后，澳大利亚全国工资价格指数环比增长0.6%，同比增长2.6%，而澳大利亚的通胀水平在截至第三季度的一年内达到了2.3%。

此外，投资物业市场的租金回报前景有限，已成为影响物业市场的第三大因素。2014年，澳大利亚的住房租金涨幅是过去10年来最低的，各州首府的整体租金全年仅上涨了1.8%。租金收入疲软将影响非自有住房投资者，或影响投资者对2015年澳大利亚房地产市场的需求。

澳大利亚联邦证券(Australian Federal Securities)首席经济学家克雷格詹姆斯(Craig James)表示，澳大利亚房地产市场正在降温，尤其是房价增速正在逐渐放缓，但这代表着一个更可持续的发展水平，既不会过热，也不会太冷。