天津商业地产市场可圈可点 公寓市场现优胜劣汰

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在过去的2014年里，天津市中心的商业房地产市场在质和量上都有了很大的发展。无论是写字楼、购物中心还是公寓，大多数新的商业地产项目正在改变天津的整体城市面貌，为商业地产市场增添了许多色彩。

增加了五个新的高质量商业项目

据天津中原统计，2013年天津继续保持商业市场供应态势，全年新增202.8万平方米，同比增长65%。全年有五个新商业项目进入市场:永旺门乐城美江店、天津海洋未来广场、天津恒隆广场、滨海新区宝龙国际中心和汉沽尚易友谊购物广场，总新商业面积51.3万平方米。

作为去年城市高品质商业项目的代表，恒隆广场自开业以来迅速被品牌和客户所接受，并成功融入金城的“大众购物中心”。对于普通市民来说，这一商业项目的开通不仅带来了近百个国内外知名品牌首次登陆天津市场，还引进了许多由高品质网上销售流行品牌开设的体验店，也为晋城消费者开辟了一种网上和网下相结合的新消费模式。

在过去的两年里，大量的商业和综合用地被出售，这使得商业市场上的新供应旺盛。2014年，天津优质商业供应规模继续扩大。虽然由于市场消化能力有限，去年商业市场成交额较2013年下降了13%，但商业成交价格较去年同期上升了12%，这使得业内人士对城市商业市场继续保持乐观。天津中原投资咨询部商业中心高级投资分析经理陈表示:“与住宅市场不同，2014年的商业市场可谓一枝独秀。预计未来两三年，天津市区商业布局将发生重大变化，每年新增商业面积近50万平方米。特别是天津自贸区获批后，滨海新区的商业前景将受到更多关注。随着知名开发商创造的商业项目陆续进入市场，天津商务区的质量和整体商业水平将得到有效提升。

高质量的办公楼为市场增添了色彩

随着天津整体经济水平的稳步提高，该市写字楼市场增速放缓，但质量继续提高。据天津中原统计，2014年，企业和投资者明显持观望态度，对写字楼的发展越来越谨慎。天津写字楼市场总供应面积为96.2万平方米，同比下降34%。其中，天津市中心新建的甲级和乙级写字楼近50万平方米，占全年供应面积的一半以上，为天津市场增添了不少色彩。

目前，全市写字楼存量已达617万平方米，其中滨海新区占46%，是写字楼的主要存量区域。然而，随着自贸区的批准，滨海新区未来的办公市场有望迎来更好的发展机遇。以上海自由贸易区为例。2013年7月，上海外高桥办公楼的月平均租金仅为每平方米人民币75元。上海自贸区建成后，外高桥的写字楼需求激增，推高了该地区的租金。截至2014年上半年，该地区的平均租金攀升至每月每平方米165元人民币，空的入住率也从约23%降至约10%。位于滨海新区中央商务区的滨海华茂中心于2012年投入使用。租赁销售中心的工作人员告诉记者，目前办公楼的入住率接近60%。自由贸易区获批后，前来看房和咨询项目的潜在客户数量增加了。与市区相比，滨海新区的写字楼租金较低，中国贸易中心近60平方米的阁楼月租金不到2000元。

随着京津冀的协调发展，天津和滨海新区将在未来接管北京过剩的人口，这也是北京产业转移的首选。高素质人才的涌入和相关产业的出现将形成一个配套的产业区，而相对较低的办公成本和自然地理优势将有效释放滨海新区乃至天津的办公市场需求。

公寓市场的适者生存

目前，公寓项目不仅吸引投资者，也吸引了大量只需要自己居住的人。邻近的立体交通环境、学校、医院和购物中心都体现了城市中心给居民/0/房间带来的便利性和保值增值。特别是在限购时期，公寓的无限制购买政策赋予了它独特的优势。然而，随着去年天津市六部委联合发布的限购令的取消，公寓市场受到很大影响，交易呈现两极分化趋势，优质公寓项目交易相对稳定。

据天津中原统计，2014年，天津公寓销售市场增加85.8万平方米，同比增长10%；公寓年成交量为47.1万平方米，比2013年下降23%，平均交易价格也下降了6%。业内一些分析师认为，金城已经进入了从中粮欢乐城到嘉里中心和中信城市广场的公寓开发快车道。然而，随着房地产市场的逐渐成熟和公寓产品的日益多样化，未来的公寓销售很可能会出现两极分化。

记者在采访中发现，最受欢迎的公寓产品是位于该市六区繁华地段、交通便利的高品质项目。河西区的中海？巴厘岛项目以其优越的地理位置吸引了各级买家的目光。自去年9月公寓开业以来，销售业绩一直不错。38、53、57平方米的小型精装公寓总价可控，周边交通便利，基础设施齐全，销售情况稳定。在融创时代，奥林匹克城、席晖广场等项目以其高品质的品牌声誉、高品质的人文环境和小面积低总价的优势受到买家的青睐。此外，津南区和东丽区是环城四区中在公寓产品方面表现突出的，其主要客户是企业办公和白领投资客户，主要交易区域在工业园区。相对而言，一些平均价格高于板块交易价格、公寓布局不合理、附加值低的公寓项目进展缓慢。特别是限购政策取消后，大户型、高总价的公寓项目相对冷淡。

据天津中原分析，随着八大里土地的转让，公寓市场将面临新一轮的结构分化。未来，八打里地块的大型公寓将主要是“城市公寓”，而其他地区的公寓仍将以小型产品为主。